民泊オーナーなら知っておきたい青色申告

民泊ビジネスは、ホテルよりも安価で宿泊客を迎えられる点や、家族連れ・大人数での旅行に適している点などから、近年ますます注目が高まっています。実際に、自宅の一部を民泊として貸し出したり、空き家やマンションの一室を運用して副収入を得るケースが増えており、特にインバウンド需要の回復に伴って再び活況となっています。

とはいえ、民泊で収益を得ると、当然ながら所得税や住民税といった税金の申告が必要です。中でも、個人事業として民泊を行う場合や、副業として収入がある場合に考えなければならないのが「青色申告」です。ということで本記事では、民泊オーナーが青色申告を選択するメリット・デメリット、申告手続き、帳簿付けのコツなどを丁寧に解説します。

これから初めて民泊収益を申告する方や、白色申告から青色申告に切り替えようと検討しているオーナーの方々にとって、有益な情報になるよう書いていきます。

そもそも青色申告とは何か

青色申告制度の概要

民泊に限らず、個人事業を営む場合、税務申告には「白色申告」と「青色申告」の2つの方法があります。白色申告は比較的記帳の要件が緩い一方、青色申告は一定の帳簿管理や決算書の作成が求められるため、さまざまな税制上の特典を受けられます。

青色申告では最大65万円（あるいは55万円、10万円などの区分もあり）の特別控除や、赤字を3年間繰り越せるといったメリットがあります。加えて、家族に支払う給与を経費計上できる「青色事業専従者給与制度」なども利用できるため、収益が高まってきた民泊オーナーにはメリットが大きいとされています。

民泊と青色申告は相性がいい

所得の規模が比較的大きくなる傾向

繁華街や観光地近くの物件で民泊を運用すると、月間売上が数十万円〜100万円を超えることもあるため、白色申告より青色申告の方が節税効果が大きい。

将来的な拡張を見据えた方が良い

物件数を増やしたり、売上が増大していく際に、白色申告のままだと経費の処理や赤字繰越の有利さなどを活かせない。

家族経営が多い

家族が清掃やゲスト対応を手伝うケースがあり、青色申告を使うと家族への給与を経費にできるなどのメリットがある。

もっとも、青色申告を選択するには複式簿記での帳簿付けや、正規の決算書類作成など手間も増えるため、売上規模がまだ小さいうちは白色申告のままでも構いません。ただ、民泊収入が月10万円以上に安定しているなら青色申告への移行を検討する価値は高いです。

民泊オーナーが青色申告を選択するメリット

民泊オーナーが青色申告を選ぶ具体的な利点について、民泊特有の状況を関連づけながら説明します。

1. 青色申告特別控除で課税所得を圧縮

最大65万円（複式簿記・電子申告など一定要件を満たす場合）の青色申告特別控除があると、純利益から大きく控除でき、所得税や住民税が軽減されます。例えば年間利益が200万円出た場合、65万円の控除を受けられれば135万円が課税対象所得になり、白色申告に比べて大幅に税負担が減るわけです。

ただし、65万円控除を受けるには複式簿記による記帳と決算書の作成が必要で、電子申告や電子帳簿保存などの要件も追加されています。手間はかかりますが、民泊のように売上がアップダウンしやすいビジネスでは節税効果が大きく、オーナーにとって魅力的な選択です。

2. 赤字の繰越が3年間可能

民泊は初期投資の負担が大きく、設備や内装費用で赤字になる年度もあり得ます。

またコロナ禍など大きな外部要因で想定外の赤字が出る場合もあります。青色申告の場合、生じた損失を最大3年間繰り越し、翌年度以降の黒字と相殺することができます。これは白色申告にはない制度であり、特に民泊のように収益が年ごとに変動しやすい事業では重宝されます。

たとえば1年目に大幅な設備投資で赤字100万円が出たが、2年目に黒字150万円になった場合、3年間の損失繰越制度を使えば2年目の黒字と1年目の赤字を通算し、課税所得を50万円に抑えられるなど大きなメリットがあります。

3. 家族に支払う給与を経費計上できる

多くの民泊運営では家族や親戚がゲスト対応や清掃を手伝うことが珍しくありません。

青色申告を選択し、青色事業専従者給与の制度を使うと、その家族に支払う給与を正規の経費として処理できます。結果として所得を圧縮し税負担を軽くできるうえ、家族にとっては正式な給与所得が生まれるというメリットがあります。

ただし、この制度を使うには「専従者が原則として民泊業務にフルタイム（又は一定以上の時間）従事している」「専従者給与に見合うだけの実態がある」という条件を満たす必要があります。給与の金額が常識的な範囲を逸脱しないなどのルールもあるため、導入する際は注意が必要です。

4. 信用度が高まり融資を受けやすくなる

青色申告で複式簿記を行うと、財務状況が明確で決算書の信用度が上がるメリットがあります。銀行などから融資を受けたい場合、白色申告よりも青色申告の方が「しっかりと経理を行っている事業者」という印象を与えやすく、融資審査にプラスに働くことが多いです。民泊オーナーが追加で物件を増やす、リフォーム費用を借りるなどの際に有利となる可能性があります。

