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StayBuddy株式会社
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完全無料 オンライン相談民泊やるなら知っておきたい「用途地域」
民泊する上で欠かせない知識「用途地域」。名前は聞いたことがあるものの、詳しい内容はわからない方も多いのではないでしょうか。この記事では、民泊運営が可能な用途地域について、その種類や注意点などを詳しく解説していきます。
そもそも用途地域とは？
用途地域とは、都市計画法に基づき、土地の利用目的や建築可能な建物の種類を定めたルールのことです。適切な土地利用を促進し、住環境や都市機能を保護するために設けられています。
民泊運営を検討する際には、物件がどの用途地域に該当するかを確認する必要があります。一部の地域では民泊運営が制限されているため、適切な用途地域を選定する必要があります。
民泊運営に関連する用途地域とは？
都市計画法で定められた用途地域は以下の13種類に分けられます。この中で、工業専用地域を除いた12種類の地域で民泊の運営が許可されています。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 田園住居地域
- 準住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域（民泊運営不可）
理論上、工業専用地域以外の用途地域では民泊運営が可能とされていますが、運営方法や地方自治体の条例によって、営業可能な範囲は変動します。自分の運営計画に適した地域を事前に確認することが重要ということです。
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完全無料 オンライン相談民泊で用途地域を考えるべき3つの運営方法
13種類の用途地域がある中で、工業専用地域以外では民泊運営が可能だと解説しましたが、運営方法によっても変動します。具体的には、以下の3つの運営方法です。
1.民泊新法の場合
2.旅館業法の場合
3.特区民泊の場合
それぞれ始め方が異なるため、詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。
【他のブログ】民泊の始め方｜その手順や成功するためのポイント、失敗しないための注意点を解説
1. 民泊新法による民泊運営
民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づいて運営できる用途地域は以下のとおりです。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 田園住居地域
- 準住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
民泊新法は、既存の住宅を活用した宿泊事業を推進するために設けられた法律です。工業専用地域を除くすべての用途地域で民泊運営が可能。ただし、物件が住宅用途であることが求められます。具体的には、以下の建物が対象となります。
- 住宅
- 共同住宅
- 寄宿舎
- 長屋
民泊新法で民泊をやるメリットと注意点
民泊新法を利用するメリットは、ほぼすべての用途地域で民泊運営が可能な点です。ただし、自治体ごとに異なる条例が存在し、民泊運営に制限がかかる場合があります。例えば、特定の区域では運営が認められない、営業期間が制限されるなどがあります。
事前に物件の用途地域を確認することが必須というわけです。お住まいの地域や運営を検討しているエリアの用途地域は、オンラインで検索できるサービスを活用して調べることができます。
2. 旅館業法による民泊運営
旅館業法に基づく「簡易宿所型民泊」では、以下の用途地域でのみ運営が可能とされています。
- 3,000㎡以下の第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
旅館業法で民泊をやる条件と特徴
旅館業法を利用する場合、建物の用途を「ホテル」または「旅館」に変更する必要があります。このため、物件の用途変更手続きが必要で、一般的には専門家（行政書士）への依頼が必要とされます。
旅館業法で民泊をやるメリットは、年間365日営業可能で収益を得やすい点。一方のデメリットは、手続きが複雑かつ運営可能な地域が限定されてるという点です。メリットが圧倒的に大きいため、運営可能な用途地域なら複雑な手続きでもしっかりとやり切りましょう。
