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完全無料 オンライン相談民泊を運営するうえで避けて通れないのが、住宅宿泊事業法（民泊新法）で定められた年間180日という営業日数の上限です。民泊の180日制限の計算方法を正しく理解していなければ、知らないうちに法律違反を犯し、行政処分や罰則の対象になるリスクがあります。
この記事では、180日制限の具体的な計算方法をステップごとに解説し、日数超過が発覚した場合のペナルティ、さらに制限内で収益を最大化するための実践的な対策までを網羅的にお伝えします。これから民泊を始める方はもちろん、すでに運営中の方もぜひ確認してください。
民泊の180日制限とは何か
住宅宿泊事業法による営業日数の上限
2018年6月に施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）は、届出を行った住宅で宿泊サービスを提供する場合、年間の営業日数を180日以内に制限しています。この180日という数字は法律の第2条第3項に明記されており、届出制で民泊を行うすべての事業者に適用されます。旅館業法の許可を取得した施設にはこの制限はかかりませんが、届出制の民泊では例外なく遵守しなければなりません。
180日制限が設けられた背景には、民泊施設が実質的なホテル・旅館として営業されることで、住居としての性格が失われることへの懸念があります。あくまで「住宅」を一時的に活用するという位置づけを維持するために、年間の半分以下しか営業できないルールが導入されました。
自治体による上乗せ条例の存在
住宅宿泊事業法では180日が上限ですが、各自治体は条例によってさらに厳しい制限を設けることが認められています。たとえば、東京都新宿区では住居専用地域において月曜日の正午から金曜日の正午までの営業を禁止しており、実質的に年間約52日間しか営業できない計算になります。京都市でも住居専用地域では1月15日から3月15日までの約60日間に限定されています。
このように、法律上は180日であっても、自治体の条例によって実際に営業できる日数が大幅に減るケースがあります。物件を取得・賃借する前に、必ず所在地の自治体の条例を確認することが不可欠です。条例の内容は各自治体のホームページや担当窓口で確認できます。
民泊180日制限の計算方法を具体的に解説
計算期間は毎年4月1日から翌年3月31日まで
180日のカウント期間は、毎年4月1日から翌年3月31日までの1年間です。暦年（1月〜12月）ではない点に注意が必要です。たとえば、2024年4月1日から2025年3月31日までが一つの計算期間となり、この間に宿泊させた日数の合計が180日を超えてはなりません。新たな期間が始まる4月1日にカウントはリセットされ、ゼロからの再スタートとなります。
年度の途中で届出を行った場合でも、計算期間の起点は変わりません。たとえば10月1日に届出をして営業を開始した場合、翌年3月31日までの約6か月間で180日以内に収める必要があります。ただし実質的に約180日間しかないため、毎日営業しても超過しないケースがほとんどです。問題になりやすいのは、年度の前半から営業している場合です。
1日の数え方は「正午から翌日正午」が基準
180日制限における「1日」の数え方は、正午（12時）から翌日の正午までを1日として計算します。これは宿泊日数の考え方に基づいており、チェックイン日ではなくゲストが実際に宿泊した夜の数が基準になります。具体的には、ゲストが月曜日の15時にチェックインし、水曜日の10時にチェックアウトした場合、月曜の正午〜火曜の正午で1日、火曜の正午〜水曜の正午で1日の合計2日とカウントされます。
ここで重要なのは、同じ日に複数のゲストが入れ替わった場合でも、その日の宿泊は1日としてカウントされるという点です。たとえば、Aさんが火曜日の10時にチェックアウトし、Bさんが同日の16時にチェックインした場合、火曜日の正午〜水曜日の正午は1日として数えます。二重にカウントされることはありません。
複数部屋を運営している場合のカウント
同一の届出住宅であれば、何部屋あっても1つの届出物件として日数をカウントします。一方、届出番号が異なる複数の物件を運営している場合は、それぞれの物件ごとに180日が適用されます。たとえば、物件Aと物件Bを別々に届出している場合、物件Aで180日、物件Bで180日の合計360日分の営業が可能です。
ただし、同一建物内の複数の部屋を1つの届出でまとめている場合は、いずれかの部屋に1人でもゲストが宿泊していれば、その日は1日としてカウントされます。つまり、部屋数が多いからといって営業日数が増えるわけではありません。収益を最大化するためには、1日あたりの稼働率と客室単価を高める工夫が必要になります。
実際の計算シミュレーション
具体的な数字で確認してみましょう。4月1日から営業を開始し、毎週金曜・土曜の2泊をゲストに提供するケースを想定します。週あたり2日の宿泊日数で、年間約52週のうち営業すると、2日×52週＝104日となり、180日の制限内に収まります。ここに祝日やハイシーズンの平日営業を加えて、年間150日程度に設定すれば、30日分のバッファーを持たせた安全な運営が可能です。
一方、毎日営業した場合は、4月1日から数えて約9月末（183日目前後）で上限に達します。10月以降の約半年間はまったく営業できなくなるため、繁忙期である年末年始や桜のシーズン（3月）を逃してしまうリスクがあります。このように、180日をどの時期に配分するかという戦略的な判断が収益に大きく影響します。