5. データに基づいた経営改善が進む

青色申告のためには売上や経費を細かく帳簿付けし、定期的に試算表を作る必要があります。

これは一見面倒ですが、財務状況をリアルタイムに把握して経営改善につなげるというメリットを生みます。特に民泊では、季節変動やイベント開催状況で売上が大きく変わるので、データに基づいた価格調整や広告投下が重要です。青色申告に取り組むことで定期的な収支管理が習慣化し、PDCAサイクルを回しやすくなるのです。

民泊オーナーが直面しがちな課題と注意点

一方で、青色申告を導入するには特有のハードルも存在します。「民泊　青色申告」の上位記事を参考にすると、多くのオーナーが以下の点で苦労した、あるいは注意すべきだとしていました。

1. 帳簿作成と複式簿記の難易度

青色申告特別控除（最大65万円）を適用するためには、複式簿記での帳簿作成が求められます。

フリーランスや小規模個人事業主でもクラウド会計ソフトを使って管理しているケースが増えていますが、慣れないうちは仕訳や勘定科目に戸惑うことも多いです。特に民泊では、清掃費用、備品費、プラットフォーム手数料、リネン費、光熱費、ローン返済の利息など、多種多様な経費を正しい科目に振り分けなければなりません。

クラウド会計ソフトはある程度自動仕訳に対応していますが、民泊固有の決済経路（Airbnbなどのプラットフォーム上の売上、ゲストからの直接支払いなど）が複雑になると、整合性を取るのに時間がかかる場合があります。ここで挫折してしまい、結局白色申告に戻ってしまうオーナーもいるようです。定期的に記帳を行い、分からない部分は税理士に相談するなどの体制作りが望ましいとされています。

2. 消費税や宿泊税の扱い

民泊が軌道に乗ると売上が年間1,000万円を超え、消費税の納税義務が発生するケースも出てきます。インバウンドが増えて稼働率が高まると、予想以上に売上が伸びてしまい、気づいたら消費税課税事業者になっていたということもあります。消費税の申告やインボイス対応など複雑さが増すため、青色申告と合わせてしっかり管理する必要があります。

また、大阪など一部自治体では宿泊税が課せられており、1人1泊あたり一定額を徴収し、自治体に納める仕組みがあります。この宿泊税をゲストからどう徴収し、どのように会計処理するかという点でも注意が必要です。宿泊税を含めた一括料金にする場合と、別途項目として宿泊税を明示する場合でも経理処理が異なる可能性があります。

3. 家事按分の判断が難しい

自宅を一部民泊にしている場合、光熱費やインターネット代、固定資産税などを事業経費と家事分（プライベート用途）に分ける必要があります。青色申告ではこの区分を厳格に行わないと、税務調査で指摘を受けるリスクがあります。

住居部分と民泊部分の床面積比や、使用実態（いつ・どれくらいの時間ゲストが利用しているか）などを根拠に按分率を決めるのが一般的です。安易に全額を経費計上してしまうと後から修正申告を求められるケースもあるようです。

4. 青色申告承認申請のタイミング

青色申告を始めたい場合、税務署に「所得税の青色申告承認申請書」を所定の期日までに提出しなければなりません。通常は新規開業の日から2ヶ月以内、もしくはその年の3月15日（前年からの繰り越しなど条件によって異なる）など、締め切りが決まっています。

提出を忘れると、今年分は白色申告しか選べず、青色申告は翌年からということになってしまう可能性があります。もし民泊を途中で始めた場合も、その開始時期を踏まえて申請書類を出す必要があるので注意しましょう。

青色申告の具体的な流れ

ここでは、民泊オーナーが青色申告を行う際の一般的な流れをまとめていきます。

税務署で「青色申告承認申請書」を提出

新たに事業を始める場合は、開業届（個人事業の開業・廃業等届出書）と同時に出すのがスムーズ。すでに白色申告でやってきた人が青色に切り替えるなら、その年度の3月15日までなど所定の期限があるため、逃さないようにする。

会計ソフトやクラウドサービスの利用を検討

複式簿記のハードルを下げるため、多くの民泊オーナーが弥生会計、freee、マネーフォワードクラウド会計などを活用している。プラットフォームからの売上データを自動連携したり、クレジットカードの支出を取り込んで仕訳を簡略化する機能が便利。

月次の売上・経費を記帳

AirbnbやBooking.com等の予約サイト、あるいは運営代行会社の売上管理レポートを元に、収益を計上。経費は清掃費・リネン費・通信費・光熱費・消耗品費など多岐にわたる。家事按分が必要な場合は要注意。

決算書（損益計算書・貸借対照表）を作成

年度末に損益計算書と貸借対照表を作成。65万円控除を受けるには複式簿記で記帳し、貸借対照表の提出が求められる。ソフトが自動で作成してくれるが、数値の整合性をチェックしておく。

