シミュレーションで比較！ビジネスホテルとリゾートホテルの収支モデルの違い

ホテル投資や宿泊事業への参入を検討する際、まず直面するのが「どのカテゴリーのホテルを選ぶべきか」という問いです。特に都市部の利便性を活かす「ビジネスホテル」と、観光地の魅力を最大化する「リゾートホテル」では、その収益構造は全くの別物です。

先にこの記事の結論からお伝えします。

ビジネスホテルは「高い稼働率と低コスト運営による安定性」が特徴であり、リゾートホテルは「高い客単価と付帯収入による爆発力」が特徴です。

どちらが優れているかではなく、自身の投資スタイルやリスク許容度に合わせてどちらの収支モデルが適しているかを見極める必要があります。この記事では、それぞれの収支モデルを具体的なシミュレーションで比較し、利益を生み出すためのポイントを徹底解説します。

ビジネスホテルの収支モデル：安定と効率の追求

ビジネスホテルの収益源は、その名の通り「宿泊」に特化しています。無駄を削ぎ落とし、効率的に客室を回転させることで利益を積み上げます。

収益の特徴：RevPARの安定性

ビジネスホテルは出張客などの平日需要がベースとなるため、年間を通じて稼働率（OCC）が安定しやすいのが強みです。大阪のような都市部では、稼働率80%以上を維持することも珍しくありません。客単価（ADR）は市場相場に左右されやすいものの、底堅い需要に支えられています。

コストの特徴：徹底した省人化

レストランや宴会場、プールといった施設を持たないため、設備維持費や人件費を低く抑えることができます。セルフチェックイン機や清掃の外注化など、ITとアウトソーシングを駆使した「低コスト運営」が収支を支える屋台骨です。

収支シミュレーション（ビジネスホテル・100室規模）

• 売上: 客単価 9,000円 × 100室 × 稼働率 85% × 30日 ＝ 月商 2,295万円
• 経費:
  • 人件費（フロント・管理）：400万円
  • 清掃・リネン費（変動）：500万円
  • 水道光熱費・消耗品：250万円
  • OTA手数料・広告費：300万円
  • 経費計：1,450万円
• 営業利益（GOP）: 月 845万円（利益率 約37%）

リゾートホテルの収支モデル：高単価と付帯収入の力

リゾートホテルは、宿泊そのものを「体験」として提供します。滞在時間が長く、館内での消費が多いため、宿泊以外の売上が収益を大きく左右します。

収益の特徴：宿泊以外の「付帯収入」

宿泊費そのものも高単価（ADR）に設定されますが、さらにレストランでの食事、スパ、アクティビティ、売店での購入といった「付帯売上」が大きな比重を占めます。1人あたりの単価をいかに引き上げるかが勝負です。

コストの特徴：高い原価率とホスピタリティコスト

高品質なサービスを提供するために、コンシェルジュやベル、調理スタッフなど、多くの熟練スタッフを必要とします。また、食材原価や広大な施設の維持管理費（庭園、プール、温泉など）がかさむため、損益分岐点はビジネスホテルよりも高くなる傾向があります。

収支シミュレーション（リゾートホテル・50室規模）

• 売上:
  • 宿泊売上：客単価 40,000円 × 50室 × 稼働率 65% × 30日 ＝ 3,900万円
  • 付帯売上（飲食・スパ等）：1,500万円
  • 合計月商：5,400万円
• 経費:
  • 人件費（全部門）：1,800万円
  • 食材・材料原価：600万円
  • 施設維持・光熱費：500万円
  • 清掃・リネン費：300万円
  • OTA手数料・広告費：400万円
  • 経費計：3,600万円
• 営業利益（GOP）: 月 1,800万円（利益率 約33%）

どちらを選ぶべきか？ 投資判断の分かれ目

シミュレーションを比較すると、ビジネスホテルは「利益率」で勝り、リゾートホテルは「額」で勝る傾向が見えてきます。

ビジネスホテルが向いているケース

• 手堅い運用を好む: 景気変動に比較的強く、大崩れしにくいポートフォリオを組みたい場合。
• 管理の手間を減らしたい: サービスが標準化されているため、運営の自動化・外注化が進めやすく、オーナーの負担を軽減できます。

リゾートホテルが向いているケース

• ブランドを構築したい: 唯一無二のコンセプトを打ち出し、熱狂的なファンを作ることで、市場価格に左右されない高単価を実現したい場合。
• 運営の醍醐味を味わいたい: 接客や料理、体験価値の創出を通じて、事業そのものを成長させることに意欲がある場合。

現代のトレンド：両者の「いいとこ取り」

最近では、ビジネスホテルの効率性とリゾートホテルの体験価値を掛け合わせた「ライフスタイルホテル」や「高級一棟貸し民泊」が注目されています。

これらは、

• ハードは豪華かつ特徴的（リゾート性）
• 運営はITを駆使して省人化（ビジネスホテル性）という構造をとることで、高い客単価と高い利益率を同時に実現しています。特に大阪市内の中心部では、広い面積を活かした「ラグジュアリー民泊」が、この収益モデルで大きな成果を上げています。

まとめ：収支のリアルを知り、最適な選択を

ビジネスホテルは「高効率な装置産業」、リゾートホテルは「高付加価値な体験産業」です。

1. ビジネスホテルは固定費を削り、稼働率を積み上げる。
2. リゾートホテルは付帯価値を高め、客単価を最大化させる。

それぞれの収支モデルの急所を理解した上で、自身の資金力、立地条件、そして「どのような経営をしたいか」というビジョンに合致するモデルを選択することが、成功への最短ルートです。

どちらのモデルであっても、最終的な手残りを決めるのは「現場の運営力」です。緻密な収支計画を立て、それを実現できる体制を整えましょう。

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