180日を超過して営業した場合のリスクとペナルティ
行政からの業務停止命令・届出取消し
180日を超えて営業した場合、都道府県知事（または政令指定都市・中核市の長）から業務改善命令が出される可能性があります。改善命令に従わない場合は、業務停止命令や届出の取消しといったより重い処分に進みます。届出が取り消されると、再届出には一定期間を要し、その間の収入は完全にゼロになります。
行政は、民泊の届出システムを通じて各物件の宿泊日数を把握しています。事業者には2か月に1度の定期報告義務があり、宿泊日数や宿泊者数を都道府県知事に報告しなければなりません。この報告を怠った場合や虚偽の報告をした場合にも、30万円以下の罰金が科される規定があります。
旅館業法違反による罰則の可能性
180日を超えて宿泊サービスを提供する行為は、住宅宿泊事業法の範囲を逸脱し、旅館業法上の無許可営業とみなされる可能性があります。旅館業法に基づく無許可営業には、6か月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金、またはその両方が科せられます。これは民泊新法の罰則よりも重い処罰です。
実際に、届出はしているものの180日を大幅に超過して営業していたケースで、旅館業法違反として指導を受けた事例が報告されています。「届出をしているから大丈夫」という認識は誤りであり、180日の制限を守ってこそ届出制の合法的な民泊として認められるという点を理解しておく必要があります。
予約サイトからのアカウント停止
AirbnbやBooking.comなどの主要な民泊プラットフォームは、日本の法律に基づいて届出番号の確認を行っています。行政処分を受けた物件はプラットフォーム側でもリスティングが削除される可能性があり、一度削除されるとレビューや評価の蓄積がすべて失われます。新規アカウントで再出発する場合、実績ゼロからのスタートとなるため、集客面での打撃は非常に大きいです。
加えて、近隣住民からの苦情がきっかけで行政調査が入るケースも少なくありません。騒音やゴミ問題と合わせて営業日数の超過が発覚すると、複合的な違反として厳しい対応を受ける傾向があります。法令遵守は、長期的に安定した民泊運営を続けるための最低条件です。
180日制限内で収益を最大化する方法
繁忙期に集中して営業日を配分する
180日という限られた営業日数を最大限に活かすには、宿泊単価が高い繁忙期に営業を集中させることが効果的です。一般的に、桜の季節（3月下旬〜4月上旬）、ゴールデンウィーク、夏休み、紅葉シーズン、年末年始は宿泊需要が高まり、通常期の1.5〜2倍の料金設定が可能になります。閑散期の平日を休業日に充てることで、年間の日数配分を最適化できます。
たとえば、通常期の平均宿泊単価が1泊1万円の物件の場合、繁忙期に1泊1万5,000円で120日、通常期に1泊1万円で60日を営業すると、年間売上は180万円＋60万円＝240万円になります。一方、通年均等に180日を1万円で営業した場合は180万円にとどまるため、配分戦略だけで60万円の差が生まれます。
マンスリー賃貸との併用で空白期間を活用する
民泊を営業しない期間は、マンスリー賃貸（30日以上の賃貸借契約）として貸し出すことで収入の空白を埋められます。マンスリー賃貸は旅館業法や民泊新法の規制対象外であり、日数制限の適用を受けません。民泊で180日を消化した後の残り185日間をマンスリー賃貸で運用する二毛作方式は、多くの事業者が採用している手法です。
マンスリー賃貸の賃料相場は、通常の賃貸と民泊の中間程度です。たとえば、月額賃料8万円のエリアであれば、マンスリー賃貸では月額12〜15万円程度が見込めます。6か月間マンスリーで運用すれば72〜90万円の収入となり、民泊収入と合わせて年間を通じた安定的な収益構造を構築できます。
旅館業許可への切り替えを検討する
営業日数の制限なく民泊を運営したい場合は、旅館業法に基づく簡易宿所の許可取得を検討する価値があります。簡易宿所の許可を取得すれば365日営業が可能になり、180日制限から完全に解放されます。ただし、許可取得には用途地域の要件、消防設備の整備、構造設備基準への適合など、届出制の民泊よりもハードルが高くなります。
許可取得にかかる費用の目安は、消防設備の設置に30〜100万円、内装工事に50〜200万円、申請手数料に約2万円程度です。初期投資は増えますが、年間通じて営業できることで売上は大幅に増加します。180日制限のある民泊の年間売上が240万円であるのに対し、365日営業の簡易宿所では480万円以上を見込めるケースもあり、投資回収は十分に可能です。
民泊運営のお悩みはStay Buddy株式会社にご相談ください
180日制限の計算や日数管理、営業日の配分戦略、マンスリー賃貸との併用など、民泊運営には専門的な知識と実務経験が求められます。法令を遵守しながら収益を最大化するには、制度を熟知したプロのサポートが大きな力になります。
Stay Buddy株式会社は、民泊の届出手続きから運営代行、収益最大化のコンサルティングまでをワンストップで提供する民泊運営代行会社です。180日制限に対応した日数管理や、閑散期のマンスリー賃貸への切り替え支援、旅館業許可への転換サポートなど、オーナー様の状況に合わせた最適なプランをご提案いたします。
宿泊日数の管理ミスによる法令違反のリスクを回避し、限られた営業日数の中で最大限の利益を確保するために、ぜひ一度ご相談ください。物件の立地や条件を踏まえた具体的な収益シミュレーションも無料で作成いたします。
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