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完全無料 オンライン相談簡易宿所と民泊新法（住宅宿泊事業法）の違いを把握せずに物件を動かしてしまうと、許可申請のやり直し、営業停止リスク、収益計画の大幅な修正が重なります。どちらで進めるかは「どの物件で、どの稼働を目指すか」によって答えが変わります。この記事では、Stay Buddyが実際に許可取得から運営まで携わってきた経験をもとに、制度の構造・コスト・収益への影響を整理します。
簡易宿所と民泊新法の違い｜制度の根本から整理する
旅館業法に基づく簡易宿所営業は、旅館業法第3条に定める営業許可を取得し、年間営業日数に上限がありません。一方、住宅宿泊事業法（民泊新法）による届出は、年間提供日数が180日以内に制限されます。これが収益構造に直結する最大の違いです。
簡易宿所は「許可」、民泊新法は「届出」という手続き区分の違いもあります。許可制である旅館業法側は、建築基準法・消防法・都市計画法との整合を各行政が個別審査します。届出制の民泊新法では都道府県への届出が基本ですが、自治体独自の条例によって区域制限や日数制限がかかるケースが多く、「届出制だから簡単」とは言い切れません。
許可取得にかかるコストと期間
旅館業法（簡易宿所）の場合
申請手数料は自治体によって異なりますが、おおむね1万〜5万円程度の範囲が多いです。これとは別に、消防法に基づく設備要件（自動火災報知設備・誘導灯・消火器など）への対応費用が発生します。物件の築年数・構造・面積によって変動が大きく、数万円で済む場合もあれば、設備改修だけで数十万〜百万円超になることもあります。審査期間は自治体・混雑状況・物件の状況次第で、順調でも1〜3か月、複数回の補正指摘が入ると半年近くかかる事例もあります。
住宅宿泊事業法（民泊新法）の場合
観光庁の民泊制度ポータル（minpaku.go.jp）上で届出手続きが可能で、申請手数料は不要です。ただし、消防法に基づく安全措置（住宅宿泊事業法施行規則に定める基準）は義務であり、自動火災報知設備または住警器の設置、非常用照明・避難経路の確保などが求められます。旅館業法ほど厳しくはありませんが、ゼロコストで始められるわけではありません。手続き期間は届出受理後に行政が60日以内に通知する仕組みですが、補正が入ると延びます。
180日制限が収益に与える実際のインパクト
民泊新法の180日上限は、単純計算で年間の約49%しか稼働できないことを意味します。さらに自治体条例で上乗せ規制がかかると、実稼働可能日数はさらに絞られます。例えば東京都大田区や京都市は条例で区域・期間を限定しており、実質的に稼働できる日数が年間数十日にとどまる立地もあります。
Stay Buddyで運営代行を担当した案件で、当初民泊新法での届出で進めていた物件が、条例による日数制限と近隣用途地域の制約で年間90日未満しか稼働できない見込みになったことがあります。その時点でオーナーと協議し、旅館業法の簡易宿所許可取得に切り替える方針を決めました。消防設備の追加費用が発生しましたが、年間稼働日数が大幅に伸びたことで、許可取得に要したコストは1年以内に回収できる試算になりました。
どちらが収益を取れるか｜比較軸と判断のポイント
| 比較軸 | 旅館業法（簡易宿所） | 住宅宿泊事業法（民泊新法） |
|---|---|---|
| 営業日数上限 | なし（年間365日可） | 年間180日以内（条例で追加制限あり） |
| 申請区分 | 旅館業法第3条の許可 | 住宅宿泊事業法の届出 |
| 初期費用感 | 中〜高（設備改修含む） | 低〜中（安全措置費用は必要） |
| 審査の厳しさ | 高（建築・消防・衛生の個別審査） | 中（届出ベースだが条例審査あり） |
| 稼働上限による収益天井 | なし | あり（日数制限で収益が頭打ちになる） |
稼働率が高い立地（観光地・駅近・インバウンド需要が安定しているエリア）では、旅館業法で年間フル稼働できる体制を作った方が収益の天井が外れます。一方、賃貸住宅の空き期間活用や副業規模の運営であれば、初期コストが低く手続きが軽い民泊新法の届出が現実的です。
許可・届出の前に必ず確認すること
用途地域と条例の確認
旅館業法の簡易宿所は、原則として旅館・ホテル営業が可能な用途地域でなければ許可が下りません（建築基準法別表第2に基づく用途制限）。民泊新法も自治体条例で住居専用地域での営業を制限しているケースがあります。物件所在地の用途地域と、自治体の民泊条例・旅館業法施行条例の両方を事前に確認することが前提です。
管理規約の確認（区分所有建物の場合）
マンションなど区分所有建物では、管理規約で民泊・旅館業の営業を禁止しているケースがあります。国土交通省のガイドラインでも管理規約による制限の有効性が示されており、規約禁止の物件で申請を進めても許可・届出の前に管理組合から差し止められるリスクがあります。登記簿・規約・使用細則を三点セットで確認します。
Stay Buddyへの無料相談｜許可選択から運営代行まで一貫してサポートします
Stay Buddyは民泊・旅館業の運営代行として、許可・届出の選択相談から申請補助、清掃・チェックイン・ゲスト対応・収益管理まで一貫して担当しています。「簡易宿所にするか民泊新法にするか迷っている」という段階からご相談いただくケースが最も多く、物件の立地・構造・オーナーの運営スタンスを踏まえて現実的な選択肢を提示します。
許可申請の補正対応や消防設備の調整など、現場で頻繁に発生するハードルも、過去の対応経験をもとに対処します。「申請を出したら行政から補正指摘が来て止まってしまった」という状態でのご相談も歓迎します。
運営代行の手数料率は物件の規模・稼働状況・サービス範囲によって異なりますが、まず無料相談で物件の状況をお聞きした上で、費用感・収益シミュレーションを含めてご説明します。問い合わせフォームまたはお電話からお気軽にご連絡ください。
