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完全無料 オンライン相談民泊の収益シミュレーション計算は「3つの数字」から始める
民泊の収益シミュレーションを計算するとき、最初に押さえるべき数字は「稼働率」「ADR（平均客室単価）」「経費合計」の3つです。この3つが揃わなければ、手残りの見通しは立ちません。私たちStay Buddyが運営代行を引き受ける際も、まずこの3軸でオーナーと試算を共有するところから始まります。ネットで見かける「月〇〇万円稼げる」という情報の多くは、この3軸のうちどれかを楽観的に置きすぎているか、経費を過少に見積もっています。
収益シミュレーションのベースになる指標
稼働率の現実的な見方
稼働率とは「運営可能な日数のうち、実際に予約が入った日数の割合」です。住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出物件の場合、年間提供日数の上限は180日と定められており（同法第3条第1項）、この上限が稼働率の分母に影響します。観光庁の住宅宿泊事業の実施状況報告（直近公表分）でも、届出住宅全体の平均稼働率は決して高くなく、立地・物件タイプ・価格帯によって大きく差が出ます。実態として、観光需要が集中するエリアの繁忙期は稼働率80〜90%超になる一方、閑散期には20〜30%台まで落ちるケースも珍しくありません。年間を通じた平均で見ると、条件の良い物件でも40〜65%程度が現実的な幅です。
ADR（平均客室単価）の設定根拠
ADR（Average Daily Rate）は、実際に成約した予約の1泊あたり平均単価です。Airbnbや楽天トラベルなどのOTA（オンライン旅行代理店）の検索結果で競合物件の価格帯を確認し、自物件の広さ・設備・立地を照らし合わせて設定します。単価は時期によって変動させる「ダイナミックプライシング」が収益改善の鍵になりますが、設定を誤ると逆に稼働が落ちます。私たちの経験では、開業直後に強気の単価を設定して最初の3週間レビューがゼロのまま稼働率が10%を割った物件がありました。その後、一時的に近隣競合の最低価格帯に合わせてレビューを蓄積し、翌月から段階的に単価を戻すという調整を行いました。単価の正解は「競合と自物件のレビュー評価のバランス」で変わります。
売上の計算式
月間売上の基本式は「稼働日数 × ADR」です。たとえば運営可能日数を30日、稼働率50%、ADRを1泊1万5,000円と置くと、15日 × 15,000円 = 225,000円が月間グロス売上になります。ここからOTAへの手数料（Airbnbの場合、ホスト側の手数料は予約ごとに売上の一定割合が差し引かれる仕組みで、条件によって異なります）を差し引いた金額が「手取り売上」です。手数料率は各OTAのホスト向け規約で確認してください。公表されている数値を前提にしても、適用条件によって実額は変わります。
経費の内訳と見落としやすい固定費
清掃費
チェックアウトのたびに発生する清掃費は、物件規模と委託先によりますが、1回あたり3,000〜1万円超の幅があります。清掃スタッフの確保は運営の安定に直結します。私たちが別の運営代行会社から引き継いだ物件では、清掃業者との契約が引き継がれておらず、開業初日の前日夜に清掃手配が白紙になっていたことがありました。急遽スタッフを手配しましたが、繁忙期に清掃が途切れると次の宿泊客を受け入れられなくなり、稼働率に直接響きます。清掃費は稼働日数に比例して増える変動費であり、シミュレーションでは「1回あたり単価 × 月間チェックアウト回数」で計上してください。
消耗品・アメニティ費
トイレットペーパー、シャンプー、洗剤、コーヒーなどの消耗品は、宿泊客数と滞在日数に連動して増減します。月間で売上の5〜10%程度を見込むケースが多いですが、ゲスト人数が多い物件や高アメニティを売りにする物件ではさらに上振れします。
プラットフォーム手数料・管理システム費
OTA手数料のほか、複数プラットフォームを一元管理するチャネルマネージャーやPMS（物件管理システム）を導入する場合、月額数千〜数万円のコストが加わります。運営規模が増えるほど手作業の限界が来るため、ツール費用は必要投資として予算に組み込んでおく必要があります。
光熱費・インターネット費
電気・水道・ガス・Wi-Fiは、宿泊客が不在の期間も基本料がかかる準固定費です。稼働率が低い月でも支出は変わりにくく、シミュレーションでは月額固定額として計上するのが現実的です。
運営代行費（該当する場合）
運営代行を委託する場合、売上に対する一定割合を手数料として支払うケースが一般的です。割合は代行会社やサービス範囲によって異なり、売上の15〜30%程度の幅が目安として挙げられることが多いですが、含まれるサービス範囲（価格設定・清掃手配・ゲスト対応・許認可サポートなど）によって実質コストは変わります。
減価償却・設備更新費
家具・家電・寝具は消耗します。初期投資を回収する観点とは別に、数年単位での設備更新費用をシミュレーションに含めないと、実際の手残りを過大評価します。月あたりの積み立て額として試算に組み込む方法が現実的です。
手残りを計算するシミュレーション例
以下はあくまで試算の構造を示すための例であり、実際の収益を保証するものではありません。条件が変われば結果も大きく変わります。
| 項目 | 金額（例） |
|---|---|
| 月間グロス売上（15日稼働 × 15,000円） | 225,000円 |
| OTA手数料（仮：売上の15%） | －33,750円 |
| 清掃費（15回 × 5,000円） | －75,000円 |
| 消耗品・アメニティ | －15,000円 |
| 光熱費・Wi-Fi | －20,000円 |
| システム費・その他 | －10,000円 |
| 運営代行費（仮：売上の20%） | －45,000円 |
| 月間手残り（概算） | 約27,000円 |
この例では稼働率50%・ADR1万5,000円でも、経費次第で手残りが数万円にとどまることが分かります。ADRを2万円に上げるか、稼働率を70%に改善するだけで手残りは大幅に変わります。逆に清掃費や代行手数料の構造を把握せずに運営を始めると、売上が上がっても手残りが増えないという状況になります。
シミュレーションで必ず確認すべき前提条件
民泊の収益シミュレーションを計算する際は、「どの法的スキームで運営するか」が数字の前提を決めます。住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出の場合、年間180日上限という制約がそのまま稼働率の天井になります。旅館業法の簡易宿所営業許可を取得している場合は日数制限がなく、稼働率の上限が変わります。また、消防法上の設備基準（自動火災報知設備・誘導灯など）を満たすための初期費用も、スキームによって異なります。「どちらが得か」は物件の構造・立地・自治体の条例によって異なるため、一概に言えませんが、シミュレーションに使う稼働率の上限値はスキームを確定させてから設定してください。
Stay Buddy株式会社への無料相談
民泊の収益シミュレーションは、物件の条件・運営スキーム・地域の競合状況によって答えが変わります。「計算式は理解したが、自分の物件に当てはめると数字が合わない」「どこまで経費を圧縮できるか感覚がつかめない」という相談を、私たちは日常的に受けています。
Stay Buddyは、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出物件から旅館業法許可物件まで、実際に運営代行を行ってきた実務経験をもとに、個別物件のシミュレーション精査から許認可サポート、開業後の運営管理まで一貫して対応しています。
「まだ物件を決めていない段階」でも、エリアや物件タイプを前提に収益試算の相談が可能です。「すでに運営しているが手残りが想定より少ない」という場合は、経費構造と価格設定の見直しから入ることもできます。
初回相談は無料で承っています。下記のフォームからお気軽にお問い合わせください。現場担当者が直接対応いたします。
