古民家で民泊経営を成功させる方法｜思い入れのある家でビジネスに挑戦しましょう。

「古民家を活用して民泊で儲けたい」「民泊運営で気をつけるべきことは？」このような疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。古民家で民泊を始めるにあたって抑えるべきポイントはいくつかあります。例えば物件選び。適切な物件選びができないと初期費用が膨らみ、結果的に経営が失敗するリスクが高まります。この記事では、古民家を活用した民泊運営で成功するためのポイントを詳しく解説します。ぜひ参考にしてください。

古民家で民泊経営を始める手順

古民家を使った民泊経営の基本的な流れは以下の通りです：

1.民泊可能な物件を探す（賃貸物件のケース）
2.消防設備の要件をクリアする
3.住宅宿泊管理業者と契約する（自分で運営しない場合）
4.民泊に関する届出を提出する
5.家具や家電や備品を揃える
6.プロのカメラマンに写真撮影を依頼する
7.予約サイトに掲載して予約を受け付ける

古民家に限らず、どのような住宅でも基本的な流れは同じです。法律義務付けられている項目もあるため、入念に調べながら進めていきましょう。詳しい民泊のはじめ方はこちらの記事で詳細に解説しています。ぜひご覧ください。

【ブログ】民泊の始め方｜その手順や成功するためのポイント、失敗しないための注意点を解説

古民家で民泊経営を成功させる2つのポイント

古民家を利用した民泊で成功するために押さえておきたいポイントは以下の3つです。

1. 立地戦略を入念に考えること
2. 古民家の購入を急がないこと

1.立地戦略を入念に考えること

古民家を活用した民泊経営を成功させるためには、立地戦略が非常に重要です。民泊経営は不動産ビジネスの一環でもあり、物件の場所がその成功を左右するといっても過言ではありません。立地戦略とは、物件周辺の環境や魅力を分析し、それを基に経営方針を立てること。具体的には以下の点を考慮する必要があります。

・宿泊したいと思われる地域を選ぶ
・観光資源が近い物件を選ぶ
・歴史的背景や日本の文化を感じられる場所を選ぶ
・人通りが多い地域を選ぶ

宿泊したいと思われる地域を選ぶ

古民家民泊では、地域そのものの魅力が集客に直結します。一度物件を購入・賃貸すると簡単には変更できないため、選定時に慎重なチェックをしましょう。観光地や利便性の高いエリアであれば自然と宿泊需要が発生し、安定した運営が可能です。外的要因だけでなく、内装やサービス内容を工夫して独自の宿泊体験を提供することも成功のカギとなります。

例えば、「ここでしか味わえない体験」や「写真映えする空間」を提供することで、観光資源が少ない地域でも集客を成功させることが可能です。SNSも活用し、差別化されたコンテンツを作り上げることでお客様を引き寄せましょう。近隣に目立った観光資源がなくても、オリジナリティのある民泊を作ることで集客を成功させることは可能です。

観光資源が近い物件を選ぶ

古民家民泊の物件を選ぶ際、周辺に観光資源があるかどうかも確認んしましょう。例えば、伊豆、葉山、九十九里などは観光地として知名度が高く、長期休暇中には稼働率100%が期待できるエリアです。観光資源が近くにある物件は予約の獲得につながりやすいです。

代表的な観光地でなかったとしても、温泉地や大きい公園、歴史的な街並みなどが近くにある物件は大きな強みとなります。これらの観光資源を活用することで、安定した集客が可能になります。

歴史的背景や日本の文化を感じられる場所を選ぶ

「歴史的な背景」を持つ場所であることも大きなアドバンテージです。日本ならではの文化や伝統を体験したいと考える旅行者は多く、地域の歴史を感じられる場所や風情ある景観が残るエリアは人気があります。

例えば、京都の伝統的な街並みが残る地域や、江戸時代から続く城下町、または大正・昭和期の趣を残すエリアなどです。このような場所で、「その地域ならではの体験」を提供することで他の宿泊施設との差別化を図ることができます。

宿泊者に歴史や文化を感じてもらえるよう、古民家をリノベーションする際にはその土地の伝統や特徴を活かしたデザインを採用すると良いでしょう。

人通りが多い地域を選ぶ

新宿や渋谷といった、外国人旅行者が多く訪れる大都市圏の近くに物件があると大きなメリットを受けられます。

都市部ではホテル代が地方と比べて高額になりやすいため、民泊はコストパフォーマンスを重視する旅行者にとって魅力的な選択肢になります。また、人通りの多い地域では宿泊需要も高いため、立地が良ければ他の条件が少し劣っていても稼働率を確保しやすい傾向があります。

内装のデザインや設備が充実していれば、大都市圏での古民家民泊は特に競争力を発揮します。利便性が高い地域であれば、ビジネス利用や短期旅行者のニーズにも対応可能です。

2.建築基準や水回りを徹底的にチェックする

物件の立地が決まったら次に行うべきは、建築基準や水回りなどの状態を徹底的に確認することです。古民家は外観が良く見えても、構造的な問題が隠れている場合があります。以下のポイントをチェックすることで、余計な修繕費用や運営トラブルを未然に防ぐことができます。

家屋の基礎に問題がないか

外観が魅力的でも、家屋の基礎に問題がある場合、後々大きな費用が発生する可能性があります。たとえ購入価格が安くても、スケルトンリノベーションや大規模修繕が必要になれば、新築物件の購入費用と変わらない額に達することもあります。以下のポイントを必ず確認しておきましょう。

