民泊可能物件とは｜利益が上がる民泊可能物件の特徴や探し方を徹底解説

民泊は、観光地だけでなく都市部や郊外でも人気が高まっており、副収入を得る手段として注目を増しています。しかし、民泊を始めたいと考えている方の中には、「どんな物件が民泊に適しているのか？」「民泊可能な物件はどうやって見つけるのか？」といった疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、民泊を始めるための基本情報として「民泊可能物件」について解説していきます。また、高収益を期待できる物件の特徴や、効率的な物件の探し方についてもご紹介。民泊事業を始めたい方や、所有している空き家を民泊で活用したい方にとって参考になる内容となっています。

民泊可能物件とは？

民泊可能物件とは、特定の法的条件を満たし、民泊運営が許可された住宅のことをいいます。民泊関連の法律には「住宅宿泊事業法」「旅館業法」「国家戦略特別区域法（特区民泊）」の3つがあり、それぞれ異なる要件が設けられています。

たとえば、住宅宿泊事業法（民泊新法）では、年間180日以内の運営が可能とされています。特区民泊は地域ごとに定められた特例を利用した、より柔軟な運営体制をとれるのが特徴です。旅館業法では多くの場合日数制がない自由な運営が認められています。これらの法律に準拠した物件であることが、民泊運営の基本条件になります。

賃貸物件を利用する場合には、契約書に「転貸禁止」の条項が含まれていないかを確認することが必要です。多くの賃貸契約には転貸を禁じる規定があるため、これをクリアしなければ合法的な民泊運営はできません。民泊可能物件を選ぶ際には、法的要件を満たすことに加え、転貸が許可されている物件であるかどうかも確認しましょう。

儲かる民泊物件の特徴とは？

高収益を期待できる民泊物件には共通点があります。特に、立地条件の良さはかなり重要なポイント。以下に、儲かる民泊物件の特徴を詳しく解説します。

1. 立地がいい

観光地やビジネス街の近く、または主要な公共交通機関へのアクセスが便利な物件は旅行者にとって魅力的です。駅から徒歩数分で到達できる物件や、空港から直通の交通機関があるエリアは、宿泊先の選択肢として優先順位は高くなります。

2.施設が充実している

快適に過ごせる設備が整っている物件は高い評価を得やすく、稼働率も高くなる傾向にあります。たとえば、Wi-Fi環境や清潔なバスルーム、上質キッチンがある物件は多様なニーズに対応可能。また、地域の特産品や文化を取り入れた内装やアメニティを用意することで、他の民泊との差別化を図ることもできます。施設を充実させ、競争力を高められれば、安定した収益を獲得していきましょう。

3. 景観や周辺環境が良好

窓やバルコニーからの眺めが美しい物件や、有名な観光スポットが徒歩圏内にある物件は大きなアドバンテージとなります。特に、地域の特色や自然の美しさを堪能できる物件は、旅行者に特別な体験を提供できるため、リピーターを獲得しやすいでしょう。また1泊あたりの料金を高く設定することも可能になります。

賃貸か所有か？民泊可能物件選びの選択肢①

民泊運営を始める際、物件を「賃貸」で使用するか「自己所有」で運営するかが大きな選択肢となります。それぞれにメリットとデメリットがあるため、事業目的や予算に合った選択をすることが大切です。

賃貸物件で民泊を運営する場合

メリット

賃貸で民泊を始める最大のメリットは初期費用が比較的低く抑えられる点です。一般的に、物件の敷金や礼金、家具や設備の購入費用を含めても、100万円〜200万円程度でスタートできることが多いです。資金に余裕がない人でも比較的容易に民泊ビジネスを始めることができます。

さらに、賃貸物件は事業がうまくいかない場合や方針転換が必要な場合に、契約を終了するだけで撤退が可能です。物件の売却や資産管理といった負担がないため、柔軟性の高い選択肢と言えるでしょう。

また、固定資産税や都市計画税などの税金を支払う必要がないため、ランニングコストも比較的抑えられます。

デメリット

一方、賃貸物件で民泊を運営するには、物件の大家や管理会社から民泊利用の許可を得る必要があります。特に、一般的な賃貸契約では転貸が禁止されている場合が多いため、許可取得までに手間がかかります。

さらに、民泊可能な物件は供給が限られており、通常の賃貸物件よりも家賃が高額に設定されているケースが多いです。これは、所有者が民泊のリスクを考慮しているためです。また、賃貸契約では物件の改装やカスタマイズに制約があることが多く、部屋の内装を自由に変更して差別化を図ることが難しい点もデメリットです。

所有物件で民泊を運営する場合

メリット

所有物件を利用する場合の最大のメリットは、物件の利用方法や改装に大きな自由度がある点です。自分のビジョンに基づいたリノベーションやインテリアデザインが可能で、他の民泊施設との差別化を図りやすくなります。特に、コンセプチュアルな部屋作りやユニークな宿泊体験を提供することで、利用者からの支持を得やすくなるでしょう。

また、自己所有物件は長期的に運用することで収益性が高くなる可能性があります。民泊運営を通じて物件の価値が向上すれば、将来的に高値で売却することも考えられます。さらに、自己所有であれば管理に関する決定権がすべて自分にあるため、運営上の柔軟性が大きい点もメリットです。

デメリット

ただし、自己所有物件には高額な初期投資が必要です。物件の購入費用やリフォーム費用に加え、運営に必要な家具や設備の購入費用も発生します。一度物件を購入すると、簡単に売却することが難しく、市場状況によっては資産価値が下落するリスクも伴います。

また、固定資産税や都市計画税といった税金の支払いが必要で、ランニングコストが高くなる傾向があります。さらに、事業用の火災保険や損害保険に加入する必要がある場合も多く、これらの費用も考慮しなければなりません。これらの追加コストにより、運営資金に余裕がない場合は資金繰りが厳しくなる可能性もあります。

