特区民泊に必要な賃貸借契約書とは

特区民泊事業における賃貸借契約書の重要性

物件の賃貸借では貸主と借主の権利義務を明示する契約書が重要な役割を果たします。これは特区民泊事業においても同様であり、賃貸借契約書に基づく契約の締結は、事業運営上の必須事項となっています。

政令や条例では特区民泊の認定（特定認定）を申請する際、賃貸借契約やそれに付随する契約の約款を提出することが義務付けられており、適切な契約締結を担保する仕組みが整備されています。

この記事では、特区民泊事業を検討している皆さまに向けて、大阪市の国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業ガイドラインを基に、賃貸借契約書に盛り込むべき事項や注意点について解説していきます。

特区民泊における賃貸借契約書とは

特区民泊事業は、国家戦略特別区域（特区）において、賃貸借契約およびこれに付随する契約を基に施設を利用させる事業です。そのため、特区民泊の認定申請者は、賃貸借契約および関連契約の約款を申請時に添付することが求められます。

一般的に、賃貸借契約は契約自由の原則に基づき貸主と借主の合意のもと自由に行われるものです。しかし、特区民泊事業は、施設の利用期間が（2泊）3日から（9泊）10日までと定められるなど、法令や条例の規制を受ける特殊な事業形態となります。

また、特区民泊で使用される施設は、賃貸借契約の借主およびその同居人が滞在することが原則であり、それ以外の者の滞在は認められません。さらに、施設の入口付近に録画機能を備えたビデオカメラを設置し、滞在者以外の出入りを確認することが推奨されています。

※なお、外国人滞在施設経営事業は、外国人旅客に適した施設を一定期間使用させることを目的としていますが、日本人の利用が禁止されているわけではありません。

賃貸借契約の種類

特区民泊で使用する施設の賃貸借契約は、利用期間の制限があることから、借地借家法に規定される「定期建物賃貸借契約」または「一時使用賃貸借契約」に該当することが一般的です。

特に、定期建物賃貸借契約を採用する場合、契約更新がないこと、ならびに期間満了によって契約が終了する旨を事前に書面で通知し、借主に説明する必要があります。

契約書の内容

特区民泊事業における賃貸借契約書には、以下の内容を明確に記載する必要があります。また同時期に同一居室で複数の契約を結ぶことは認められていません。

1. 施設利用の目的
   居室の滞在のみを目的とし、施設内での営業行為などを禁止する条項を含めること。
2. 滞在期間と滞在者情報
   契約書に、居室を3日以上利用する旨と、滞在する全ての者の名前を記載すること。
3. 居室への立ち入り
   衛生管理や施設管理上必要な場合、滞在者の承諾を得たうえで、居室内に立ち入る権利を明記すること。
4. 言語対応
   賃貸借契約書および関連する約款は、滞在者の母国語に対応できる内容で作成すること。

法人契約の場合は、以下の要件を満たす必要があります。

• 借主である法人に所属する社員が特定されていること。
• 法人と社員の連名で契約する場合、または法人名義のみで契約する場合は、その社員が滞在者であることを明記し、滞在者名簿や旅券の写しを添付すること。
  これ以外の形式での契約は認められません。

トラブル防止について

施設周辺住民とのトラブル防止も重要です。以下の対策を契約書に盛り込むことで、問題発生を未然に防ぐことができます。

1. 駐車場や駐輪場
   駐車場および駐輪場の利用ルールや秩序遵守、ペットの飼育可否について契約書に明記する。
2. 禁止行為の明確化
   他の滞在者や一般居住者の生活環境保全のため、以下の行為を禁止事項として契約書に記載し、違反時には契約解除が可能である旨を明示する：
   • 騒音
   • 過剰な来訪者の招待
   • その他地域住民に迷惑をかける行為
3. 滞在期間中の確認
   7日以上の契約の場合、滞在中に少なくとも1回は施設が適切に使用されているかを確認し、その記録を残す。具体的には：
   • ごみの保管状況を目視で確認する。
   • 騒音やトラブルがないか、地域住民から状況を聴取する。

中途解約について

特区民泊事業では、政令および条例によって最低滞在期間が定められています。そのため、賃貸借契約書および関連する約款に中途解約条項を設ける場合は、以下を遵守する必要があります。

• 滞在者の自己都合による中途解約の場合、条例で定められた最低滞在期間に満たない場合の相当額について返金を行わない旨を明記すること。

このような条項を設けることで、法令を遵守した契約内容となります。

分譲物件での事業実施

分譲マンションなどの区分所有施設で事業を実施する場合、管理規約に違反しないことが求められます。標準管理規約に基づき、「専有部分を住宅として使用する」旨の規定があっても、住宅利用を前提とする特区民泊制度の特性上、特定認定の対象となることがあります。

ただし、管理組合が特区民泊の利用を禁じる解釈を決議している場合や、管理規約が特区民泊に反する内容である場合、認定は受けられません。そのため、管理規約の写しを添付する、または管理組合の承認を記載した書面を提出するなど、事業実施に支障がないことを証明する必要があります。

物件の使用権限

外国人滞在施設経営事業を実施するには、認定事業者が物件の賃貸権限を持っていることが必要です。特定認定を申請する者が物件の賃借人または転借人である場合、以下の条件が満たされなければなりません。

1. 当該物件の所有者およびすべての賃貸人が、事業用途としての利用を承諾していること。
2. 賃貸借契約に事業利用を禁じる条項が含まれていないこと。

これを証明するために、すべての賃貸借契約書の写しと承諾書を申請時に添付する必要があります。また、転貸する場合でも、利用者と転借人のいずれも最低滞在期間やその他の法令を遵守する必要があります。

注意事項の説明

認定事業者は、滞在者が施設を使用する際の注意事項を、滞在者の母国語で説明しなければなりません。説明には以下の内容を含める必要があります：

• 設備の使用方法
• 廃棄物の処理方法
• 騒音による迷惑行為の禁止
• 緊急時の通報先や初期対応（防火・防災設備の使用方法を含む）

さらに、事業者自身が廃棄物処理や火災時の対応に関する措置を講じることが求められます。

使用する外国語

使用する外国語に特別な制限はなく、英語も必須ではありません。ただし、選定した外国語で対応可能なスタッフを緊急連絡先として配置する必要があります。また、使用する外国語を施設のホームページで明記することが推奨されています。ホームページのトップ画面に表示することで、利用者にとってわかりやすくなります。

施設ホームページの要件

施設のホームページは、外国語での案内を充実させ、利用者が理解しやすい内容にする必要があります。間取り図、写真、料金情報に加え、以下の項目を掲載することが推奨されています。

• 築年数、建物構造
• 防火・耐震対策の情報（耐震診断の有無やその内容）
• 賃貸借契約書の外国語版と日本語対訳

なお、「2泊未満の滞在が可能」と誤解される内容を掲載することは禁じられています。

特区民泊事業認定申請から運営サポートまで

私たちStay Buddyは、大阪府内の特区民泊における認定申請から運営までを一貫してサポートしています。施設の要件確認や書類作成、申請プロセスの代行はもちろんのこと、運営に必要なノウハウやガイドラインの提供を通じて、特区民泊事業が円滑に進むようお手伝いいたします。

また、外国語対応や施設のホームページ作成、SNSを活用した集客戦略の策定など、幅広いサポートを提供し、事業者様の負担を軽減します。特区民泊を検討されている方は、ぜひお気軽にご相談ください。