民泊運営代行ならお任せください
完全無料 オンライン相談民泊の運営代行を頼む際は契約書に注意しましょう
民泊市場が拡大を続ける中、複数の物件を同時に運営したり、本業の傍らで副業として民泊を始めるケースが増えてきました。
民泊は高い収益が期待できるビジネスモデルですが、一方でゲスト対応・清掃・集客など管理業務の負担が大きく、オーナー一人で全作業をこなすのは困難です。そこで注目されるのが「民泊運営代行会社」の活用です。しかし、代行会社に業務を任せるにあたっては契約書を交わす必要があり、これを疎かにすると後々トラブルに発展することも少なくありません。
本記事では「民泊運営代行の契約書」というテーマで書いていきたいと思います。具体的には、契約書に盛り込みたい条項の内容や、注意しておきたいリスク、実例にもとづくトラブル事例などを紹介しながら、オーナーがスムーズに民泊運営代行を依頼し、安心して収益を確保できるようになるための考え方を解説していきます。
契約書の重要性と作成の背景
民泊運営代行会社に業務を委託する際、オーナーと代行会社の間で結ぶ契約書は、両者の権利と義務を明確にする重要な文書です。住宅宿泊事業法や旅館業法などが複雑に絡む民泊ビジネスでは、法令順守やトラブル防止の観点から、契約書に定めるべき事項が数多く存在します。
「民泊運営代行 契約書」で検索すると、「契約書を用意せず口頭でやり取りした結果、後々トラブルに発展した」という事例や、法的に不備があって行政指導を受けたケースが多数報告されています。例えば次のような問題が取りざたされています。
- 清掃費やゲスト対応費など費用負担の範囲があいまいで、後から追加請求が発生
- 運営代行会社が利用する予約サイトやプラットフォームでの集客方針・価格設定の決定権限が不明確
- トラブルが起きた場合の責任の所在が定義されておらず、ゲストからの損害賠償請求に誰が対応するのか混乱する
こうした問題の多くは、契約書に必要事項を記載しなかったり、曖昧な表現で済ませてしまったりしたことが原因とされています。お互い口頭で「うちで清掃しますよ」「費用は月末にまとめて請求します」などと話しているだけでは、一度クレームや事故が起きた際に、どちらがどのように対応すればいいか明確ではありません。そのため契約段階で責任分担や費用負担のルールを細かく詰める必要があるわけです。
特に、法律的にはまだ新しいビジネス形態である民泊では、旅館業法や消防法、住宅宿泊事業法（民泊新法）などの法令への対応が欠かせません。そのため、ここからは、民泊運営代行における契約書で押さえておきたい条項をまとめます。オーナー様は特に、後ほど損失をこうむらないように、入念にチェックしてみてください。
民泊運営代行契約書に必要な主な条項
1. 契約の目的と業務範囲
まず、代行会社が具体的にどの業務を担当するのかを明確にします。典型的には以下が挙げられます。
- ゲスト対応（予約・問い合わせ・トラブル対応）
- 清掃・リネン交換の手配・管理
- 備品・消耗品の補充
- 料金設定・集客戦略の提案（ダイナミックプライシング含む）
- 法令遵守・届出サポート（場合による）
契約書で「どこまでが代行会社の責任で、どこからがオーナー負担か」を定義しないと、「清掃スタッフが足りないとき、誰が補充手配するのか」「備品の故障や修理はどちらが行うのか」など細かい点で混乱します。業務範囲を明示し、追加業務は別途料金が必要かどうかなども決めておきましょう。
2. 費用と報酬の支払方法
次に、運営代行会社に支払う手数料や報酬体系を決めます。一般的に月の売上に対して○％の手数料を取る形（例：売上の15～20％程度）や、固定費＋売上歩合などが多いです。加えて、初期セットアップ費用や家具購入の立て替え費、清掃費用の扱い（ゲストが負担するクリーニングフィーをどのように処理するか）なども書き込むと良いです。
支払い方法や時期に関しても、「毎月末にオーナー売上を清算し、翌月●日までに振り込み」「管理料や清掃費は売上から差し引く」など明確なルールを定めておけば、不明瞭な追加請求を防ぎやすいです。
3. 収益管理や会計処理のルール
運営代行会社に任せると、ゲストから受け取る宿泊料金がすべて代行会社の口座に入金される場合が多いです。そこで宿泊料金の管理口座をどうするか、各種プラットフォーム（AirbnbやBooking.comなど）からの入金をどのようにオーナーに分配するかなど、会計処理のフローを事前に取り決めておくことが望ましいです。
また、会計レポートの頻度やフォーマットなども重要です。契約書で「毎月●日に売上明細と清掃費・消耗品費等の支出明細を添付したレポートを送付し、翌●日にオーナーへ振り込む」といった手順を定めておけば、資金管理がスムーズになります。
4. ゲスト対応やトラブル時の役割分担
ゲストとのコミュニケーション責任、緊急トラブル発生時の対応範囲も明確にすべきです。例えば、深夜に鍵を紛失したゲストから連絡があった場合、代行会社が24時間対応できるのか、それともオーナーにも連絡をするのか、費用負担はどうなるのかなど、実際に起こりうるシナリオを想定して条項を作ると安心です。