・建物の傾き：傾きがあると地震や台風の際に倒壊のリスクが高まります。
・基礎部分の状態：基礎がひび割れていたり、劣化が進んでいる場合は致命的な欠陥がある可能性があります。
・シロアリ被害の有無：シロアリに侵食された木材があると、家屋全体の耐久性が大幅に低下します。
・その他の設備の状態：電気配線や断熱材の有無、窓やドアの隙間なども確認しましょう。

基礎部分に問題が見つかると、大規模なリフォームが必要になる可能性があります。また、浴室や台所などの設備が古い場合、予約獲得にも影響を与えるため注意が必要です。

水回りの状態を確認する

古民家では水回りの設備が老朽化していることが多いため、配管や排水の状況を入念にチェックすることが不可欠です。古い物件では13mmの細い配管が使用されているケースが多く、現代の主流である20mm配管と比べると水圧が弱いのが特徴です。この点が以下のような問題につながることがあります。

・お風呂の水が溜まるのに時間がかかる
・シャワーの水圧が弱い
・トイレの流れが悪い

水圧が十分でないと、トイレをタンクレスに変更したくても実現できず、宿泊者からのクレームにつながる恐れがあります。これらの問題がないかを確認し、必要であればリフォームを計画しましょう。

見た目の印象を改善する

古民家はその名の通り築年数が経過しているため、外観が老朽化している場合が多いです。外観は宿泊者にとって施設の第一印象を決定づける要素でもあるため、外壁をリフォームして清潔感や魅力を高めることが重要です。以下の方法を検討してみてください。

・塗り替え：外壁の塗装を新たに施し、色や質感をリフレッシュしましょう。
・張り替え：既存の外壁材を撤去し、新しい外壁材に変更する方法。大規模な修繕になりますが、見違えるほど美しい仕上がりが期待できます。
・カバー工法：既存の外壁の上に新しい外壁材を重ねて取り付ける手法。比較的コストを抑えながら外観を改善できます。

古民家民泊経営の4つの魅力

古民家を活用した民泊経営には多くの魅力が詰まっています。以下のポイントを押さえることで、その可能性を最大限に引き出すことができます。

1.投資額が少なくても自動化が可能
2.投資対効果が非常に高い
3.インバウンド需要がもたらす成長マーケット
4.空き家問題の解決に貢献できる

それぞれの魅力について詳しく解説します。

1.投資額が少なくても自動化が可能

古民家での民泊経営の大きな利点は、比較的低コストの投資で始められるうえ、自動化も視野に入る点です。確かに、古民家はリフォームやリノベーションが必要な場合が多いですが、選定基準を守って適切な物件を選べば初期費用を大幅に抑えることが可能です。

さらに、民泊運営代行業者を活用することで、清掃や予約対応などの日常的な業務を効率的に外注できます。これにより、オーナーは運営にかかる時間や労力を最小限に抑えながら、収益性の高いビジネスを展開できるでしょう。適切な選定と初期の戦略が成功の鍵を握ります。

2.投資対効果が非常に高い

古民家民泊経営は、一般的な不動産投資と比べても高い利回りを期待できます。通常の不動産投資では期待利回りが5%程度であるのに対し、民泊経営では10〜20%、物件次第では30〜50%を目指すことも可能です。

初期費用が抑えられる古民家物件を活用すれば、さらに投資効率を高めることができます。一度に多額の資金を投じるリスクを取るよりも、低コストでスタートしながら高いリターンを現実的に追求できる点が、古民家民泊の大きな魅力です。

3.インバウンド需要による成長市場

新型コロナウイルスの規制緩和により、インバウンド需要が急速に回復している中、民泊市場は再び盛り上がっています。コロナ以前から民泊は成長市場として注目されていましたが、規制が始まると撤退する事業者が相次ぎ、市場から一時的にプレイヤーが減少しました。

現在では規制が緩和され、海外旅行者が日本を訪れる機会が増えています。特に、地域性や文化体験を重視する旅行者にとって、古民家は大きな魅力を持っています。このような市場環境の中で、古民家民泊経営は、インバウンド需要を取り込みながら成長を期待できるビジネスモデルと言えます。

4.空き家問題の解決に貢献

日本では少子高齢化に伴う空き家問題が深刻化しています。古民家を民泊として活用することは、この社会問題の解決に寄与する意義深い事業です。

放置された空き家は、劣化が進むだけでなく地域全体の景観や治安にも悪影響を与えます。古民家民泊を通じてこれらの物件を再生し、観光資源や宿泊施設として有効活用することは、地域の活性化にもつながります。

また、社会性のある事業を行うことは、オーナー自身のモチベーション向上にも寄与します。「社会に貢献したい」「地域の問題を解決したい」と考える方にとって、古民家民泊経営は最適な選択肢と言えます。

【最後に】古民家での民泊運営をするならStay Buddyにご相談ください！

古民家民泊経営は、低コストで始められるだけでなく、高い利回りや社会的意義を兼ね備えた魅力的なビジネスモデルです。インバウンド需要が高まる今こそ、古民家を活用した民泊経営に取り組む好機と言えます。適切な物件選びと戦略を練り、成功への第一歩を踏み出しましょう。

私たちStay Buddyでは、古民家のリフォーム提案から民泊の申請、さらには運営後のサポートまで一貫して担っている会社です。古民家の民泊化を検討している方は、ぜひ気軽にご相談ください。理想の民泊物件を、一緒につくりあげていきましょう。