民泊が注目される背景には、旅先での滞在スタイルを柔軟に選びたい人が増えたことや、旅館・ホテルだけでなく「自宅や空き部屋、空き物件を使って宿泊場所を提供したい」というオーナーのニーズが拡大していることが挙げられます。そうした流れのなかで、民泊を専門にサポートしてくれる「運営代行会社」の数も急増しています。
しかし選択肢が多いぶん、どの運営代行会社を選べばよいのか分からないと戸惑う声も多いです。
実際、民泊を始める際には物件の立ち上げからゲストとのコミュニケーション、清掃、さらにはトラブル対応など多岐にわたる業務が存在します。これらをオーナーひとりで全てこなすのは至難の業ですし、他の仕事やプライベートが忙しければ到底まかないきれません。だからこそ「運営代行会社を探している」「すでに依頼している」という方が増えているのです。
しかし、運営代行会社ならばどこでも同じサービス内容やスタンスを提供してくれるわけではありません。この選択を誤ってしまうと、本来のメリットが得られないどころか、手間や出費が増えてしまう結果にもなりかねません。そこで本記事では、これから民泊の運営代行会社を探す人に向けて「失敗しない代行会社の選び方」を具体的にまとめたいと思います。
民泊運営代行会社が増えてきた背景
民泊は、今や全国各地で参入者の多いビジネスです。
そもそも旅行や観光という行為が人生の楽しみである以上、宿泊の需要は今後も安定すると予想できます。そんな中、ホテルや旅館とは異なる「個性的な宿泊体験」を望む旅行者は年々増加しています。たとえば「和の雰囲気の一軒家を丸ごと借りたい」「地方の古民家に泊まりたい」というニーズは、年々高まっているのです。
こうした流れを受けて、物件オーナーや投資家の中で「空き部屋・空き物件を有効活用したい」という動きが加速しました。
しかし実際には、物件をただ貸し出すだけでは十分な収益を得られないケースも少なくありません。ゲストと円滑なコミュニケーションをとり、清掃の質を高め、レビュー評価を上げて集客に結びつけるといった「運営面の努力」が不可欠となります。そのため「民泊専門の運営代行」を掲げる企業が増え、オーナーの支援に乗り出してきたのです。
民泊運営のサポート企業は、立ち上げ時の消防申請や民泊営業許可の取得代行から、日常的なゲスト対応・清掃管理などを請け負うところもあれば、部分的なサポートだけを請け負うところもあります。
時が経つにつれ、代行会社側は「標準化」や「マニュアル化」を推し進めるようになっており、結果的に「運営代行会社を選ぶ基準」は多岐にわたっています。そのため、どのようなサポートが自分（オーナー）のニーズに合っているのかを見極めることがより難しくなっているのです。
失敗しない民泊運営代行会社選びの6つのポイント
ここからは、具体的なチェックポイントを6つに分けて解説します。
①連絡やコミュニケーションがしっかりしている
民泊運営において、ゲストからの問い合わせやトラブル対応は日常茶飯事です。特に海外からのゲストは時差や言語の壁もあって、ホストとのコミュニケーションに不安を感じやすいです。そこを丁寧にサポートしてくれる代行会社は、確実に高いゲスト評価を獲得し、オーナーに収益をもたらしてくれます。
運営代行会社に初めて問い合わせるときのレスポンスで、その実態を探りましょう。返信が早く、かつ質問に的確に答えてくれるかどうかを注視すると、その会社の姿勢がおおよそ見えてきます。昔から“問合せ対応の質”が企業の真価を測る重要な尺度といわれますが、民泊業界でもまさに同じなのです。
もし初期の時点で雑な対応をされたなら、ゲストにも同様の対応をとってしまう可能性が高いです。民泊ではゲスト満足度がダイレクトにレビュー評価につながり、それがまた集客に大きく影響します。コミュニケーションの質こそが、民泊成功の鍵を握るといっても過言ではありません。
②担当者がコロコロ変わらない
運営代行に外注した場合、オーナーと代行会社の間にはしばしば継続的なやりとりが発生します。ゲストとのコミュニケーションだけでなく、清掃や備品補充、設備トラブルへの対処など、オーナーとしては「この物件ならではの情報」を把握していてほしいものです。
ところが代行会社によっては、担当者が頻繁に入れ替わってしまうケースがあります。
担当者が変わるたびにイチから物件の説明をするのは相当な負担ですし、会社の内部連携が不十分だと、ゲスト対応や清掃依頼のミスにつながりやすくなります。逆に「常に同じ担当者が面倒を見てくれる」体制であれば、物件の構造や周辺環境、過去のトラブル事例などを熟知しやすいので安心感が格段に上がります。
「実際のところ、担当者はどのように配置されるのか？」「もしトラブルが発生したときは誰が最終責任者として対応してくれるのか？」
そういった点は、契約前にしっかり尋ねておいたほうがよいでしょう。
③清掃体制の管理がしっかりしている
民泊運営の最大の評価基準を挙げるとすれば、宿泊者からのクチコミ評価、なかでも「清潔感」の項目です。
いくら立地や設備が良くても、部屋が汚れている、ホコリっぽい、備品が整理されていないといった低評価レビューがついてしまうと、あっという間に集客力が落ちてしまいます。それほど“清掃クオリティ”は民泊ビジネスにおいて極めて重要な要素です。
代行会社には「清掃を社内スタッフで行う」「提携している外部業者に委託する」など、いくつかの方式があります。ど
ちらにも一長一短はあるものの、大切なのは“清掃状況をどれだけ把握し、改善に取り組んでいるか”という点です。定期的に写真で報告してくれたり、ゲストレビューをもとに清掃担当と情報共有を行ったり、問題が起きたときに迅速な再清掃や検証をしてくれるかどうかがポイントになります。