確定申告書を作成し電子申告（または紙で提出）

青色申告決算書を添付し、所得税の確定申告書Bを作成。電子申告の特典として、より大きい控除額（最大65万円）を受けられる条件がある（55万円控除との違いに注意）。紙で提出しても大丈夫だが、電子申告の方が追加のメリットも多く、還付も早い。

納税または還付

確定申告を提出後、所得税の納付期限（通常3月15日）までに納税を行う。事前に計算しておけば口座振替や振込の選択肢があり、特に口座振替にすると納税日が4月中旬頃になるなどの利点がある。還付の場合は数週間〜1ヶ月ほどで指定口座へ返金される。

青色申告に関わるよくある質問

Q1. Airbnbの売上は海外からの支払いだが、どう処理すればいい？

A. AirbnbやBooking.com等で得た売上は、プラットフォームの管理画面を見て“いつ”“いくら”が入金されたのかを正確に記帳します。円換算のタイミングや為替差損益をどのように処理するか、細かいルールがありますが、基本的には日本円で計上。クラウド会計ソフトが連携機能を提供している場合、なるべく活用すると良いでしょう。

Q2. 消費税課税事業者になる基準を超えたらどうすれば？

A. 年間売上が1,000万円を超えると翌々年から消費税納税義務が発生します。その時点でインボイス制度や消費税の申告書作成が必要になる場合があるので、税理士や会計ソフトのガイドに従い、事前に準備しましょう。青色申告と合わせて消費税の扱いも管理できるようにしておくと混乱を防げます。

Q3. 家族と一緒に住む自宅の一部で民泊しているが、青色申告で経費をどう按分する？

A. 床面積や使用実態で「個人利用部分」と「民泊運営部分」を区分し、光熱費やインターネット、固定資産税等を合理的に按分します。例えば、民泊に使う1部屋が全体の床面積の25%なら、その分25%を経費にできることが多いです。詳しくは税理士のアドバイスを受けると安心です。

Q4. 白色申告から青色申告に切り替えるタイミングは？

A. 事業年度の3月15日（あるいは開業日から2ヶ月以内などケースによる）までに「青色申告承認申請書」を提出すれば、その年分から青色申告が可能です。売上が増えてきた、あるいは赤字を繰越したい、家族に給与を支払いたいなど明確な動機があれば、早期の切り替えをおすすめします。

Q5. 税理士に依頼すべきか、自力でやるべきか？

A. 帳簿付けに慣れており、売上規模が小さければ自力で可能ですが、ある程度の売上がある場合はミスを防ぐためにも税理士に依頼するのが安心です。民泊に強い税理士を探せば、家事按分やプラットフォーム売上の計上処理など特有の問題にスムーズに対応してくれます。費用は月1万円～3万円程度が相場のようです。

まとめと今後の展望

民泊と青色申告の関連について、ここまで解説してきたように、民泊オーナーが青色申告を選択すると多くのメリットが得られます。しかし、それには簿記や税務知識の習得、帳簿作成の手間などの負担も伴います。

早めに青色申告承認申請書を提出する

開業届と同時、または年の3月15日までに申請を行う。年度途中で民泊を開始する場合も注意。

会計ソフトの活用で帳簿付けを効率化

Airbnbなどの売上データを自動連携する機能があるソフトを使うと手間が軽減される。

家事按分や専従者給与など青色申告ならではの制度を有効活用

家族を手伝いとして登録すれば給与を経費化できるなど、節税効果が高まる。

定期的に損益を把握して経営改善

青色申告のためにこまめな記帳をすることが、運営上の無駄を省き、利益率の向上につながる。

税理士や運営代行会社と連携

分からない部分はプロに頼むことでミスを防ぐ。特に消費税や補助金絡みの処理などは専門家の助言が重要。

民泊市場は回復基調にあり、大阪や東京を中心にインバウンドを取り込みやすい物件は高収益を狙えます。その一方で、ルールを守らない違法民泊が問題視されるなど、行政や地域住民の目も厳しくなっています。法令遵守や適切な税務申告を行い、地域との摩擦を回避しつつ持続的に事業を発展させることが求められています。

青色申告はその一端として、きちんと計算された収支と透明性のある経理を示すことで、ゲストだけでなく地域社会からも信頼される経営を実現できる可能性があります。しっかり制度を理解して実務を固めておけば、将来的に複数物件展開や別事業への参入など新たなチャンスも広がるでしょう。

民泊や青色申告の相談はぜひStay Buddyへ！

民泊の運営や青色申告の導入についてさらに詳しく話を聞いてみたい、あるいは自分だけでは不安が残るというオーナーの方がいらっしゃれば、ぜひStay Buddy株式会社にお問い合わせください。

私たちには民泊運営に関するノウハウを保有しており、税務面や管理面を含めたトータルサポートが可能です。複数物件を抱える方でも、当社の運営代行サービスを活用すれば収支管理やゲスト対応を効率化しながら、青色申告で最大限の節税メリットを得ることができるようアドバイスいたします。ぜひお気軽にご連絡ください。