民泊運営代行ならお任せください
完全無料 オンライン相談民泊の180日規制とマンスリー運用の基本を理解する
民泊を運営するうえで避けて通れないのが、住宅宿泊事業法（民泊新法）による年間180日の営業日数制限です。この制限を超えて収益を上げるために注目されているのが、残りの期間をマンスリー賃貸として運用する方法です。しかし、民泊とマンスリーでは運用ノウハウが異なるため、代行会社に一括で任せられるかどうかは多くのオーナーが気にするポイントでしょう。
民泊新法では、届出住宅での宿泊営業は年間180日（4月1日起算）が上限と定められています。つまり、残りの約185日間は民泊としての営業ができません。この空白期間をどう活用するかが、物件の収益性を大きく左右します。何も対策をしなければ、約半年分の家賃や管理費を自己負担するだけの赤字期間になってしまいます。
そこで有力な選択肢となるのが、180日消化後にマンスリーマンション（短期賃貸借）として貸し出す運用スタイルです。マンスリー賃貸であれば旅館業法の規制を受けず、民泊の180日制限にもカウントされません。ただし、賃貸借契約に基づく運用となるため、民泊とは異なる契約書の作成、入居審査、退去対応などが必要になります。この二つの運用をうまく組み合わせることで、年間を通じた稼働率と収益の最大化が可能になるのです。
なぜ180日後のマンスリー運用が必要なのか
180日制限による収益のロス
仮に都市部のワンルームマンションで民泊を運営し、1泊あたりの平均単価が8,000円、稼働率70%だったとすると、180日間で得られる売上は約100万円です。しかし、残りの185日間を何もせず空室にした場合、月額家賃10万円の物件であれば約60万円分の固定費が丸ごと持ち出しになります。年間の手残りが大幅に減少するどころか、物件によっては赤字に転落するケースも珍しくありません。
マンスリー賃貸として運用すれば、月額12万〜18万円程度の賃料収入を得ることが可能です。185日間（約6ヶ月）をマンスリーで埋められれば、72万〜108万円の追加収益が見込めます。この差額は、年間の投資回収計画に決定的な影響を与えます。
マンスリー賃貸の法的位置づけ
マンスリー賃貸は、一般的に1ヶ月以上の定期借家契約として締結されます。旅館業法や住宅宿泊事業法の適用を受けないため、180日の営業日数にはカウントされません。この点が民泊オーナーにとって最大のメリットです。
ただし、定期借家契約は借地借家法に基づく契約であるため、契約書面の交付義務や事前説明義務など、民泊とは異なる法的要件があります。たとえば、定期借家契約では書面による事前説明を怠ると普通借家契約とみなされ、入居者の退去を求めることが困難になるリスクがあります。民泊の180日が終わる前に契約の準備を整えておく必要があるため、スケジュール管理も重要です。
民泊のマンスリー運用を代行会社に任せるメリット
民泊とマンスリーの切り替え管理を一元化できる
民泊からマンスリーへの切り替えは、単に予約サイトを閉じてマンスリーの募集を始めるだけではありません。民泊用の消耗品やアメニティの撤去、生活に必要な備品の追加、Wi-Fiや光熱費の契約形態の見直し、清掃基準の変更など、細かいタスクが数十項目にわたります。代行会社に任せることで、これらの切り替え作業をワンストップで処理でき、オーナーの手間を大幅に削減できます。
とくに複数物件を運営しているオーナーにとっては、物件ごとに180日の消化ペースが異なるため、切り替えのタイミングが分散します。自力で全物件の切り替えを管理するのは現実的ではなく、代行会社の仕組みを活用するのが合理的です。
集客チャネルの確保
マンスリー賃貸の集客は、民泊のようにAirbnbやBooking.comだけでは完結しません。マンスリーマンション専用のポータルサイト（マンスリーズ、NOW ROOMなど）への掲載、法人契約の営業、不動産仲介会社との連携など、民泊とはまったく異なる集客経路が必要になります。
代行会社の中には、こうしたマンスリー向けの集客チャネルをすでに確保しているところがあります。自分でゼロからポータルサイトに登録し、写真撮影や物件説明文の作成を行う手間を考えると、既存のネットワークを持つ代行会社に委託するメリットは大きいでしょう。特に法人需要（出張、研修、転勤の仮住まい）を取り込めるかどうかで、マンスリー期間の稼働率は大きく変わります。
入居審査とトラブル対応の負担軽減
マンスリー賃貸では、入居者と1ヶ月以上の契約関係を結ぶため、民泊よりもトラブルが長期化するリスクがあります。家賃滞納、騒音問題、設備の破損など、賃貸ならではのトラブルに対応する体制が必要です。代行会社であれば、入居前の審査基準や保証会社の活用ノウハウを持っているため、リスクの高い入居者を事前にスクリーニングできます。
たとえば、身分証明書の確認、在職証明書や収入証明の取得、緊急連絡先の設定などを代行会社が一括で行うことで、オーナーが個別に対応する必要がなくなります。万が一トラブルが発生した場合も、代行会社が一次対応を行い、必要に応じて法的手続きのサポートまで提供してくれるケースもあります。
代行会社に任せる際の注意点と選び方
民泊とマンスリーの両方に対応しているか確認する
民泊の運営代行会社は数多く存在しますが、マンスリー賃貸の運用まで対応しているかどうかは会社によって異なります。民泊専業の代行会社の場合、180日消化後は「あとはオーナー自身で」となるケースも少なくありません。契約前に、マンスリー運用時の具体的なサービス内容（集客、契約書作成、入居者管理、退去立会い、清掃手配など）を細かく確認しましょう。
