民泊運営代行ならお任せください
完全無料 オンライン相談民泊物件を撮影やロケ地として利用してもらうケースが増えています。映画・ドラマ・CM・YouTube動画・写真撮影など、民泊の撮影利用は宿泊以外の収益源として注目されており、1回の撮影で宿泊数日分に相当する売上を得られることも珍しくありません。しかし、通常の宿泊とは異なるリスクや手続きが存在するため、事前に正しい知識を身につけておくことが不可欠です。
この記事では、民泊オーナーが撮影・ロケ利用を受け入れる際に押さえておくべき法的要件、料金設定、契約のポイント、トラブル防止策などを具体的な数値や事例を交えて解説します。撮影利用に興味はあるが何から始めればよいかわからない方に向けて、実践的な情報をまとめました。
民泊の撮影利用が注目される背景と収益性
近年、映像コンテンツの需要が急拡大しています。動画配信プラットフォームの普及により、ドラマ・映画だけでなくWeb CM、YouTubeの企画動画、企業のプロモーション映像など、撮影場所を必要とする案件は年々増加しています。従来のスタジオでは得られない「生活感のあるリアルな空間」として、民泊物件に白羽の矢が立つようになりました。
収益面でも大きな魅力があります。一般的な宿泊料金が1泊1万5,000円〜3万円程度の物件でも、撮影利用であれば1日あたり5万円〜15万円の使用料を設定できるケースがあります。大規模なCM撮影では1日20万円以上になることもあり、月に2〜3件の撮影案件を受けるだけで宿泊売上に匹敵する収益を得ることが可能です。ただし、この収益を安定的に得るには、法律面の整理と運営体制の構築が前提となります。
撮影利用と宿泊利用の法的な違い
住宅宿泊事業法（民泊新法）との関係
住宅宿泊事業法に基づく届出を行っている民泊物件で撮影利用を受け入れる場合、宿泊を伴わない日中だけの撮影であれば、厳密には「宿泊サービスの提供」には該当しません。この場合、場所の時間貸し（レンタルスペース）としての扱いになります。一方、撮影スタッフが宿泊を伴う場合は通常の宿泊営業としてカウントされ、年間180日の営業日数上限にも影響します。宿泊を伴うかどうかで取り扱いが変わるため、事前に利用形態を明確にしておく必要があります。
用途地域と消防法の確認
撮影利用では、大型照明機材や発電機を持ち込むことがあり、電気容量や消防法上の制約に注意が必要です。一般的な民泊物件の電気契約は30A〜60A程度ですが、映像撮影用の照明は1台あたり500W〜2,000Wを消費するため、複数台を同時使用するとブレーカーが落ちるリスクがあります。事前に電気容量を撮影チームに伝え、必要に応じてポータブル電源の持ち込みを依頼するのが現実的です。また、スモークマシンや火器を使う演出がある場合は、消防署への事前届出が必要になることがあります。
近隣への届出・許可
マンションやアパートの一室を民泊として運営している場合、管理組合の規約で撮影利用が禁止されていることがあります。戸建て物件であっても、大人数のスタッフの出入りや機材搬入車両の駐車により近隣トラブルが発生するケースは少なくありません。過去には10人以上のスタッフが早朝6時から搬入を始めたことで苦情が入り、以後の撮影利用を断念したオーナーもいます。管理規約の確認と、必要に応じた近隣住民への事前告知は必須です。
撮影利用の料金設定と契約のポイント
料金体系の考え方
撮影利用の料金は、時間貸しと1日貸しの2パターンが一般的です。時間貸しの場合、1時間あたり5,000円〜1万5,000円が相場となっており、最低利用時間を3〜4時間に設定するオーナーが多いです。1日貸し（8〜12時間）の場合は5万円〜15万円が目安ですが、物件の広さ・内装のグレード・立地によって大きく変動します。デザイナーズ物件や和室付きの古民家など、特徴的な空間は相場の1.5〜2倍の料金でも需要があります。
また、延長料金は1時間あたり基本料金の1.2〜1.5倍に設定するのが一般的です。撮影は予定通りに進まないことが多く、延長は頻繁に発生するため、延長料金の規定がないと後からトラブルになります。深夜・早朝（22時〜翌8時）の利用には追加料金として基本料金の30〜50%を上乗せする設定も検討してください。
契約書に盛り込むべき条項
口頭での合意だけで撮影を受け入れると、物件の破損や汚損があった際に補償を求めることが困難になります。最低限、以下の項目を書面で取り交わすことを推奨します。利用日時と撮影内容の概要、利用人数の上限、搬入出の時間帯、原状回復の義務と範囲、キャンセルポリシー（7日前まで無料、3日前まで50%、前日以降100%など）、損害賠償の上限額、保証金（デポジット）の金額と返還条件です。
保証金は撮影規模に応じて2万円〜10万円程度を預かるのが一般的です。大規模なCM撮影で家具の移動を伴う場合は10万円以上を設定しているオーナーもいます。保証金を設定することで、撮影チーム側にも物件を丁寧に扱う意識が生まれるため、抑止効果としても有効です。