また、ゲストが施設内備品を破損した際の弁償手続きや、ゲストが近隣住民とトラブルになったときの対応責任なども契約書に盛り込んでおくと良いでしょう。
5. 保険加入やリスク管理
民泊運営では、火災・盗難・損害賠償など様々なリスクがあります。代行会社がどの程度保険に加入しているか、どこまでのリスクを補償するかを記載しておきます。オーナー自身の火災保険や民泊対応の損害保険の加入状況も、相互に確認しておくとトラブル時の責任分担が明確になります。
6. 契約期間と解約条件
契約書には、初回契約の期間や自動更新の有無、解約する際の通知期限や違約金などを定めましょう。運営代行会社が思ったほど業務をこなせなかった場合や、オーナーが事情で民泊運営を中止する場合に、どのようなタイミングで解約できるのか、解約時に精算する費用はあるのかを明文化しておかないと、後からトラブルになることがあります。
7. 守秘義務や競業避止
オーナーの物件情報やゲストの個人情報を扱うため、代行会社には守秘義務を課す条項を入れるのが一般的です。さらに、代行会社が同じエリアで同様の物件を運営している可能性もあるため、競合他社とオーナー情報を共有しない「競業避止」「情報の取扱いに関するルール」を取り入れる場合もあります。
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完全無料 オンライン相談よくあるトラブル事例とその対策
実際に起きがちなトラブル事例として以下のようなものがあげられます。簡単に紹介しつつ、契約書上でどう対策すればよいかを考察します。
トラブル1：清掃不備によるゲストクレーム
ゲストがチェックインしてみると、バスルームに髪の毛が残っている、ゴミが捨てられていない、シーツが交換されていないなど、清掃の不備を理由にクレームを出すケース。これが多発するとレビュー評価が下がり、稼働率に直結します。この場合、契約書で「清掃完了後は写真を撮って報告する」「清掃ミスがあれば代行会社が追加清掃を無償で行う」と定義しておけば、問題発生時の対応がスムーズです。
トラブル2：ゲストトラブル時の責任の所在が不明
鍵の紛失や備品の破損が起きたとき、誰が損害を負担するのかが曖昧だと揉めます。ゲストへの弁償請求は代行会社が行うのか、オーナーが直接やり取りするのか、費用を立て替えるのはどちらかなどを契約書に明確にしておくことが重要です。とりわけ、深夜対応の有無やコールセンターの連絡先の責任分担も盛り込むとトラブルを防ぎやすいです。
トラブル3：売上の不透明さ
オーナーが把握している予約数・売上金額と、代行会社から報告される数字に乖離があるという不信感も散見されます。これを避けるには、毎月の売上明細・支出明細の提出を義務づける、プラットフォームの管理画面をオーナーも閲覧できるようにするなど、収益報告の透明化を契約書に盛り込むことが効果的です。
トラブル4：解約時の違約金
契約途中でオーナーが民泊をやめたくなったり、代行会社の対応に不満があって契約解除をしたいときに、解約条件があいまいだと揉めやすいです。たとえば、一定期間内に解約すると違約金が発生する契約にいつの間にかサインしていた、という事例もあるようです。契約書で「解約の通告は30日前までに行う」「違約金の有無・金額」などをしっかり書いておきましょう。
契約書に関連する法律面の基礎知識
民泊は旅館業法、住宅宿泊事業法（民泊新法）、消防法、建築基準法など多くの法律が関係するため、契約書にもこれらの遵守を前提とした条項が求められます。
住宅宿泊事業法
年間180日以内の営業制限があるため、代行会社がこの制限を把握して適切に予約管理を行う必要があります。違反して超過営業をしてしまうと、オーナー側も罰則を受ける可能性があります。
特区民泊制度や簡易宿所許可
大阪市など特定のエリアでは特区民泊として通年営業が可能な場合もありますが、それに必要な設備基準や最低宿泊日数などのルールが異なるので注意が必要です。契約書で特区民泊の運用方法を明記しないとトラブルが起きやすいです。
消防法令適合通知
火災警報器や避難経路図の設置など義務が多岐にわたります。運営代行会社がそれらをいつ、どのように管理するか契約書に記載すると安心です。
マンション管理規約
マンションで民泊をする場合、管理規約が民泊を禁止していないか事前に確認が必要です。代行会社に任せるにしてもオーナーにしても、管理組合との調整が必要な場合があり、ここを怠ると違法民泊とみなされる可能性があります。
これら法令を踏まえた運営でなければ、行政から改善指導や営業停止命令を受けるリスクがあります。契約書にも「関係法令に基づいて運営する」「違反があった場合の責任分担」などを明確化する条文を入れることでリスクを減らせます。
運営代行会社との契約交渉のポイント