また、マンスリー期間中の手数料体系も重要なチェックポイントです。民泊期間は売上の20%が相場ですが、マンスリー期間は月額賃料の10〜15%程度に設定している会社もあれば、固定費型の料金体系を採用している会社もあります。年間トータルで代行手数料がいくらになるかを試算したうえで判断することが大切です。
契約書のリーガルチェック体制
マンスリー賃貸で最もリスクが高いのは、契約書の不備です。前述のとおり、定期借家契約では書面による事前説明が法的要件となっています。この説明書面と契約書面は別々に作成・交付する必要があり、一体化してしまうと定期借家契約として認められない判例も存在します。
代行会社を選ぶ際には、定期借家契約の書面作成と運用に精通しているかどうかを確認してください。具体的には、契約書のテンプレートを見せてもらい、事前説明書が別紙で用意されているか、契約期間の更新がない旨の記載が明確か、退去時の原状回復基準が具体的に定められているかなどをチェックします。
空室リスクへの対応策
マンスリー運用で最も懸念されるのが、入居者が見つからず空室が続くリスクです。民泊であれば1泊単位で予約が入りますが、マンスリーは1ヶ月以上のまとまった契約を必要とするため、マッチングに時間がかかることがあります。
このリスクに対して、代行会社がどのような対策を講じているかを事前に確認しましょう。たとえば、複数のポータルサイトへの同時掲載、法人向け営業チームの有無、マンスリーが決まらない場合のウィークリー（1週間単位）への切り替え対応、さらには賃料保証制度の有無なども判断材料になります。実績として、マンスリー期間中の平均稼働率がどの程度かを数値で提示できる会社は信頼性が高いといえます。
民泊とマンスリーの収益シミュレーション
民泊のみで運用した場合
都市部の1LDK物件を例にとります。1泊平均単価10,000円、稼働率70%で180日間運営した場合、売上は約126万円です。ここから代行手数料（20%で約25万円）、清掃費（1回3,500円×稼働126日分で約44万円）、消耗品費や水道光熱費などを差し引くと、民泊期間の手残りは約40万〜50万円程度になります。
残りの185日間が完全な空室期間となると、月額家賃12万円×約6ヶ月で72万円が持ち出しとなり、年間収支はマイナス20万〜30万円という計算になります。180日だけの民泊運用では、物件の条件次第で赤字になるリスクが十分にあるのです。
民泊＋マンスリーで運用した場合
同じ物件で、180日消化後にマンスリー賃貸として月額15万円で貸し出すケースを考えます。185日間のうち、稼働率80%で約5ヶ月分の賃料を得られたとすると、マンスリー期間の売上は75万円です。代行手数料（12%で約9万円）と清掃費（入退去時のみで約2万円）を差し引いても、約64万円の手残りが見込めます。
民泊期間の手残り約45万円と合算すると、年間の手残りは約109万円になります。空室期間の持ち出しは約1ヶ月分の12万円のみに抑えられ、年間収支は約97万円のプラスです。マンスリー運用の有無で年間100万円以上の差が生まれることが、このシミュレーションからわかります。
民泊のマンスリー代行を成功させるためのポイント
180日の消化ペースを計画的に管理する
民泊の180日をいつ使い切るかによって、マンスリーへの切り替え時期が決まります。繁忙期（桜シーズン、夏休み、年末年始など）に民泊営業を集中させ、閑散期をマンスリーに充てるのが収益最大化の基本戦略です。たとえば、4月〜9月の180日間を民泊に充て、10月〜翌3月をマンスリーとして運用するパターンが一般的です。
ただし、マンスリーの需要には地域差があります。ビジネス需要が強いエリアでは秋冬でも法人利用が見込めますが、観光地に近い物件では冬季のマンスリー需要が弱い場合もあります。代行会社と相談しながら、物件のエリア特性に合わせた180日の使い方を設計することが重要です。
物件の設備をマンスリーにも対応できる仕様にする
民泊ではホテルライクな内装やおしゃれなインテリアが好まれますが、マンスリー入居者が求めるのは実用性です。洗濯機、電子レンジ、炊飯器、掃除機、アイロンなど、1ヶ月以上の生活に必要な家電が揃っているかどうかが入居の決め手になります。
民泊運用時からマンスリーを見据えた設備を導入しておくことで、切り替え時の追加投資を最小限に抑えられます。具体的には、収納スペースの確保（クローゼットに十分なハンガーと収納ケースを用意する）、作業用デスクの設置、キッチン用品の充実（鍋、フライパン、包丁、まな板、食器類一式）などが挙げられます。初期投資として5万〜10万円程度を追加するだけで、マンスリーの入居率が大きく改善するケースが多いです。
Stay Buddy株式会社にご相談ください
民泊の180日消化後のマンスリー運用は、物件の収益性を左右する非常に重要な課題です。しかし、民泊とマンスリーの両方を自力で管理するのは、契約書の作成、集客チャネルの確保、入退去の対応など、想像以上に手間がかかります。
民泊運営代行のStay Buddy株式会社では、民泊期間の運営代行だけでなく、180日消化後のマンスリー運用まで一貫してサポートしています。物件ごとの特性を踏まえた180日の消化計画の策定、マンスリー向けポータルサイトへの掲載、定期借家契約の書面作成、入居者の審査からトラブル対応まで、オーナー様の手間を最小限にする体制を整えています。
「民泊の180日を使い切った後、どうすればいいかわからない」「マンスリー運用に興味はあるが、何から始めればいいか迷っている」という方は、ぜひお気軽にStay Buddy株式会社までお問い合わせください。物件の立地や条件に合わせた収益シミュレーションも無料でご提供しています。
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