買収資金はどう調達する？ホテルの事業性を評価される資金調達の方法

インバウンド需要の回復や建設コストの高騰を背景に、既存のホテルや旅館を購入する「ホテルM&A」が活発化しています。新築するよりも早く、安く、好立地を手に入れられる手段として、多くの投資家が注目しています。

しかし、いざ買収に動こうとした時、最大の壁として立ちはだかるのが**「資金調達」**です。

「アパートローンのように簡単に借りられると思っていたら断られた」

「赤字のホテルを買収したいが、銀行が良い顔をしない」

こうした悩みを持つ方は少なくありません。

先にこの記事の結論からお伝えします。

ホテル買収における資金調達は、一般的な不動産投資ローン（アパートローン）とは根本的に異なります。銀行が見ているのは「土地・建物の担保価値」以上に、**「そのホテル事業が将来どれだけ稼げるか（事業性）」**です。

つまり、赤字のホテルであっても、「再生プラン（事業計画）」の精度が高く、それを実行できる「運営体制」が整っていれば、融資を引き出すことは十分に可能です。

この記事では、ホテルM&A特有の資金調達の仕組みから、金融機関が重視する事業性評価のポイント、そして融資を成功させるための具体的な戦略までを、専門的な視点で徹底解説します。

ホテル買収の融資は「アパートローン」とは全く別物

まず、大前提として理解すべきなのは、ホテルへの融資は「不動産融資」ではなく**「事業性融資（プロパー融資）」**に分類されるという点です。ここを混同していると、銀行との交渉はスタートラインにも立てません。

不動産評価 ＜ 事業性評価

マンション投資などのアパートローンでは、物件の積算価格（土地＋建物）や、借り手個人の年収・属性が重視されます。「最悪、家賃が入らなくてもこの人の給料から返済できるか」が見られるわけです。

一方、ホテル買収資金の融資では、**「ホテル事業そのものの収益力（キャッシュフロー）」**が最重要視されます。

ホテルは、運営次第で売上が2倍にもなれば半分にもなる「生き物」です。そのため、銀行は「土地がいくらか」よりも、「このビジネスモデルで返済原資（利益）を確保できるのか」を徹底的に審査します。

赤字ホテルでも融資が出る理由

通常、赤字企業への融資は困難です。しかしM&Aにおいては、**「買収後の改善効果」**が評価されます。

「現在は赤字だが、運営会社を変えてDXを導入すれば、半年後に黒字化できる」というロジック（蓋然性のある事業計画）が認められれば、赤字物件であっても買収資金の融資が降りるケースは多々あります。

主な資金調達ルートとそれぞれの特徴

ホテル買収に使われる資金調達先は、大きく分けて3つあります。買収規模や自身の実績に合わせて、適切な窓口を選ぶ必要があります。

1. 日本政策金融公庫（スモールスタート向き）

政府系金融機関である日本政策金融公庫（公庫）は、中小企業や新規事業の支援を目的としているため、民間の銀行よりもハードルが比較的低いです。

• 特徴: 「生活衛生貸付」などの枠組みを活用でき、比較的低金利で長期間の融資が受けやすい。
• 限度額: 数千万円程度が一般的（制度上は数億円だが、初回取引で億単位は難しい）。
• 対象: 小規模な旅館や民泊、簡易宿所の買収に適しています。

2. 地方銀行・信用金庫（メインルート）

数億円規模のホテル買収において、主役となるのが地銀や信金です。

• 特徴: 物件の所在地、または法人の登記があるエリアの金融機関が対象。「事業性評価融資（プロパー融資）」となり、オーダーメイドの条件交渉が可能。
• 審査: 厳格。「誰が経営するのか（経営者の資質）」と「誰が運営するのか（オペレーターの実績）」が厳しく問われます。
• ポイント: 地元の観光産業を支援したいという意向を持つ銀行を探すことが重要です。

3. 【上級編】LBOローン（買収先の信用力を活用）

M&A特有の手法として、LBO（レバレッジド・バイアウト）というスキームがあります。

これは、買い手の信用力ではなく、「買収対象となるホテル（売り手企業）の資産や将来のキャッシュフロー」を担保にして資金を借りる方法です。

• メリット: 少ない自己資金で大きな買収が可能になる。
• デメリット: 買収後の会社に多額の負債が乗るため、経営のプレッシャーが高まる。また、高度な金融スキームであるため、中小規模の案件では扱える金融機関が限られます。