賃貸と所有どちらを選ぶべきか？

賃貸物件と所有物件にはそれぞれメリットとデメリットがあり、どちらを選ぶべきかは運営者の状況や目指すビジネスモデルによります。両者の特性をしっかりと理解し、自分の目的に合った選択を行うことで、成功する民泊ビジネスを構築できるでしょう。

一戸建てか集合住宅か？民泊可能物件選びの選択肢②

一戸建てか？集合住宅？この選択もする必要があります。それぞれにメリットとデメリットがあり、自分の目指す運営スタイルや予算、ターゲット層に合わせて選ぶことが大切です。

一戸建て

メリット

広い空間を提供できるため、家族旅行や友人同士のグループ旅行者に人気があります。特に、大人数が一緒に過ごせるプライベートな空間を求めるゲストには大きな魅力となります。収容人数が多いため、一人当たりの宿泊料金を抑えつつ全体の収益性を高めることが可能です。

また、一戸建ては独立した建物のため、周囲の住人への配慮が集合住宅よりも少なく済む場合が多いです。これにより、騒音やプライバシー問題といったトラブルを回避しやすくなります。さらに、庭や駐車場などの付帯設備がある物件であれば、それをアピールポイントとして差別化を図ることも可能です。

デメリット

一方で、一戸建ては物件価格や初期投資が高額になる傾向があります。購入費用やリフォーム費用に加え、広い敷地を維持管理するためのコストも発生します。また、広い物件ほど掃除やメンテナンスにかかる労力や費用が増加し、運営の負担が大きくなる点もデメリットです。

さらに、一戸建ては土地や建物の固定資産税が高く設定される場合が多く、賃料の設定も高めになりがちです。そのため、収益を安定的に確保するには、綿密な料金設定やターゲット層の分析が欠かせません。

集合住宅

メリット

集合住宅（アパートやマンション）は、初期費用が比較的低く設定されていることが多いため、民泊ビジネスを始めやすい選択肢です。特に単身向けやカップル向けの物件では、家具や設備の準備がシンプルで済むため、初期投資を抑えることができます。

また、集合住宅は一般的に管理がしやすく、物件の規模が小さい分、清掃やメンテナンスのコストも低めです。立地条件が良い物件も多く、都市部や観光地の近くにある場合は高い需要が見込めます。

特に、出張や短期滞在を目的とした旅行者にとって、手頃な価格で利用できる集合住宅は魅力的な選択肢となるでしょう。

デメリット

一方で、ビジネスホテルや他の民泊物件との競争が激しい市場にさらされます。そのため、宿泊者を引き付けるためにはインテリアや設備、サービスに独自性を持たせる必要があります。例えば、デザイン性の高い部屋や地域特有の文化を取り入れた装飾を施すなどの工夫が求められます。

さらに、集合住宅では他の住人とのトラブルを避けるための配慮が不可欠です。特に、騒音やゴミの出し方に関するルールを明確にし、宿泊者に事前に周知することが必要です。また、管理規約で民泊が禁止されている物件もあるため、契約時には必ず確認が必要です。

民泊可能物件の探し方

適切な民泊可能物件を見つける方法をご案内します。それぞれの手段を活用して、自分に合った物件を見つけましょう。

不動産ポータルサイトの活用

一般的な不動産ポータルサイト（例：SUUMOやLIFULL HOME’S）でも、民泊可能な物件を検索できます。これらのサイトでは物件の条件を細かく設定できるため、エリアや価格帯に応じて絞り込むことができます。

【外部リンク】SUUMO
【外部リンク】LIFULL HOME’S

民泊物件専門ポータルサイトの活用

民泊に特化したポータルサイト（例：民泊物件.com、MINCOLLE）を利用することで物件を効率的に探すことができます。すでに民泊用として許可が取られている物件が多数掲載されているのが特徴です。

【外部リンク】民泊物件.com
【外部リンク】MINCOLLE

不動産会社への直接問い合わせ

地元の不動産会社に問い合わせて、民泊運営が可能な物件を紹介してもらう方法もあります。地域事情に詳しい不動産会社ならではのネットワークを活用することで、良質な物件に出会える可能性があります。

「住宅宿泊事業 届出住宅一覧」の参照

各自治体が公表している「住宅宿泊事業届出住宅一覧」を利用するのも効果的です。届出済みの住宅を参考にすることで、民泊に適した物件の条件や傾向を把握しやすくなります。

民泊運営業者や代行業者に相談

民泊の運営を支援する業者に相談すれば、これまでの運営実績を踏まえた物件や運営ノウハウを提供してもらえる場合があります。初心者でも安心して運営をスタートできる心強い選択肢です。

民泊運営は「Stay Buddy（ステイバディ）」にお任せください！

物件選びが完了した後の運営管理は、プロに任せることでスムーズかつ効率的な運営が可能になります。私たち「Stay Buddy」では、民泊運営に必要な多岐にわたるサービスを提供しています。

運営代行

リフォームや行政との協議をはじめ、民泊運営に必要なすべてをワンストップで対応します。手間のかかる手続きを丸ごと任せられるため、初心者の方でも安心です。

収益向上支援

Stay Buddyでは、ダイナミックプライシングを導入し、季節や需要に応じた料金設定を自動で行います。また、清掃スタッフの内製化により、運営コストを抑えながら利益率を高めるサポートを行います。

多言語サポート

24時間365日体制で、英語、中国語、韓国語など複数の言語に対応。海外からのゲストも安心して利用できる環境を整えています。

他にも民泊にかかわるサポートを総合的に提供しています。興味のある方はぜひ気軽にご相談ください！