旅館業と用途地域の関係｜北海道で許可が下りる場所・下りない場所

旅館業を北海道で始めたいと考えたとき、最初に確認すべきなのが「用途地域」です。用途地域とは、都市計画法に基づいて土地の使い方を定めたゾーニングのことで、旅館業の許可申請においては避けて通れない要件となっています。北海道は広大な面積を持ち、札幌市・函館市・小樽市・ニセコ町など観光需要の高いエリアが点在していますが、物件の所在地がどの用途地域に該当するかによって、そもそも旅館業の許可が下りるかどうかが決まります。

本記事では、旅館業と用途地域の基本的な関係を整理したうえで、北海道で許可が下りる場所・下りない場所を具体的に解説します。これから旅館業への参入を検討している方や、物件選びの段階で迷っている方は、ぜひ参考にしてください。

旅館業の許可と用途地域の基本ルール｜北海道で開業する前に知るべきこと

旅館業法が定める4つの営業形態

旅館業法では、営業形態を「旅館・ホテル営業」「簡易宿所営業」「下宿営業」の3つに分類しています（2018年の法改正でホテル営業と旅館営業が統合されました）。民泊として個人が運営するケースでは簡易宿所営業の許可を取得するのが一般的で、客室の延床面積が33平方メートル以上（宿泊者数が10人未満の場合は1人あたり3.3平方メートル以上）であることが求められます。どの形態であっても、都市計画法上の用途地域による立地制限は共通して適用されるため、営業形態の選択と併せて用途地域の確認は必須です。

用途地域とは何か

用途地域は、都市計画法第8条に基づいて市町村が指定するもので、全13種類に分かれています。住居系が8種類、商業系が2種類、工業系が3種類あり、それぞれの地域で建てられる建物の種類や用途が細かく定められています。旅館業はすべての用途地域で営業できるわけではなく、建築基準法第48条の用途制限によって、営業可能なエリアと営業不可のエリアが明確に線引きされています。北海道内でも、札幌市や旭川市などの都市部では用途地域がきめ細かく設定されている一方、郊外や農村部では都市計画区域外に該当し、用途地域が定められていないケースもあります。

旅館業が営業できる用途地域一覧

営業可能な7つの用途地域

旅館業（旅館・ホテル営業および簡易宿所営業）が営業できる用途地域は、以下の7つです。第一種住居地域（3,000平方メートル以下）、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、そして工業地域です。このうち、商業地域と近隣商業地域は最も制限が緩く、旅館業との親和性が高いエリアといえます。第一種住居地域では床面積3,000平方メートル以下という条件が付くため、大規模なホテルは建てられませんが、小規模な簡易宿所であれば十分に許可取得が可能です。

営業できない用途地域

一方、旅館業の営業が認められない用途地域は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、田園住居地域、工業専用地域の6つです。これらの地域は住環境の保護や工業活動の専用性を優先するため、宿泊施設の設置が原則として禁止されています。北海道内で住宅地として人気のあるエリアの多くは低層住居専用地域に指定されていることが多いため、「静かな住宅街にある一軒家を宿泊施設にしたい」という希望が叶わないケースが頻発します。

北海道の主要エリア別・用途地域の傾向

札幌市の場合

札幌市は北海道最大の都市であり、用途地域が非常に細かく設定されています。すすきの周辺や札幌駅前通沿いは商業地域に指定されており、旅館業の許可取得は用途地域の面ではハードルが低いエリアです。一方、円山や宮の森といった高級住宅街は第一種低層住居専用地域に該当する区画が多く、旅館業は営業できません。中央区でも一本通りを入ると住居専用地域に変わることがあるため、物件単位での確認が欠かせません。札幌市では市のホームページから都市計画情報をオンラインで閲覧でき、住所を入力すれば用途地域を確認できます。

小樽市・ニセコエリアの場合

小樽市は観光都市として旅館業の需要が高いエリアです。小樽運河周辺や堺町通り付近は商業地域や近隣商業地域に指定されている区画があり、宿泊施設の立地としては適しています。ただし、小樽市内でも山側の住宅地は住居専用地域に指定されているエリアが多いため注意が必要です。ニセコエリア（倶知安町・ニセコ町）は国際的なスキーリゾートとして宿泊需要が急増しているエリアですが、町の都市計画区域内では用途地域が限定的に設定されており、リゾート開発が進む地区では準住居地域や商業地域に指定されている一方、少し離れると都市計画区域外に該当することもあります。都市計画区域外では用途地域の制限は適用されませんが、旅館業法の許可要件自体は満たす必要があります。

