「普段あまり使わない別荘がある。もったいないので活用したい」。そんな方にとって、別荘を民泊として運用するという選択肢は大いにアリです。民泊として運用すれば、空き時間を収益に変えられるポテンシャルがあります。
しかし、別荘を民泊に切り替えるには多くの準備や確認作業が必要です。そのためあらかじめ流れを把握し、対策を進めていくことが大切です。本記事では、別荘を民泊として運用するために押さえておくべき確認事項や手続きをご紹介します。立地や構造によって異なりますが、大まかな手順やポイントは共通します。ぜひ参考にしてください。
1. 用途地域を確認する
用途地域とは「このエリアでは住宅を建てられる」「ここでは商業施設もOK」といったように、国や自治体によって土地の使い道を規定された区分けのことです。民泊を含む宿泊施設を運営できるかどうかは、その物件が所在する用途地域によって変わってくるのです。
用途地域の確認方法
• 用途地域マップをネットで検索し、自分の別荘の所在地を入力して調べる
• 旅館業法・住宅宿泊事業法などが適用される場合、運営可能かどうかを役所の担当部署に直接問い合わせる
住宅地であっても民泊を認めない自治体もあれば、商業地域やリゾート地であれば比較的許可されやすいケースもあります。まずはここをきちんと確認し、「自分の別荘が本当に民泊運営できるのか」を見極めましょう。
2. 自治会や近隣住民へ確認する
用途地域に問題がなかったとしても、別荘が所在するエリアには自治会や町内会が存在しているケースが多いです。中には、独自のルールで民泊を禁止しているところもあります。また、実際に禁止規定がないとしても、事前に説明なしで工事を始めたり、見知らぬゲストが出入りしてトラブルになる例も少なくありません。
事前に確認すべき主な確認ポイント
• 自治会や町内会に「民泊を始めたいのですが、何か問題はありませんか？」と相談
• 地域住民からクレームが出そうな要素（夜間の騒音、ゴミ捨て場所のルールなど）を事前に把握
• 必要に応じてゲスト向けの利用規約や近隣への配慮事項をまとめる
ここでのコミュニケーションを疎かにすると、せっかく準備が完了したのに、民泊ができないといった事態もあり得ます。準備にかけた費用や時間が無駄にならないように、できるだけ細かく確認を進めましょう。
3. 建物の図面などを持って行政に確認する
民泊をするということは、単なる個人の住宅ではなく不特定多数の人が宿泊する宿泊施設としての扱いを受けることになります。これに伴い、消防法や建築基準法の要件を満たす必要が出てきます。具体的には以下のような確認が必要です。
1. 消防署への相談: 消火器の設置場所や火災報知器の数など、必要な消防設備に関する指示を受ける
2. 保健所への相談: 宿泊施設として利用する場合、衛生面の基準をクリアする必要がある
3. 建築指導課や都市計画課への相談: 改築や増築が伴う場合、建築基準法に適合しているかどうか確認
確認に行く際は、可能な限り詳しい資料を持参するとスムーズです。疑問点があれば、その場で担当者から具体的なアドバイスをもらい準備を進めましょう。
4. 清掃業者を手配する
別荘の場合、オーナー自身が月に数回しか利用しないことも多く、掃除も使用後に自分で行えば十分です。しかし、民泊になるとゲストが宿泊するたびに清掃するだけでなく、リネンやタオルの交換、アメニティの補充、ゴミの回収などが必要になります。そこで必要になるのが清掃の外注業者です。以下に、清掃業者の探し方を解説します。
1. 地元の清掃会社に依頼する
2. 個人事業主（家事代行や民泊清掃を受託している方）を見つける
3. 運営代行会社のオプション清掃サービスを利用する
清掃の質が悪ければゲストの満足度は一気に下がり、低評価のレビューが増えてしまいます。安易に最も安い業者を選ぶのではなく、実績や口コミもチェックしましょう。消耗品の補充（シャンプー、トイレットペーパー、アメニティなど）や設備の定期点検（エアコン、給湯器、水回りの点検）など、清掃や管理業務まで依頼するのが理想です。
