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完全無料 オンライン相談民泊を運営するうえで、清掃費用の設定は収益性とゲスト満足度の両方を左右する重要な要素です。清掃費用を高く設定しすぎれば予約率が下がり、安くしすぎれば清掃品質の低下や赤字を招きます。適切な金額を導き出すためには、物件の特性・エリアの相場・清掃の内容を具体的に分析する必要があります。
この記事では、民泊の清掃費用を設定する際に押さえるべき基本的な考え方を、具体的な数値や事例を交えながら解説します。これから民泊を始める方はもちろん、すでに運営していて清掃費用の見直しを検討している方にも役立つ内容です。
民泊の清掃費用を設定する前に知っておくべき基本構造
清掃費用の構成要素を分解する
清掃費用は単に「掃除にかかるお金」ではなく、複数のコスト要素で構成されています。具体的には、人件費（清掃スタッフの時給×作業時間）、消耗品費（洗剤・ゴミ袋・トイレットペーパーなどの補充品）、リネン費（シーツ・タオルのクリーニング代）、交通費（スタッフの移動費）の4つが主要な構成要素です。
たとえば、1Kの物件で清掃スタッフの時給が1,500円、作業時間が2時間の場合、人件費だけで3,000円です。これにリネンクリーニング代が1,500円、消耗品の補充が500円、交通費が500円かかれば、1回あたりの原価は5,500円になります。この原価を把握しないまま「なんとなく3,000円」と設定してしまうと、清掃のたびに2,500円の赤字が出る計算です。
ゲストが支払う清掃費と実際の原価は別物
Airbnbなどのプラットフォームでは、宿泊料金とは別に清掃料金をゲストに請求する仕組みがあります。ただし、ゲストに請求する清掃料金と実際の清掃原価は必ずしも一致させる必要はありません。宿泊料金に清掃費の一部を上乗せし、清掃料金の表示額を抑えるという戦略もあります。
実際に、Airbnbでは2023年以降「総額表示」が標準となり、ゲストは清掃料金込みの総額で物件を比較するようになりました。そのため、清掃料金だけを極端に低くしても意味がなく、総額としての競争力と原価回収のバランスを考える必要があります。
物件タイプ別の清掃費用相場
ワンルーム・1Kタイプの相場
ワンルームや1Kの物件は、作業面積が20〜30平米程度で、清掃時間は1.5〜2時間が目安です。業者に委託する場合の相場は4,000円〜6,000円程度です。リネン交換込みであれば5,000円〜7,000円になることもあります。ゲストへの請求額としては3,000円〜5,000円に設定しているホストが多く、差額を宿泊料に含めるケースが一般的です。
1LDK〜2LDKタイプの相場
1LDKから2LDKの物件は、面積が40〜60平米程度になり、清掃時間は2〜3時間が標準です。業者委託の場合は6,000円〜10,000円が相場帯となります。寝室が複数あるとベッドメイキングやリネン交換の量が増え、その分コストが上がります。ゲストへの請求額は5,000円〜8,000円が多い価格帯です。
一戸建て・大型物件の相場
一戸建てや3LDK以上の大型物件は、面積が80平米を超えることも珍しくありません。清掃時間は3〜5時間、費用は10,000円〜20,000円に達することがあります。庭やガレージがある場合はさらに加算されます。大型物件はグループ利用が多く1泊あたりの宿泊料が高いため、清掃費を10,000円〜15,000円に設定しても予約率に大きな影響が出にくい傾向があります。
清掃費用の設定で失敗しないための3つの視点
視点1：損益分岐点から逆算する
清掃費用を決めるとき、まず確認すべきは「この物件で月にいくら利益を出す必要があるか」という損益分岐点です。たとえば、月の固定費（家賃・光熱費・Wi-Fi・保険など）が15万円、目標利益が10万円なら、月に25万円の売上が必要です。月15泊を見込むなら1泊あたり約16,700円の売上が必要になります。
ここから清掃原価が1回6,000円だとすると、1泊あたりの宿泊料＋清掃料の合計が22,700円以上でなければなりません。エリアの相場で宿泊料を15,000円に設定する場合、清掃料を7,700円以上にするか、宿泊料を引き上げるかの判断が必要になります。このように数字を具体的に並べることで、清掃費用の妥当な範囲が見えてきます。
視点2：競合物件の清掃料金を調査する
同じエリア・同じ間取りの競合物件がいくらの清掃料金を設定しているかは、必ず調査すべきです。Airbnbやbooking.comで自分の物件と同条件のリスティングを10件ほどピックアップし、清掃料金と宿泊料金の総額を比較してください。
