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完全無料 オンライン相談民泊の閑散期に別用途で貸し出すという発想
民泊を運営していると、閑散期の稼働率低下は避けられない課題です。宿泊需要が落ち込む時期に物件を遊ばせておくのではなく、撮影スタジオやワークスペースとして貸し出すことで収益の底上げを図るオーナーが増えています。実際に、閑散期の空室を多目的スペースとして活用し、月あたり5万〜15万円の副収入を得ている事例も少なくありません。
この記事では、民泊物件を撮影スタジオやワークスペースとして転用する具体的な事例と、その際に押さえるべきポイントを解説します。宿泊以外の収益チャネルを持つことで、年間を通じた安定経営を実現するヒントをお伝えします。
民泊の閑散期にスペースを貸し出すメリット
稼働率ゼロの期間を収益化できる
民泊の閑散期は、エリアによって異なりますが、一般的に1月〜2月や梅雨の時期、大型連休の谷間などに集中します。この期間は稼働率が30%を下回ることも珍しくなく、家賃や管理費といった固定費だけが出ていく状態に陥りがちです。撮影スタジオやワークスペースとしての貸し出しは、こうした「空白の時間」を直接収益に変える手段として有効です。
たとえば、時間貸しのレンタルスペースとして1時間あたり2,000〜5,000円で提供した場合、1日4時間の利用が週に3回あるだけでも月に10万円前後の売上が見込めます。宿泊がゼロの月でも固定費の大部分をカバーできる計算になり、年間収支の安定化に直結します。
物件の魅力が新たな集客チャネルになる
民泊物件はもともとインテリアや内装にこだわっているケースが多く、撮影スタジオやコワーキング用途との相性が良い傾向にあります。デザイン性の高い空間を求めるフォトグラファーや、非日常的な環境で作業したいフリーランスにとって、民泊物件は既存のレンタルスペースにはない独自の魅力を持っています。
レンタルスペース利用者がSNSに写真を投稿することで、宿泊利用の宣伝にもつながるという副次効果も報告されています。あるオーナーは、撮影スタジオとして利用したカメラマンのSNS投稿がきっかけで、宿泊予約が月5件増えたという事例もあります。用途を広げることは、物件自体の認知度向上にも寄与するのです。
撮影スタジオとして貸し出す事例
コスプレ・ポートレート撮影向けの活用
民泊物件の中でも、和室やヴィンテージ調の内装を持つ物件は、コスプレ撮影やポートレート撮影の需要が高い傾向にあります。スペースマーケットやインスタベースといったプラットフォームに「撮影可」として登録し、1時間あたり3,000〜6,000円で提供しているオーナーが実際に存在します。特に週末は予約が集中しやすく、土日だけで月4万〜8万円の収入を得ているケースもあります。
撮影利用の場合、宿泊と異なりリネン交換やアメニティ補充が不要なため、運営コストが低い点も見逃せません。清掃も短時間で済むことが多く、1回あたりの清掃費を1,000〜2,000円程度に抑えられます。ただし、ストロボや大型機材の持ち込みによる壁・床の損傷リスクがあるため、利用規約で養生の義務付けや損害時の賠償条項を明記しておくことが重要です。
商品撮影・動画撮影向けの活用
EC事業者やYouTuberによる商品撮影・動画撮影のニーズも拡大しています。白壁のシンプルな空間や自然光が入る大きな窓がある物件は、物撮りスタジオとして高い人気があります。ある都市部のマンション型民泊では、平日の閑散期に商品撮影用途で月15件の予約を獲得し、月額12万円の追加収入を実現しました。
動画撮影の場合は騒音への配慮が必要です。マンション内の物件であれば、管理規約を確認し、近隣住民への事前告知や撮影時間の制限（たとえば10時〜18時のみ）を設けるといったルール整備が不可欠です。戸建て物件であれば制約が少なく、より柔軟に対応できるため、撮影利用に向いているといえます。
ワークスペースとして貸し出す事例
フリーランス・リモートワーカー向けの時間貸し
リモートワークの定着に伴い、自宅やカフェ以外の作業環境を求める個人が増えています。民泊物件をワークスペースとして時間貸しする場合、Wi-Fi環境と電源、デスクと椅子があれば基本的な要件は満たせます。1時間1,000〜2,000円、1日パックで5,000〜8,000円という価格設定が一般的です。
実際に、駅徒歩5分以内の1LDK民泊物件をワークスペースとして平日限定で貸し出し、月に20日稼働で約10万円の売上を上げている事例があります。この物件ではモニターやホワイトボードを追加設置し、「会議もできるワークスペース」として差別化を図ったことが高稼働の要因でした。初期投資はモニター1台とホワイトボード1台で合計2万円程度に収まっています。
企業のオフサイトミーティング・研修利用