金融機関はここを見ている！事業性評価の3つの審査基準

では、銀行の融資担当者を納得させるためには、具体的に何をアピールすれば良いのでしょうか。審査の現場で重視される「3つの評価軸」を解説します。

基準1：実質的なキャッシュフロー（正常収益力）

提出された決算書（PL）をそのまま見る銀行員はいません。彼らは**「正常収益力」**を見ています。

中小ホテルでは、オーナーの私的な経費（高級車や交際費）が含まれていたり、逆に家族経営で人件費が不当に安かったりすることがあります。

これらを修正し、「一般的な運営をした場合に、本来どれくらいの利益（EBITDA）が出るホテルなのか」を算出し、それをもとに返済倍率を計算します。

したがって、買収前のデューデリジェンス（資産査定）で、この「実力値」を正確に把握し、銀行に説明できるかが鍵となります。

基準2：再生シナリオの具体性（PMI計画）

「頑張って経営します」という精神論は通用しません。

「なぜ現状は儲かっていないのか」を分析し、「どうすれば儲かるようになるのか」という具体的なアクションプラン（PMI計画）が必要です。

• 集客改善: OTA（予約サイト）の写真をプロ撮影に変え、単価を〇〇円上げる。
• コスト削減: フロント無人化システムを導入し、人件費を月〇〇万円削減する。
• ターゲット変更: 団体客向けからインバウンド個人客向けに改装し、稼働率を〇〇％改善する。

これらの施策によって、**「返済しても手元にこれだけ資金が残る」**という数字根拠のあるシミュレーションを提示する必要があります。

基準3：運営会社（オペレーター）の実績

これが最も重要なポイントかもしれません。

銀行員は「不動産のプロ」かもしれませんが、「ホテル運営のプロ」ではありません。そのため、**「誰が運営するのか」**という実績（トラックレコード）に依存して判断する傾向があります。

投資家自身にホテル経営の経験がない場合、実績のない自主管理では融資はほぼ通りません。

「運営は、過去に〇〇軒のホテルを再生させ、平均稼働率85%を維持している〇〇社に委託します」という委任契約があれば、それが強力な「信用補完」となり、融資の承認確率は劇的に上がります。

融資承認を勝ち取るための具体的アクション

審査基準を理解した上で、実際に融資を引き出すためにとるべき行動ステップを紹介します。

アクション1：自己資金の準備と「見せ金」の排除

フルローン（頭金なし）でのホテル買収は、現在ほぼ不可能です。

一般的には、物件価格の20%〜30%程度の自己資金が求められます。

また、通帳に入っているお金が「見せ金（一時的に借りてきたお金）」ではないことを証明するために、過去半年〜1年分の通帳履歴の提出を求められることもあります。計画的に資金をプールしておきましょう。

アクション2：プロレベルの「事業計画書」の作成

銀行所定のフォーマットに数行書くだけでは不十分です。

• マーケット分析（周辺競合の稼働状況など）
• SWOT分析（強み・弱み）
• 月次の収支シミュレーション（楽観・標準・悲観の3パターン）
• 運営体制図

これらを網羅した、数十ページに及ぶ事業計画書を作成します。ここで銀行担当者に「この事業なら失敗しようがない」と思わせる説得力が必要です。

アクション3：金融機関への「事前相談（打診）」

物件の売買契約を結んでから銀行に行くのでは遅すぎます。

良い物件が出た段階、あるいはM&Aの意向表明をする段階で、メインバンクや公庫に「こういう案件を検討しているが、融資の可能性はあるか」と打診をしておきます。

担当者と二人三脚で稟議書（銀行内の申請書）を作り上げていく姿勢が、融資成功への近道です。

注意：買収資金以外の「隠れコスト」も調達する

資金調達の際、物件の購入価格（株式譲渡代金）だけを借りようとすると、後で資金ショートするリスクがあります。ホテルM&Aには、以下のような付帯費用がかかります。

• 仲介手数料・デューデリジェンス費用: 専門家への報酬。
• 不動産取得税・登録免許税: 登記に関わる税金。
• 運転資金: 買収直後の給与支払いや仕入れ代金（数ヶ月分）。
• 設備投資（CAPEX）: リノベーションやシステム導入費。

これらを含めた「総事業費」を算出し、どこまでを融資で賄い、どこまでを自己資金で出すかを明確にしておかないと、買った瞬間に資金繰りに詰まることになります。特に「運転資金」と「設備投資資金」もセットで融資を申し込むことを忘れないでください。

まとめ：資金調達は「プレゼン力」で決まる

ホテル買収の資金調達は、単なる「借金」の申し込みではありません。

銀行という投資家に対して、「このホテル事業がいかに魅力的で、勝算があるか」を売り込むプレゼンテーションです。

1. 事業性（キャッシュフロー）で評価されることを理解する。
2. 正常収益力と再生シナリオを数字で示す。
3. 信頼できる運営会社（オペレーター）を味方につける。

この3つが揃えば、資金の壁は必ず突破できます。

素晴らしいホテルを手に入れ、収益を生み出す未来への第一歩を踏み出しましょう。

融資に強い事業計画書と運営体制、私たちが用意します

「買収したいホテルがあるが、銀行に出す事業計画書が作れない」

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そのお悩み、ぜひ私たちにご相談ください。

私たちStay Buddy株式会社は、ホテル・民泊のM&Aアドバイザリーから、資金調達支援、買収後の運営代行までをワンストップで提供するプロフェッショナル集団です。

私たちは、

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