清掃の質を軽視している代行会社は、オーナー自身が思わぬ形で“緊急出動”しなければならなくなったり、最悪の場合、低評価レビューによる集客不振を招きかねません。現場の清掃スタッフや管理担当とどのような連携を取っているのかを、事前によく確認しておくと安心です。
④集客サポートをしっかり行ってくれる
民泊市場では、立地が良い物件や新築・高級感のある物件であれば、代行会社が積極的に宣伝や販促をしなくても、一定の収益を上げられるかもしれません。
しかしそれだけでは「本来得られるはずの収益」を取りこぼしている可能性もあります。ましてや「築年数が古い」「部屋が狭い」「都心から少し離れている」など、ハンデがある物件の場合、オペレーションだけで自然にゲストが集まるわけではありません。
そこで欠かせないのが、代行会社による集客サポートです。たとえば宿泊サイト（AirbnbやBooking.comなど）での露出強化、割引キャンペーンの企画、季節イベントに合わせたプランの提案など、「いかに新しいゲスト層にアピールするか」を一緒に考えてくれる代行会社は心強い存在となります。レビューやSNSも組み合わせれば、思いもよらない層から予約が入る可能性も高まります。
また数値分析のノウハウをもった会社なら、宿泊料金の変動（ダイナミックプライシング）を管理し、市況に応じたプライス設定や特別オファーが可能です。こうしたデータに基づく提案ができるかどうかは、代行会社を選ぶ際の重要な分岐点といえるでしょう。
⑤立ち上げ業務を包括的にサポートしてくれる
民泊は単に「空き物件を貸し出せばいい」というものではありません。消防法や住宅宿泊事業法（民泊新法）などの法規手続きはもちろんのこと、内装や家具選定、インテリアのコーディネート、必要に応じて設備工事、申請書類の作成、物件の撮影、説明用のマニュアルや室内掲示の作成など、やるべきことは非常に多岐にわたります。
一見すると複雑に見えますが、これらを「包括的にサポートしてくれる」会社に依頼すれば、オーナーが全てを一から学ばなくてもスムーズに立ち上げられます。立ち上げ段階でのスケジュールや費用感を明確に提示してくれるかどうか、オーナーの代わりに自治体との折衝を行ってくれるのかどうか、といった点は重要なポイントになります。
人によっては「自分でやった方が安いのでは」と考えるかもしれません。しかし実際には、手探りで行う法令手続きや消防工事の手配はとても時間がかかりますし、要件を見落として後々にトラブルが生じることも少なくありません。クオリティを担保したいのであれば、立ち上げから全面的にフォローしてくれる会社を選ぶのが得策といえます。
⑥依頼費用・契約形態に透明性がある
代行会社によって、料金体系や契約期間、成功報酬の有無などはバラバラです。「初期費用はいくらなのか？」「どの範囲までが月額固定費、あるいは成果報酬なのか？」「万一トラブルが起きた場合の追加費用はどうなるのか？」などを詳しく把握しておかないと、予想外の出費が発生してしまうこともあります。
また契約期間中に「途中解約したくなった場合」はどうなるのか、違約金がかかるのか、といった点も確認しておくとよいでしょう。
黒字運営できるようになりさえすれば、代行サービスへの支払いに納得感は高まります。しかし赤字スレスレの状態で追加料金がかさむような契約形態では、せっかくの民泊運営の魅力を感じられないまま終わってしまいます。代行会社とはあくまで「持ちつ持たれつ」のパートナー関係である、という認識が大切なのです。
二人三脚で協力してくれるかどうかを見極めましょう
ここまで見てきたように、民泊運営はオーナーと代行会社が二人三脚で進めていく事業といえます。民泊のような宿泊・ホスピタリティの世界では、時間管理よりもタスク管理、そして柔軟なコミュニケーションが重要になります。
オーナー側が物件の特色や理想とする接客スタイルをしっかり共有し、それをもとに代行会社が最適な運営プランを提案する。さらにゲストからのフィードバックを受けて、日々運営をブラッシュアップしていく。物件に対する“愛着”が成果を左右するのです。
もちろん「効率化」や「標準化」は悪いことではありません。清掃チェックリストの作成や、AIを活用した宿泊料金の動的調整（ダイナミックプライシング）など、テクノロジーを駆使することで業務の質と効率を両立させることは可能です。
ただし、そこに人間にしかできなホスピタリティが伴ってこそ、ゲストから高評価を得られる民泊運営が実現するのです。そのためにも、代行会社が機械的に作業をするだけではなく、人間的な気配りや柔軟性をどれほど大事にしているかが問われてきます。オーナーは、そこを見極められるようにしましょう。
もしこの記事を読んで「自分の物件に合った代行会社を探してみたい」と思われたなら、実際にいくつかの会社に問い合わせをしてみるとよいでしょう。それぞれのレスポンスの早さ、具体的な提案内容、担当者の対応などを比較することで、自分にしっくりくるパートナー像が具体的に見えてくると思います。
民泊運営についてはStay Buddy株式会社にもご相談ください
民泊運営をスタートさせるうえで、二人三脚でサポートしてくれるパートナーをお探しの方は、ぜひ私たちStay Buddy株式会社へお問い合わせください。
初期の立ち上げサポートからゲスト対応、清掃管理、そして集客戦略のご提案まで、お客様の物件やご要望に応じて柔軟にサポートいたします。民泊運営の疑問や不安を解消しながら、納得のいく形で一緒に成功を目指していきましょう。相談は無料です。お気軽にご相談ください。