代行会社に申し込みをするとき、営業担当から「とりあえずこの契約書にサインを」と促されることが多いです。しかし、オーナー側としても自分の利益を守るために、交渉すべきポイントがあります。
- ひな形ではなく、個別事情を反映させる
代行会社が用意する標準契約書はあくまで一般的なテンプレートであり、物件ごとの特殊事情（広さ・設備・立地・用途地域など）が反映されていない可能性があります。打ち合わせを通じて、不要な条項は削除する、必要な条項を追加するなどしてカスタマイズするべきです。 - 初期費用や違約金の金額を明示させる
「契約期間中にやむを得ず解約したい場合はどうなるか」「当初の見込みと売上が乖離したときの対応」などを話し合い、費用や違約金を明確にします。これを曖昧にしてしまうと、いざとなったとき余計な費用負担が発生しがちです。 - 収支報告頻度と内容の詳細化
どの予約サイトで何件予約が入り、合計いくらの売上になったのか、そのうちクリーニングフィーやプラットフォーム手数料をどう処理したのかなどを、いつ、どのように報告するか書いてもらいましょう。これを定めていないと「今月の売上がよく分からない」という状態に陥ります。 - トラブルへの責任分担を明確に
ゲストクレームや設備故障時の対応責任をはっきりさせます。「清掃不備がゲストレビューで指摘された場合、運営代行会社が何を補償するのか」「設備破損の修理費は誰がどの割合で負担するのか」といった具体的な場面を想定し、契約書に盛り込みます。
トラブル回避のための追加条項やチェックリスト
ここで、契約段階で追加しておくとトラブルを回避しやすい条項をいくつかまとめます。
- 中途解約時の連絡期限と違約金
「オーナーが30日前までに解約を申し出れば違約金なし」「オーナー都合で即時解約する場合は月額手数料×2ヶ月分を支払う」など具体的に定めることで不透明さを減らします。 - 物件の使用制限やゲストルール
代行会社がゲストを受け入れるうえで、パーティー利用や喫煙の禁止など物件独自のルールをきちんと遵守させる条項を入れましょう。違反が発生した場合の対応フローを記載しておくとスムーズです。 - 連絡体制・応答時間
たとえば「22時〜翌朝7時の間でも緊急時には運営代行会社が電話応対し、30分以内に折り返す」など具体的に決め、ゲストにも告知できる形にしておくと安心です。 - 備品・設備の修理費負担
エアコンや洗濯機など大型家電が故障した場合の費用負担をどうするか、修理時の手配はどちらが行うかを記載します。経年劣化はオーナー負担であるが、ゲストの使用ミスや破損の場合はゲストまたは代行会社の保険などでカバーするなど、細かく切り分けることが理想です。 - 裁判管轄や紛争解決方法
万一裁判になった場合の管轄や、ADR（裁判外紛争解決手続き）を利用するかなども定義しておくと、長期化する紛争を回避しやすいです。
明瞭な契約書による民泊運営もStay Buddyにお任せください
民泊運営代行会社との契約書は、単なる形式的な書類ではなく、オーナーと代行会社の関係性を明確にし、不測の事態に備えるための基盤となるものです。
しっかり作り込むことで、オーナーは運営代行会社に安心して業務を任せることができますし、代行会社もオーナーから過度な要求や責任を追及されるリスクを避けられます。加えて、トラブルが起きても契約書を拠り所に迅速に対処できるため、ゲスト満足度を落とさずに済むでしょう。最終的にどこまで細かく盛り込むかはオーナーと代行会社の協議次第ですが、以下の点を抑えておけば大きな失敗は回避できます。
- 連絡・コミュニケーションの質: 問い合わせ段階でレスポンスを確認
- 清掃体制と管理方法: 写真報告やスタッフ確保を含む仕組みづくり
- 集客施策への取り組み: 価格調整や広告宣伝など、売上増の提案力を重視
- 立ち上げから運営までの包括サポート: 書類作成や内装工事、行政手続きを見てくれるか
- トラブル対応と担当者の継続性: 緊急連絡体制や長期的なフォローアップの有無
- 契約書の内容・条項の網羅性: 費用負担、責任分担、解約条件、保険・法令対応など
民泊市場はインバウンドの回復で再び活気づき、物件によってはコロナ前以上の利益を上げる事例も出ています。ただ、その一方で競合が増える中、オペレーションやマーケティングをしっかり行わないと生き残りが難しくなっている現状もあります。だからこそ運営代行会社の力が重要になるのです。
もし、どの運営代行会社が自分の物件に合っているのか、契約書をどう作ればいいのかお悩みの方は、ぜひStay Buddy株式会社にご相談ください。
民泊運営に関する知識と経験を活かし、オーナー様が安心してビジネスを拡大できるようにさまざまなサポートを行っています。清掃・メンテナンスからゲスト対応、価格戦略、さらには契約書作成まで、トータルでお手伝い可能です。あなたの大切な物件がゲストに愛され、安定した収益を生む民泊となるよう、全力でサポートいたしますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。