広めのリビングやダイニングを備えた民泊物件は、企業のオフサイトミーティングやチームビルディング研修の会場としても活用されています。会議室とは異なるリラックスした空間で行うミーティングは、創造性を高める効果があるとして企業側からの需要が伸びています。半日利用で1万5,000〜3万円、終日利用で3万〜5万円という価格帯が多く見られます。
あるオーナーは、閑散期に限定して法人向けプランを設定し、月2〜3件の研修利用を獲得しています。ケータリング手配やプロジェクター貸し出しといったオプションサービスを加えることで客単価を上げ、1回あたり平均4万円の売上を達成しました。法人利用はリピート率が高いのも特徴で、一度利用した企業が四半期ごとに予約を入れるケースも報告されています。
貸し出しを始める際の実務ポイント
プラットフォームの選定と掲載のコツ
撮影スタジオやワークスペースとしての集客には、スペースマーケット、インスタベース、shouin（シューイン）といったレンタルスペース専用プラットフォームが有効です。これらのサービスでは掲載無料で成約時に手数料（売上の20〜35%程度）が発生するモデルが一般的なため、初期コストをかけずに始められます。
掲載時のポイントは、用途別に写真を分けて掲載することです。撮影スタジオ向けには広角で空間全体が把握できる写真を、ワークスペース向けにはデスク周りやWi-Fi速度の情報を強調した写真を用意します。実際にプロカメラマンに依頼して掲載写真を撮り直したところ、予約数が1.5倍に増えたという報告もあります。撮影費用は1〜3万円程度ですが、十分に回収できる投資です。
保険・利用規約の整備
宿泊利用とは異なるリスクが発生するため、保険と利用規約の見直しは必須です。撮影利用では機材による物損、ワークスペース利用では情報漏洩に関するトラブルが想定されます。施設賠償責任保険に加入し、年間保険料1万〜3万円程度でカバーできるプランを選ぶのが現実的です。
利用規約には、利用可能時間、持ち込み禁止物、騒音制限、損害賠償の範囲、キャンセルポリシーを明記します。特に撮影利用では「火気使用禁止」「スモークマシン使用禁止」「壁へのテープ貼り付け禁止」といった具体的な禁止事項を列挙しておくと、トラブル発生率を大幅に下げられます。テンプレートはプラットフォーム側が提供している場合もあるため、まずはそれをベースにカスタマイズするのが効率的です。
宿泊営業との切り替え運用
民泊としての宿泊営業とレンタルスペースとしての貸し出しを併用する場合、カレンダー管理が運用の要になります。宿泊予約が入っている日にレンタルスペースの予約を受けてしまうダブルブッキングは、信頼を大きく損なうため絶対に避けなければなりません。Googleカレンダーや専用の予約管理ツールで一元管理し、宿泊サイトとレンタルスペースサイトの両方に即時反映させる仕組みを構築します。
運用の現実的なパターンとしては、「繁忙期（3月〜5月、7月〜10月、年末年始）は宿泊専用、閑散期はレンタルスペース併用」という切り替えが多く採用されています。完全に月単位で切り替えるオーナーもいれば、曜日で分ける（平日はワークスペース、週末は宿泊）オーナーもおり、物件の立地や需要特性に合わせた柔軟な設計が求められます。
収益シミュレーション
具体的な数字で効果を確認してみましょう。都市部の1LDK物件（家賃10万円）を例に、閑散期3か月間の収支を比較します。宿泊のみの場合、閑散期の稼働率を25%、1泊単価8,000円と仮定すると、月あたりの宿泊売上は約6万円です。清掃費や消耗品費を差し引くと、月の手残りは3万〜4万円程度にとどまり、家賃を下回ります。
一方、レンタルスペース併用の場合を考えます。宿泊稼働がない平日にワークスペースとして月12日稼働（1日5,000円）で6万円、週末に撮影スタジオとして月4日稼働（1日1万2,000円）で4万8,000円、合計10万8,000円の売上となります。プラットフォーム手数料（25%）を差し引いても約8万円が手元に残り、宿泊売上と合わせれば家賃を十分にカバーできる水準です。3か月間のトータルでは、宿泊のみと比較して12万〜15万円の収益改善が見込めます。
民泊の多角的運用ならStay Buddy株式会社にご相談ください
民泊の閑散期対策は、物件ごとの立地・間取り・ターゲット層によって最適解が異なります。撮影スタジオやワークスペースへの転用は有効な手段ですが、利用規約の整備やプラットフォーム運用、宿泊との切り替え管理など、実務面で押さえるべきポイントは少なくありません。
Stay Buddy株式会社は、民泊運営代行の豊富な実績をもとに、宿泊だけに頼らない多角的な収益戦略をご提案しています。閑散期の空室対策から繁忙期の売上最大化まで、物件のポテンシャルを最大限に引き出す運用をワンストップでサポートいたします。
「閑散期の収益をなんとかしたい」「レンタルスペース併用に興味があるが何から始めればいいかわからない」という方は、ぜひお気軽にStay Buddy株式会社までお問い合わせください。物件の状況をヒアリングしたうえで、具体的な収益シミュレーションとともに最適なプランをご提案いたします。
