民泊の成功には価格設定が重要

民泊ビジネスは、物件の立地や設備が収益を左右する大きな要素になる一方、料金設定を誤ってしまうと十分な収益を得られない可能性があります。立地条件が良い物件や充実した設備がそろっている物件でも、価格がゲストのニーズや市場環境に合っていなければ結果的に稼働率が下がり、望むような利益が得られません。かといって、安くすればいいというものでもありません。安さだけの戦略に走った場合、収益率が落ちるだけでなく、将来的に「安い民泊」としてブランドイメージが固定化してしまう恐れもあります。

さまざまな季節やイベントで高い集客が見込める日本において、民泊オーナーは「適正な価格をどうやって設定すべきか」という点が収益最大化の大きなカギとなります。この記事では、民泊運営者が収益を最大化するうえで知っておくべき価格設定の考え方や戦略について、具体的な事例を交えながら解説していきます。

競合物件と比較して価格を設定する

まず検討すべきは近隣エリアや類似物件との比較です。多くの地域で民泊施設が増えている現状では、自分が運営している物件と似た広さや設備、ゲストが求める特徴（家族向けなのか、長期滞在向けなのか、リゾート感があるのかなど）を持つ物件が、どれくらいの料金で提供されているかを調べることができます。

ただし、相場より低すぎる価格に設定してしまうと、安価なイメージが定着し、ゲストから値段だけで判断されるようになってしまいます。逆に相場より高めに設定するならば、レビューの評価や清掃のクオリティ、周辺環境の良さなど「高値を出す価値がある」とゲストが思う要素を打ち出し、自分の物件ならではのブランドを確立することが重要になります。

料金を相場より下げるのか、あえて上げるのか、どちらを選ぶにしても、競合比較の結果だけに振り回されず、自分の物件のコンセプトやオーナーとしてのビジョンを反映した設定をすることが大切です。

過去の運営実績をもとに価格を設定する

もしすでに民泊を一定期間運営しているならば、競合との比較だけではなく、自社物件の過去データを活用する方法も効果的です。季節ごとや平日と休日の稼働率、ゲストの予約リードタイム（何日前に予約が入るか）、高評価のレビューが溜まり始めた時期などを振り返ると、ある程度の価格帯であれば高い稼働率を維持できる可能性が見えてきます。

例えば前年の秋シーズンに一定の稼働率を達成した実績があるなら、翌年は設備の充実やレビュー数の増加を踏まえ、同じ時期に少し高めの価格で挑戦してみるのも良いでしょう。一年を通じたデータを蓄積し、需要が集中するシーズンや逆に落ち込みがちなシーズンを分析すれば、収益の最大化を狙った価格調整もしやすくなります。

競合比較は市場全体の目安を知るうえで必須ですが、実際のゲストからの反応が色濃く反映された“自社の運営実績”には、他にはないヒントが詰まっています。

ダイナミックプライシング機能を活用する

予約サイトや民泊管理システムの中にダイナミックプライシングという機能が備わっているケースが増えています。これは季節や曜日、需要状況、他の宿泊施設の価格、予約までの日数など複数のデータをリアルタイムに分析し、最適な価格に自動調整してくれる仕組みです。

オーナーが毎日手動で価格を見直すのは大変ですし、経験や勘だけでは予測しきれない需要の変動もあります。ダイナミックプライシングをうまく活用すれば、繁忙期にはより高い単価を狙いつつ、閑散期には割安な価格設定で稼働率を上げられるなど、収益の最大化を図りやすくなります。

もちろんオーナー自身が価格をコントロールする楽しみが失われるという一面もあるかもしれませんが、運営開始直後やデータの蓄積が少ないうちは大いに活用し、得られた結果を分析しながら自分なりの調整を行うのもありではないでしょうか。

民泊のビジョンに沿った価格設定を

価格設定を考えるうえで、どのようなビジョンに到達したいか明確にしておくことが重要です。低価格路線でたくさんのゲストを呼び込みたいのか、それともラグジュアリーな空間と特別なサービスを提供し、高価格帯でも満足を感じてもらいたいのか。

例えば、観光資源が豊富なエリアで、歴史や文化を感じられる和風邸宅を所有している場合には、「日本らしさを存分に味わえる特別な宿泊体験」を打ち出すことで高価格帯でも予約を獲得できる可能性があります。逆にアクセス重視で、ビジネスなどで出張に来る人をメインターゲットにするなら、手頃な価格とシンプルな内装で予約数を増やしていく方が合理的かもしれません。

ゲストがどんな価値を求めてその宿泊施設を選ぶのかを考え、自分の物件ならではの付加価値を提示することで、単なる価格勝負に陥らずに済むでしょう。

価格設定のご相談はStay Buddy株式会社へ

民泊の価格設定は、単純に周辺の相場を下回るか上回るかだけの話ではありません。競合物件や自社物件のデータを綿密に比較し、ブランドイメージとゲストのニーズのバランスを取りつつ、時にはダイナミックプライシングなどの最新の機能を活用しなければならない複雑で高度な業務です。

特に年末年始やお盆休みなど、ゲストの需要が高まる時期にどういった料金戦略を取るかで、その年の収益が大きく左右されます。自分の民泊を通じて「ゲストにどんな体験を提供したいのか」というビジョンも大切にしながら、適正価格を確立していきましょう。

もし価格設定に悩んでいたり、民泊の運営自体を外部に任せたい場合には、私たちStay Buddy株式会社へ気軽にご相談ください。大阪を拠点に、全国の物件オーナー様に対して民泊申請から運営代行まで一貫したサービスを提供しています。

独自のノウハウで収益性を高めるだけでなく、オーナー様にとって理想的なブランド作りを実現するためのアドバイスも行っています。自分の感性を信じて価格を決めたいという方も、システムに任せて効率化を図りたいという方も、それぞれのやり方に合わせた最適なサポートが可能です。戦略的な価格設定で、その民泊の収益を最大化しましょう。