旅館経営のリアルな年収と収益構造をモデル別にシミュレーション

「脱サラして旅館を始めたいが、実際にどれくらい稼げるのか？」

「不動産投資として旅館を購入した場合、利回りはどうなるのか？」

旅館業や民泊への参入を検討する際、最も気になるのはやはり「お金」の話でしょう。

夢やロマンだけで経営はできません。しかし、ネット上の情報は「年商（売上）」ばかりが強調され、手元に残る「年収（利益）」のリアルな数字が見えにくいのが現状です。

先にこの記事の結論からお伝えします。

旅館経営の年収は、施設の「規模」と、オーナーがどこまで実務に関わるかという「運営スタイル」によって、300万円〜数千万円まで劇的に変わります。

アパート経営のような「不労所得」ではありません。労働集約型のビジネスであり、特に「人件費」と「集客コスト」をどうコントロールするかが、天国と地獄を分けます。

この記事では、旅館経営の収益構造の基本を解説した上で、「スモール運営」「中規模旅館（M&A）」「高級一棟貸し」という3つのモデル別に、リアルな年収シミュレーションを公開します。

旅館経営は「不動産」ではなく「装置産業」である

シミュレーションに入る前に、旅館業特有の収益構造を理解しておく必要があります。ここを誤解していると、事業計画は破綻します。

「売上」の方程式

旅館の売上は以下の3要素で決まります。

売上 ＝ 客室数 × 稼働率（OCC） × 客単価（ADR）

マンション投資は家賃が固定ですが、旅館は「稼働率」と「単価」が毎日変動します。ここが経営者の腕の見せ所であり、リスクでもあります。

「経費」の落とし穴

家賃収入との最大の違いは、経費率の高さです。

一般的な旅館経営において、売上に対する経費の比率は以下のようになります。

• 人件費: 30%前後（清掃、フロント、調理など）
• 食材費: 10〜30%（食事提供の有無による）
• 水道光熱費: 5〜8%（24時間空調や大浴場の維持）
• 集客手数料: 10〜15%（OTAへの支払い）

これらを差し引いた**「GOP（営業粗利益）」**が、まず目指すべき指標となります。そこから借入返済や税金を引いた残りが、オーナーの手取り年収です。

モデルA：【スモール運営】夫婦で切り盛りする小規模旅館

まずは、脱サラやリタイア後のセカンドライフとして人気の高い、客室数5室以下の「民宿・ゲストハウス」スタイルのシミュレーションです。

運営スタイル

• 物件: 中古戸建てをリノベーションした5室の宿。
• 人員: オーナー夫婦2人で運営（清掃・受付・調理を全て自分たちで行う）。
• 食事: 朝食のみ提供。

収支シミュレーション

• 売上: * 客単価 8,000円 × 5室 × 稼働率 50% × 30日 ＝ 月商 60万円（年商 720万円）
• 経費:
  • 人件費：0円（自分たちで労働）
  • OTA手数料（15%）：月9万円
  • 光熱費・消耗品・食材原価：月15万円
  • 家賃（ローン返済）：月10万円
  • 経費計：月34万円
• 手取り年収:
  • 月26万円 × 12ヶ月 ＝ 約 312万円

考察：労働の対価としての年収

このモデルの場合、オーナーの年収は約300万円〜400万円程度が現実的なラインです。

特徴は、外部への人件費がかからないため、売上が下がっても赤字になりにくい「守りの強さ」です。しかし、オーナー自身が365日働き詰めになるため、時給換算すると決して高くはありません。「お客様とのふれあい」に価値を感じられるかどうかが継続の鍵となります。

モデルB：【中規模旅館】M&Aでオーナー社長になる

次に、廃業予定の温泉旅館（客室15室〜20室）をM&Aで買収し、オーナー社長として経営するパターンです。

運営スタイル

• 物件: 地方の温泉地にある客室20室の旅館。
• 人員: 支配人1名、社員3名、パート・アルバイト複数名を雇用。オーナーは経営判断に専念。
• 食事: 1泊2食付き（夕食・朝食）。

収支シミュレーション

• 売上:
  • 客単価 15,000円 × 20室 × 稼働率 60% × 30日 ＝ 月商 540万円（年商 6,480万円）
• 経費:
  • 人件費（35%）：月189万円（ここが重い）
  • 食材原価（25%）：月135万円
  • OTA手数料（10%）：月54万円
  • 光熱費・リネン・修繕積立：月80万円
  • 経費計：月458万円
• 営業利益（返済前）:
  • 月82万円 × 12ヶ月 ＝ 約 984万円
• 手取り年収:
  • ここから買収資金や改装費の融資返済（例：月40万円）を引くと、約 500万円

