ホテル事業の損益分岐点（BEP）は？客室数と単価から見る採算ライン

ホテル投資や旅館経営を検討する際、最も重要な指標の一つが「損益分岐点（BEP：Break-Even Point）」です。どれだけ豪華な内装や素晴らしいサービスを整えても、採算ラインを越えなければ事業として継続することはできません。

先にこの記事の結論からお伝えします。

ホテル事業の損益分岐点は、一般的に「稼働率50%〜60%」付近に設定されることが多いですが、現代の小規模ホテルや民泊においては、客室数と単価のバランス、そして「固定費の圧縮」によってこのラインを劇的に下げることが可能です。

「何室あれば利益が出るのか？」「1泊いくらで売れば赤字にならないのか？」

この記事では、ホテル経営の収支構造を分解し、客室数と客単価から導き出すリアルな採算ラインの計算方法と、利益を最大化するための戦略を徹底解説します。

損益分岐点を理解するための「固定費」と「変動費」

ホテルの損益分岐点を算出するには、まず経費を「固定費」と「変動費」に分ける必要があります。宿泊事業は不動産賃貸業に比べ、この経費構造が複雑です。

1. 稼働に関わらず発生する「固定費」

部屋が埋まっていても空いていても必ずかかる費用です。

• 賃料（またはローン返済）: 最大の固定費です。
• 人件費（固定分）: フロントや管理スタッフの給与。
• 通信費・保守維持費: Wi-Fi、エレベーター点検、消防設備点検など。
• 広告宣伝費: OTA（予約サイト）の掲載料や月額システム利用料。

2. 稼働に比例して増える「変動費」

ゲストが宿泊して初めて発生する費用です。

• 清掃費: 1滞在ごとにかかる実費。
• リネン代: シーツやタオルのクリーニング・レンタル費。
• 水道光熱費: 使用量に応じた変動分。
• アメニティ・消耗品費: 歯ブラシやシャンプーなど。
• OTA手数料: 売上の10%〜15%程度。

損益分岐点の計算式：あなたの宿の「採算ライン」はどこか

損益分岐点を金額ではなく「稼働率」や「客数」で把握しておくと、現場の運営指標として役立ちます。

基本の計算の考え方

損益分岐点売上高は、以下の数式で導き出せます。

損益分岐点売上高 ＝ 固定費 ÷ ｛1 －（変動費 ÷ 売上高）｝

しかし、宿泊業ではより直感的な**「損益分岐稼働率」**を指標にします。

例えば、月間の固定費が100万円、1室あたりの単価から変動費を引いた「限界利益」が1万円の場合、100室（100万円÷1万円）の販売が採算ラインとなります。全30室のホテルなら、月間900室の提供枠のうち100室、つまり稼働率約11%が分岐点……というのは極端な例ですが、このように「何日埋まれば固定費を回収できるか」を算出します。

客室数と単価が採算ラインに与える影響

ホテルの規模（客室数）によって、取るべき戦略と損益分岐点の性質は大きく変わります。

小規模（〜10室）・民泊の場合：高単価・低固定費戦略

客室数が少ない場合、1室あたりの固定費負担が重くなりがちです。しかし、清掃を外注化し、IT（スマートロック等）を活用して無人・省人化すれば、人件費という巨大な固定費を「変動費化」できます。

• 戦略: 客室数が少ない分、コンセプトを尖らせて「単価（ADR）」を引き上げる。
• 採算ライン: 固定費が低ければ、稼働率が30〜40%でも黒字化が可能です。

中規模（20室〜50室）の場合：効率と稼働率のバランス

ある程度の客室数があると、フロントスタッフの常駐が必要になるなど固定費が跳ね上がります。

• 戦略: 規模の経済を活かし、リネン代や清掃費の単価を抑える。
• 採算ライン: 稼働率50%以上を安定して維持することが絶対条件となります。ここを越えた瞬間から利益が加速度的に増えるのがこの規模の特徴です。

採算ラインを下げるための3つの「極意」

利益を出すためには「売上を上げる」か「損益分岐点を下げる」かの二択です。特に後者は、不況や閑散期に強い経営体質を作ります。

1. 固定費を変動費に変える（アウトソーシング）

自社で清掃スタッフを直接雇用すると、宿泊客がゼロの日でも給与が発生します。清掃を専門業者への委託（1回あたりいくらの従量制）に切り替えることで、赤字リスクを最小限に抑えることができます。

2. IT導入による省人化

フロント業務をセルフチェックインシステムに置き換えることで、人件費を大幅に削減できます。大阪などの都市部では、24時間のスタッフ待機にかかるコストをITで代替するだけで、損益分岐稼働率を10〜20%下げることが可能です。

3. ダイナミックプライシングの活用

「常に一定の単価」は採算ラインを固定してしまいます。需要が高い時期に単価を最大化できれば、少ない稼働日数で月間の固定費を回収できるようになります。

まとめ：損益分岐点は「経営の安全装置」

損益分岐点を把握することは、暗闇の中をライトなしで歩くような経営を避けるための「安全装置」です。

1. 自社の正確な固定費と、1室あたりの変動費を算出する。
2. 現在の単価で「月になんぼ売ればトントンか」を把握する。
3. IT活用や外注化で固定費を削り、採算ラインを引き下げる。

このステップを徹底することで、万博などのイベント終了後や、市場環境が変化した際でも、確実に利益を残し続ける強いホテル経営が可能になります。

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