撮影利用で起こりやすいトラブルと防止策
物件の破損・汚損
撮影現場では、壁に画鋲やテープを貼る、家具を移動して傷がつく、食品や飲料をこぼすといった事態が日常的に発生します。あるオーナーの事例では、料理撮影の際にキッチンの壁に油汚れが飛び散り、クリーニング費用として3万円の追加請求が必要になりました。対策として、撮影前後の写真撮影（タイムスタンプ付き）を義務化し、原状回復の基準を明確にしておくことが重要です。壁紙や床材に養生シートを貼ることを条件にするオーナーも増えています。
騒音と近隣クレーム
撮影時は音声収録のために静寂が必要な場面がある一方で、機材の搬入出やスタッフの会話が近隣に響くことがあります。住宅街に位置する物件では、搬入出の時間を9時〜18時に制限し、屋外での大声を禁止する旨を契約書に明記しておくのが効果的です。過去にクレームが発生した物件では、撮影前日に近隣3〜5軒へ挨拶と日程の告知を行うルールを設けたところ、以後のクレームがゼロになったケースもあります。
撮影コンテンツの内容に関するリスク
アダルト系コンテンツや反社会的な内容の撮影に物件が使われると、オーナーの信用や物件の評判に深刻なダメージを与えます。契約書に撮影内容の事前申告を義務付け、アダルト・暴力・違法行為を含むコンテンツへの使用を明確に禁止する条項を入れてください。違反が判明した場合の違約金として、利用料の3〜5倍を請求できる旨を定めておくと抑止力になります。
撮影案件を獲得するための集客方法
ロケ地マッチングサービスへの登録
撮影場所を探す制作会社やクリエイターの多くは、ロケ地検索プラットフォームを利用しています。代表的なサービスとしては「ロケなび！」「スペースマーケット」「SHOOOT」などがあり、物件の写真・間取り・設備情報・料金を掲載することで案件を受けられます。スペースマーケットでは手数料が売上の30%前後かかりますが、自力で集客するコストと比較すると、初期段階では効率的な選択肢です。掲載写真のクオリティが問い合わせ数を大きく左右するため、プロカメラマンに撮影を依頼して広角レンズで空間の広がりが伝わる写真を用意することを推奨します。
SNSとポートフォリオの活用
Instagramで物件の内装写真を定期的に投稿し、ハッシュタグに「撮影スタジオ」「ロケ地」「ハウススタジオ」などを付けることで、制作関係者の目に留まる機会が増えます。過去に撮影が行われた実績がある場合は、完成した映像作品や写真のスクリーンショット（許可を得た上で）をポートフォリオとして掲載すると、信頼性が格段に上がります。実際に、過去の撮影実績をまとめたページを作成したことで問い合わせ数が月3件から月10件に増加したオーナーの事例もあります。
保険と税務の注意点
損害保険の見直し
通常の民泊向け保険は、宿泊者による損害を補償対象としていますが、撮影利用は保険の適用外となるケースがあります。撮影利用を定期的に受け入れるのであれば、施設賠償責任保険の特約を追加するか、レンタルスペース向けの保険に加入することを検討してください。年間の保険料は物件の規模にもよりますが、追加で1万円〜5万円程度が目安です。万一、撮影チームの機材が物件の設備を破損した場合に備え、撮影側にも保険加入を求めることが望ましいです。
売上の税務処理
撮影利用による売上は、宿泊売上とは区分して計上する必要があります。宿泊売上は住宅宿泊事業としての所得ですが、撮影利用は「不動産所得」または「雑所得」として処理するのが一般的です。年間の撮影売上が20万円を超える場合は確定申告が必要となります。経費として計上できる項目には、清掃費、消耗品の補充費、プラットフォーム手数料、保険料などがあります。税理士に相談し、宿泊事業と撮影利用の売上・経費を明確に区分した帳簿をつけておくことで、税務調査時のリスクを軽減できます。
民泊の撮影利用を検討中ならStay Buddy株式会社にご相談ください
撮影やロケ地としての民泊活用は大きな収益機会ですが、法的な整理、契約書の作成、料金設定、近隣対策など、宿泊運営とは異なるノウハウが求められます。これらを個人オーナーがすべて独力で対応するのは負担が大きく、見落としがトラブルにつながることも少なくありません。
Stay Buddy株式会社は、民泊運営代行の豊富な実績をもとに、撮影利用を含めた物件の収益最大化をサポートしています。契約書のテンプレート提供、適切な料金設定のアドバイス、撮影案件の受け入れ体制構築まで、オーナー様の状況に合わせた具体的な提案が可能です。
宿泊だけに頼らない多角的な収益モデルを構築したい方、撮影利用を始めたいが何から手をつければよいかわからない方は、ぜひStay Buddy株式会社までお気軽にお問い合わせください。専門スタッフが物件の特性を踏まえた最適なプランをご提案いたします。