考察：ハイリスク・ハイリターンの経営者

年商は6,000万円を超えますが、手残りは500万円前後、うまくいって1,000万円クラスです。

このモデルの怖さは「固定費」です。稼働率が30%に落ち込んでも、スタッフの給料や施設の維持費は毎月数百万円かかります。一度歯車が狂うと、あっという間に赤字転落します。

逆に、DX化で人件費を削り、リブランディングで単価を2万円に上げることができれば、年収2,000万円以上も十分に狙える、経営手腕がダイレクトに反映されるモデルです。

モデルC：【高級一棟貸し】投資家的アプローチ

最後に、近年急増している「高級ヴィラ・一棟貸し民泊」のモデルです。インバウンド富裕層やグループ客をターゲットにします。

運営スタイル

• 物件: 観光地の好立地にある高級ヴィラ（定員8名）。
• 人員: 運営・清掃は全てプロの代行会社に「完全委託」。オーナーは実務なし。
• 食事: なし（素泊まり、または出張シェフ手配）。

収支シミュレーション

• 売上:
  • 1泊単価 60,000円（1人あたりではなく1棟料金） × 稼働率 70% × 30日 ＝ 月商 126万円（年商 1,512万円）
• 経費:
  • 運営代行手数料（20%）：月25.2万円
  • 清掃・リネン費：月20万円（20回分）
  • OTA手数料（3%）：月3.7万円（Airbnbメインなら安い）
  • 光熱費・Wi-Fi等：月5万円
  • 経費計：月53.9万円
• 営業利益（返済前）:
  • 月72.1万円 × 12ヶ月 ＝ 約 865万円
• 手取り年収:
  • 物件購入・リノベ費用の返済（例：月30万円）を引くと、約 500万円

考察：効率重視の資産運用

オーナーの実働時間はほぼゼロで、モデルBと同等の年収（キャッシュフロー）を生み出せます。

食事提供がないため、食材ロスや調理スタッフの人件費リスクがありません。また、ターゲットを富裕層に絞ることで高い単価を維持できます。

「労働」ではなく「投資」として旅館業に関わりたい方にとって、現在最も再現性が高く、賢い選択肢と言えるでしょう。

旅館経営で「年収1,000万円」の壁を超える条件

シミュレーションから見えてくる、高収益オーナーになるための共通点は以下の3つです。

1. 「単価（ADR）」を上げることに命をかける

薄利多売は、大手ホテルチェーンの戦い方です。個人や中小規模の旅館が安売り競争に参加すると、疲弊して終わります。

内装、アメニティ、コンセプトにお金をかけ、1泊3万円、5万円でも「泊まりたい」と思わせる付加価値を作れるかどうかが、利益率を決定づけます。

2. 人件費を変動費化する

モデルBで見たように、固定の従業員を抱えることは最大のリスクです。

清掃やリネン交換、緊急対応などは、自社雇用ではなく外部の専門業者（アウトソーシング）を活用し、稼働した分だけ費用が発生する仕組みにすることで、損益分岐点を下げることができます。

3. テクノロジーで無人化・省人化する

フロントに人を張り付かせる時代は終わりました。

スマートロックによるセルフチェックイン、AIチャットボットによる問い合わせ対応、サイトコントローラーによる予約管理。これらを導入し、人間は「おもてなし」等の付加価値業務に集中させることで、収益性は劇的に向上します。

まとめ：目指すのは「労働者」か「経営者」か

旅館経営の年収は、あなたが「現場で汗を流す労働者」になるか、「数字を管理する経営者」になるかで大きく変わります。

• スモール運営: 生きがい重視。年収300〜500万円。
• 中規模運営: 経営手腕が問われる。年収マイナス〜2,000万円超。
• 高級一棟貸し: 投資効率重視。年収500万円〜（複数棟展開で青天井）。

これから参入を考えている方は、ご自身の資金力、ライフスタイル、そして目指すゴールに合わせて、最適なモデルを選んでください。

重要なのは、どのモデルであっても「どんぶり勘定」を捨て、1円単位の収支にこだわることです。

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私たちStay Buddy株式会社は、旅館・民泊の立ち上げから運営代行までをワンストップで提供するプロフェッショナル集団です。

私たちは、

• エリアデータを活用した精度の高い収支シミュレーション
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これらを駆使し、オーナー様の利益最大化に貢献します。

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