函館市・旭川市の場合

函館市では、五稜郭周辺や函館駅前、ベイエリアなどが商業地域や近隣商業地域に指定されており、旅館業の開業に適した立地が比較的集中しています。函館山のふもとの西部地区は観光客に人気のエリアですが、区画によっては住居系の用途地域が混在しているため、個別の確認が必要です。旭川市では、旭川駅周辺の商業地域が旅館業に適したエリアとなります。旭山動物園周辺に宿泊施設を構えたいという需要もありますが、動物園周辺は住居系の用途地域が多く、立地選定には慎重な調査が求められます。

用途地域以外に北海道で確認すべき規制

各自治体の条例による上乗せ規制

用途地域の条件をクリアしても、北海道内の各自治体が独自に定める条例によって追加の規制がかかる場合があります。たとえば、札幌市では旅館業法施行条例において、学校や児童福祉施設などから一定の距離（概ね100メートル以内）にある場合、施設管理者への意見照会が必要とされています。また、住居専用地域に隣接する場所で営業する場合には、近隣住民への事前説明を求められるケースもあります。こうした上乗せ規制は自治体ごとに異なるため、物件の所在する市町村の保健所や都市計画課への事前相談が不可欠です。

建築基準法・消防法の適合

旅館業の許可を取得するには、用途地域の要件に加えて、建築基準法上の用途変更手続きや消防法上の設備要件を満たす必要があります。既存の住宅を簡易宿所に転用する場合、延床面積が200平方メートルを超えると用途変更の確認申請が必要になります。消防法では、自動火災報知設備や誘導灯の設置、避難経路の確保などが求められ、設備投資として数十万円から100万円以上かかるケースも珍しくありません。北海道は冬季の積雪が多い地域特性があるため、避難経路における除雪体制の確保なども実務上の重要な検討事項です。

住宅宿泊事業法（民泊新法）との使い分け

用途地域の制限で旅館業の許可が取得できない場合、住宅宿泊事業法（民泊新法）による届出制度を活用するという選択肢があります。民泊新法では、住居専用地域を含むすべての用途地域で届出が可能です。ただし、年間営業日数が180日以内に制限されるほか、北海道や各市町村の条例でさらに営業可能な期間や区域が制限される場合があります。たとえば、札幌市では住居専用地域における民泊新法の届出に対して区域や期間の制限を設けています。年間稼働日数を最大化したい場合は、やはり旅館業許可の取得が有利であり、そのためには用途地域の条件を満たす物件を選ぶことが出発点となります。

用途地域の調べ方と物件選びの実践ポイント

用途地域を調べる具体的な方法

北海道内で物件の用途地域を調べるには、いくつかの方法があります。最も手軽なのは、各市町村が公開している都市計画情報のWebサイトを利用する方法です。札幌市であれば「さっぽろ都市計画情報提供サービス」、函館市であれば「函館市都市計画情報」など、多くの自治体がオンラインで地図情報を公開しています。住所や地番を入力すれば、当該地点の用途地域を確認できます。オンラインで確認できない自治体の場合は、役場の都市計画課窓口で直接照会するか、電話で問い合わせることが可能です。不動産の重要事項説明書にも用途地域は記載されますが、物件購入前の検討段階では自分自身で事前確認しておくことを強く推奨します。

物件選びで失敗しないためのチェックリスト

旅館業を前提とした物件選びでは、以下の点を順番に確認していくと失敗を防げます。まず、用途地域が旅館業の営業可能な7種類のいずれかに該当するかを確認します。次に、自治体の条例で上乗せ規制がないかを保健所に問い合わせます。続いて、建築基準法上の用途変更が必要かどうか（延床面積が200平方メートルを超えるか）を確認し、必要であれば建築士への依頼費用として30万円から80万円程度を見込んでおきます。消防設備の現状と改修費用の見積もりも物件契約前に行うのが理想的です。北海道の場合、物件価格自体は本州の都市部と比べて安価なケースが多い一方、改修費用や冬季の暖房設備の整備費用が上乗せされるため、トータルコストでの判断が重要です。

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旅館業の開業にあたっては、用途地域の確認から許可申請、消防設備の整備、運営体制の構築まで、多岐にわたる実務が発生します。特に北海道は広大なエリアに観光地が分散しており、エリアごとに自治体の規制や市場特性が大きく異なるため、専門的な知見を持ったパートナーの存在が事業成功の鍵を握ります。

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