オフィスビルの収益改善、カギは「バリューアップ」にあり。具体的な手法を解説

「空室が埋まらず、賃料を下げざるを得ない」

「築年数が経過し、近隣の新築ビルにテナントを奪われている」

「修繕費ばかりがかさみ、手元に残る利益（NOI）が減っている」

大阪市内の中小規模オフィスビルを所有するオーナー様にとって、こうした悩みは尽きないものです。市場には次々と高機能なオフィスが供給され、ただ漫然と「現状維持」を続けているだけでは、ビルの競争力は落ちていく一方です。

先にこの記事の結論をお伝えします。

収益改善の唯一の打開策は、単なる原状回復（リフォーム）ではなく、時代のニーズに合わせてビルの機能や用途を刷新し、新たな価値を付加する「バリューアップ」です。特に、需要が減退しているオフィスに固執せず、「セットアップオフィス」や「宿泊施設（ホテル・民泊）」へと大胆に転換することが、最も劇的な収益向上をもたらします。

この記事では、老朽化したビルの資産価値を蘇らせ、テナントや利用者を惹きつけるための具体的なバリューアップ手法と、投資対効果を最大化するための戦略について徹底解説します。

なぜ今、単なる修繕ではなく「バリューアップ」が必要なのか

まず、「リフォーム（修繕）」と「バリューアップ（改修）」の違いを明確にしておきましょう。

• リフォーム: 経年劣化した箇所を元通りに直すこと。マイナスをゼロに戻す作業。（例：壁紙の張り替え、外壁塗装）
• バリューアップ: 物件の持つポテンシャルを引き出し、付加価値を高めること。ゼロをプラスにする作業。（例：デザイン刷新、用途変更、機能向上）

「選ばれるビル」と「選ばれないビル」の二極化

働き方の多様化やリモートワークの普及により、企業はオフィスに対して単なる「作業場所」以上の価値を求めるようになりました。「古くても安ければいい」という層は減り、「快適で、社員のモチベーションが上がる場所」や「企業のブランドイメージを高める場所」が選ばれています。

この変化に対応せず、ただ古い設備を維持しているだけのビルは、賃料競争に巻き込まれ、ジリ貧に陥ります。だからこそ、攻めの投資であるバリューアップが必要なのです。

収益を劇的に変える！具体的なバリューアップ手法3選

では、具体的にどのような手を打てば収益が上がるのでしょうか。効果の高い3つの手法を紹介します。

1. 入居ハードルを下げて賃料を上げる「セットアップオフィス化」

今、最も注目されている手法の一つが「セットアップオフィス」です。

概要

貸主側があらかじめ内装工事を行い、受付、会議室、執務エリアのデザイン、さらにはオフィス家具までを用意した状態で貸し出す形態です。

メリット

• 賃料アップ: 内装や家具の利用料を賃料に上乗せできるため、周辺相場より2〜3割高い設定が可能になります。
• 空室期間の短縮: テナント（借主）にとっては、入居時の内装工事費が不要で、すぐに事業を開始できるため、スタートアップ企業や支店開設ニーズに強く刺さります。
• 差別化: 一般的な「事務所仕様（タイルカーペットのみ）」の物件と明確に差別化でき、検索サイトでも目立ちます。

注意点

初期投資が必要です。ターゲットとする企業の規模や業種に合わせた、汎用性が高くもお洒落なデザインセンスが問われます。

2. 第一印象を刷新する「共用部の重点リノベーション」

テナントが内覧時に最も重視するのは、実は専有部（貸室）よりも、エントランスやトイレなどの「共用部」です。

エントランスの刷新

ビルの顔であるエントランスが暗いと、それだけで企業のイメージダウンになります。

• 照明をLED化し、照度と色温度を調整して明るく洗練された雰囲気に。
• 館銘板（ビル名プレート）をデザイン性の高いものに変更。
• オートロックやセキュリティゲートの導入で安心感を付与。

水回りのグレードアップ

特に女性社員にとって、トイレの清潔さは就業環境の重要項目です。

• 和式トイレを洋式化し、最新の温水洗浄便座を導入。
• 洗面台をパウダールーム仕様にし、大きな鏡と間接照明を設置。
• 給湯室をお洒落な「パントリー」風に改装。

これらの改修は、ビル全体のグレード感を高め、既存テナントの満足度向上（退去防止）にも繋がります。

3. 最もインパクト大！「用途変更（コンバージョン）」

オフィス需要が見込めない立地や形状の場合、思い切って「オフィス」という看板を下ろすのが最強のバリューアップです。

宿泊施設（ホテル・民泊）への転用

大阪のような観光都市であれば、オフィスから宿泊施設へのコンバージョンが最も高い収益を生みます。

• 収益性: オフィス賃料（坪単価）の天井を突き破り、宿泊単価×稼働率という青天井のビジネスモデルへ移行できます。
• 需要: インバウンド需要は依然として旺盛で、特にグループ向けの広い客室は不足しています。

店舗・サービス店舗への転用

1階や2階であれば、飲食店、美容室、クリニック、ジムなどのサービス店舗へ用途変更するのも手です。オフィスよりも高い賃料負担能力を持つテナントを誘致できます。

失敗しないバリューアップ投資のポイント

バリューアップは投資です。かけた費用を回収し、利益を出さなければ意味がありません。

投資回収期間（ROI）のシミュレーション

「かっこよくなったが、儲かっていない」では本末転倒です。

「改修費が1,000万円かかったとして、それにより賃料をどれだけ上げられるか、空室期間をどれだけ短縮できるか」を緻密に計算します。一般的に、賃料上昇分だけで回収しようとすると時間がかかりますが、「空室損失の回避」や「物件売却時の価格上昇（キャップレートによる評価額向上）」まで含めて判断することが重要です。

ターゲットの明確化

「誰に借りてほしいのか」を明確にします。

IT系スタートアップを狙うなら、配線計画や開放的なラウンジが必要です。士業を狙うなら、重厚感と個室の防音性が重要です。インバウンド客を狙うなら、和モダンなデザインや広めの客室が必要です。ターゲット不在の独りよがりな改修は失敗のもとです。

運営コストの見直しもセットで

ハード面（建物）を良くするだけでなく、ソフト面（管理）も見直しましょう。

• 清掃の質は保たれているか。
• トラブル時の対応スピードは早いか。
• 無駄な管理コストを払っていないか。バリューアップと同時に管理体制を最適化することで、利益率（NOI）はさらに向上します。

まとめ：バリューアップはビル経営の「再起動」

所有ビルの収益性が落ちているのは、建物が古いからではなく、その価値が現代のニーズとズレているからです。

1. 「現状維持」は「衰退」と同義。攻めのバリューアップが必要。
2. セットアップオフィスや共用部改修で、選ばれるビルに変える。
3. オフィスにこだわらず、宿泊施設などへの用途変更も視野に入れる。

適切なバリューアップを行えば、築古ビルは新築には出せない「ヴィンテージな魅力」や「高い収益性」を持つ優良資産へと生まれ変わります。

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私たちは、単なる工事業者や管理会社ではありません。

オーナー様の資産価値を最大化するために、以下のような体制でトータルサポートを行います。

• 市場調査に基づき、オフィス・店舗・宿泊施設の中から「最も稼げる用途」をご提案
• 提携する一級建築士やデザイナーと連携し、法適合性とデザイン性を両立した改修計画を策定
• 工事の進捗管理から、完了後のテナント付け・宿泊集客までを一貫してマネジメント
• 日々の清掃やメンテナンスも、独自の厳格な基準で管理し、建物の品質を維持

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