たとえば、同エリアの1LDK物件10件の清掃料金が平均5,500円だった場合、自分だけ9,000円に設定すると総額で割高に映り、予約率が下がる可能性があります。逆に3,000円に設定すれば総額では有利ですが、清掃原価が7,000円なら毎回4,000円の持ち出しです。相場を知ったうえで、原価とのバランスが取れるポイントを探ることが大切です。
視点3：連泊割引との組み合わせを考える
清掃費用はチェックアウトごとに発生するため、連泊が長いほど1泊あたりの清掃コスト負担は軽くなります。たとえば清掃費が6,000円の物件で1泊利用の場合は1泊あたり6,000円の負担ですが、3泊連泊なら1泊あたり2,000円です。
この構造を活かして、3泊以上で宿泊料を10%割引、7泊以上で20%割引といった連泊割引を設定すると、ゲストにとっての総額が下がりつつホスト側の清掃頻度も減るため、双方にメリットが生まれます。清掃費用の設定は単独で考えるのではなく、料金体系全体の中で位置づけることが効果的です。
自主清掃と業者委託、それぞれのコスト感
自主清掃のコストと限界
オーナー自身が清掃を行えば、外注費を削減できます。消耗品とリネンクリーニング代だけで済むため、1回あたりのコストを2,000円〜3,000円程度に抑えられるケースもあります。物件が自宅から近く、運営物件が1〜2件であれば現実的な選択肢です。
ただし、自主清掃には大きな制約があります。チェックアウトとチェックインの間（通常3〜4時間）に確実に清掃を終わらせる必要があり、繁忙期にはスケジュール調整が困難になります。また、物件数が3件を超えると物理的に対応しきれなくなり、清掃品質のムラが低評価レビューにつながるリスクもあります。
業者委託のコストとメリット
清掃業者やクリーニング代行に委託する場合、1回あたり5,000円〜15,000円が一般的な価格帯です。コストは上がりますが、安定した品質と確実なスケジュール管理が手に入ります。特に、民泊専門の清掃業者はリネン交換・アメニティ補充・室内チェック（忘れ物確認・備品破損チェック）までワンストップで対応してくれることが多く、ホストの運営負担を大幅に軽減できます。
業者選びの際は、1回あたりの単価だけでなく、月間の清掃回数に応じたボリュームディスカウントの有無、緊急対応の可否、レビューや実績もチェックしてください。月20回以上の依頼で1回あたり500円〜1,000円の値引きが得られる業者も存在します。
清掃費用を見直すタイミングと判断基準
予約率の変動を定期チェックする
清掃費用を含めた総額が適切かどうかは、予約率（稼働率）に如実に表れます。月間稼働率が50%を下回る状態が2か月以上続く場合、総額が相場より高くなっている可能性があります。清掃料金を1,000円下げて宿泊料を500円上げるなど、総額を微調整しながらテストしてみてください。
逆に稼働率が90%を超えている場合は、価格が安すぎて利益を取りこぼしている可能性があります。清掃料金または宿泊料金を段階的に引き上げ、稼働率が70〜80%で安定するポイントを探ることで、売上の最大化が図れます。
レビューに清掃関連のコメントが出たとき
ゲストレビューで「清掃が行き届いていなかった」「清掃費が高いのに汚れが残っていた」といったコメントが出た場合は、清掃費の金額よりも清掃品質に問題がある可能性が高いです。このとき取るべき対応は、清掃料金を下げることではなく、清掃のチェックリストの見直しや業者の変更です。
一方で「清掃費に対して十分きれいだった」「清潔感が素晴らしい」というレビューが複数あれば、現在の清掃体制と費用設定が適切に機能している証拠です。この状態をベースラインとして記録しておくと、今後物件を増やしたり料金を変更したりする際の判断材料になります。
清掃費用の最適化でお悩みならStay Buddy株式会社にご相談ください
清掃費用の設定は、物件の収益構造・エリア特性・競合状況・清掃体制など複数の変数を考慮する必要があり、最適解を独力で見つけるのは簡単ではありません。とくに複数物件を運営している場合や、これから民泊を始める段階では、専門家のサポートが効率的です。
民泊運営代行のStay Buddy株式会社では、清掃費用の設定を含む料金戦略の立案から、清掃体制の構築、日々のオペレーション管理までをワンストップでサポートしています。物件ごとの損益シミュレーションに基づいた最適な価格設定をご提案いたします。
「清掃費用をいくらにすべきかわからない」「今の清掃体制に不安がある」「収益をもう一段伸ばしたい」といったお悩みをお持ちの方は、ぜひStay Buddy株式会社までお気軽にお問い合わせください。経験豊富なスタッフが、物件の状況に合わせた具体的なご提案をさせていただきます。