5. 集客できる仕組みづくりをする
リゾート感あふれる立地や美しい景観、広々としたリビングなど、別荘には通常の住宅にはない魅力が詰まっていることが多いです。しかし、ゲストにその魅力を伝えられなければ、予約には繋がりません。以下にて、効果的な物件のPR方法をお伝えします。
• 写真撮影: プロカメラマンに依頼して、外観や部屋の魅力を最大限に引き出す
・ 詳細な物件紹介: 近隣の観光スポット、アクセス方法、地元の食材を使った料理ができるキッチンなどを予約サイトに掲載する
• SNSや予約サイトの活用: Airbnb・Booking.com・楽天LIFULL STAYなど大手予約サイトへの掲載
・ ピークシーズン（夏休みや年末年始など）は料金を高めに設定し、繁忙期の収益をしっかり確保
• 閑散期には割引キャンペーンやSNS限定クーポンを設けて予約を促進
• “特別感”の演出（高級感のあるインテリアや非日常体験の提供）で高単価を狙う
6. 必要書類の作成と行政への申請
民泊を行う場合、以下のような制度や法律に沿って許可を得なければなりません。
1. 住宅宿泊事業法（民泊新法）: 家主居住型・家主不在型などで営業日数の上限や届け出が必要
2. 旅館業法: 簡易宿所としての許可を取得する方法
3. 国家戦略特区民泊: 特定の地域（特区）で独自のルールに基づいて申請
それらには、主に以下のような情報の提出が求められます。
• 申請者情報（オーナーの氏名・住所・連絡先）
• 物件情報（所在地・構造・面積・平面図・登記謄本）
• ゴミ処理業者との契約書や同意書
• 管理体制（ゲストとの緊急連絡方法、チェックイン方法など）
自治体ごとに必要書類や申請手順が異なる場合がありますので、必ず事前に管轄の窓口で確認しましょう。書類の不備や不明点があると何度も差し戻しになり、オープンが大幅に遅れることもあります。
7. 運営代行会社を利用する
別荘の民泊化は非常に魅力的ですが、想像以上にやるべきことが多いのも事実です。そこで力になってくれるのが民泊運営代行会社です。多くの代行会社は、以下のようなサービスを提供しています。
• 民泊申請サポート: 書類作成や行政への提出代行
• ゲスト対応: 予約管理、問い合わせ対応、トラブル対応など（多言語対応の場合も）
• 清掃・リネン管理: 清掃スタッフの手配やアメニティ補充
• 売上管理・レポーティング: 毎月の収益や稼働状況の報告
代行会社に依頼すると、売上の数％を手数料として支払う形が一般的です。オーナーが得られる収益はその分減りますが、本業で忙しい方や物件が遠方にある方はメリットのほうが大きい場合が多いです。
「自力で全部やってみたら、想像以上に大変だった」「ゲストとのコミュニケーションが負担」という声は少なくありません。専門家に任せることでクオリティや安定感が向上し、ゲストからの高評価へつながるケースも数多く見受けられます。
まとめ
別荘を民泊として活用するには、用途地域の確認から自治会との調整、行政への申請、清掃体制の構築、集客戦略の策定など、やるべきことが多岐にわたります。
しかし、それらのハードルをクリアすれば、普段使われていない別荘が安定した収益源になる可能性があります。立地や建物に独自の魅力があれば、リピーターをつかんだり、繁忙期に高単価で稼働することも期待できるでしょう。
もし「自分だけで全て対応するのは難しい」と感じたら、民泊運営代行会社の活用を検討してみてください。申請手続きから日々の運営まで丸ごとサポートしてくれるので、遠方に住んでいるオーナーや多忙な方でも安心して民泊運営を始められます。
私たちStay Buddyも、大阪や東京をはじめ全国エリアで民泊運営代行を行っています。申請代行・清掃管理・集客サポートなど、民泊に関するあらゆる業務を一貫して対応可能です。もし別荘の有効活用をお考えなら、ぜひ一度お気軽にご相談ください。