3. 特区民泊による民泊運営
特区民泊は、国家戦略特区に指定された地域でのみ認められる民泊運営スタイルです。以下の自治体が特区民泊を認めています。
- 東京都大田区
- 大阪府
- 大阪市
- 福岡県北九州市
- 新潟県新潟市
- 千葉県千葉市
特区民泊で民泊をやる特徴と運営条件
特区民泊では、旅館業法に準じたルールのもと年間365日営業が可能です。ただし、運営可能なエリアは限定されており、全国的に見ても利用できる地域は限られています。
民泊OKの用途地域でも条例をしかり確認しましょう
民泊が許可されている用途地域でも、自治体が定めた条例によって運営が制限される場合があります。一部の地域や時間帯では民泊が禁止されることがあるため、事前に確認が必要です。
渋谷区の例
東京都の渋谷区では、住居専用地域および文教地区において、以下の期間で民泊運営を禁止しています。
- 4月6日～7月20日
- 8月29日～10月の第2月曜日の前の週の水曜日
- 10月の第2月曜日の前の週の土曜日～12月25日
- 1月7日～3月25日
生活環境の保全や子どもたちが安心して過ごせる環境の確保を目的としています。学校や保育所から100メートル以内の区域でも、民泊運営が禁止されている自治体があります。
自治体ごとに民泊に関する条例が異なるため、民泊の申請を行う前に運営予定地の規制をしっかりと確認しましょう。各地の条例についてはネットで一覧できるのでお勧めです。
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完全無料 オンライン相談民泊がダメな地域でも「特別用途地区」で可能なケースがある
民泊が認められない地域でも「特別用途地区」で民泊運営が可能となる場合があります。
特別用途地区とは？
「特別用途地区」とは、市区町村が都市計画に基づいて、用途地域のルールを強化または緩和するために定めた地区です。原則として民泊が禁止されているエリアでも、自治体の条例で民泊が認められることがあります。
観光需要が高い地域や、観光振興を目的とした施策の一環で、特別用途地区として指定されるケースがあります。このような場合、通常の用途地域の制約を超えて民泊運営が許可されます。
用途地域の確認方法
物件が民泊可能な地域かどうかを確認するには、以下の方法を活用しましょう。
1.自治体の公式サイトで用途地域を検索する。
2.不動産業者に問い合わせて、民泊運営が可能な物件を確認する。
3.民泊運営代行業者に相談し、適切なアドバイスを受ける。
民泊物件の用途地域の調べ方2選
「用途地域をどうやって調べればいいのかわからない」という方もいるでしょう。民泊物件の用途地域を調べるための効果的な方法を2つご紹介します。
1. 行政に確認する
用途地域に関する情報は、行政に問い合わせるのが最も簡単な方法です。問い合わせた後の流れは以下のようなイメージ。
「市町村名 + 用途地域」で検索する
例：「東京都大田区 用途地域」と検索すると、「建築審査課建築指導担当」が担当部署であることが確認できます。
担当部署に連絡を取る
担当部署が分かったら、お問い合わせフォームや電話で連絡し、物件の住所や地番を伝えます。すると行政の担当者が、その物件が民泊運営可能な用途地域に該当するか調べてくれます。
2. 用途地域マップや自治体マップを活用する
行政に問い合わせるのが手間だと感じある方は、オンラインの「用途地域マップ」や「自治体マップ」を利用する方法があります。
・用途地域マップ
全国の用途地域を簡単に調べることが可能です。遠方の地域で民泊運営を検討している方でも、インターネットで目的地の用途地域を確認できます。
・自治体マップ
市町村や都道府県のホームページに公開されているマップを活用することで、特定のエリアの用途地域をピンポイントで調査できます。
これらは無料で利用でき、手軽に調査を進められるのが大きなメリットです。
【最後に】用途地域の確認から民泊運営までご相談はStay Buddyまで
用途地域や条例に関する情報をしっかり把握することで、民泊運営の成功確率を高めることができます。行政に直接問い合わせたり、用途地域マップを活用したりすることで基本情報をしっかり収集しましょう。
また、複雑な手続きや法律に関するサポートが必要な場合は、経験豊富な行政書士に依頼することで、より安心して民泊事業を始められるのでお勧めです。Stay Buddy株式会社では、用途地域の確認から民泊運営まで一貫してサポートしています。興味のある方はぜひ気軽にご相談ください。
