【大阪】今が狙い目？中小規模ホテルの買収市場の動向と今後の展望

IR（統合型リゾート）開業を見据え、大阪の観光産業はかつてない熱気を帯びています。

インバウンド客で賑わう難波や梅田の街並みを見れば、「大阪のホテルビジネスは絶好調だ」と感じるのが自然でしょう。

しかし、水面下では別の動きが加速しています。

それは、**「中小規模ホテルの売却（M&A）ラッシュ」**です。

稼働率は戻っているにもかかわらず、経営継続を断念し、ホテルを手放そうとするオーナー様が増えているのです。

この状況をどう捉えるべきでしょうか？

結論から申し上げます。

資金力と再生ノウハウを持つ投資家にとって、今の大阪の中小規模ホテル市場は「千載一遇の買い場（狙い目）」です。

新築コストが高騰する中、好立地の既存物件を適正価格で取得し、バリューアップして再生させる戦略は、現在最も理にかなった投資手法と言えます。

この記事では、なぜ今、大阪で中小ホテルの売り案件が増えているのか、その市場動向を紐解きながら、買収メリットと今後の展望、そして失敗しないためのポイントを専門家の視点で解説します。

なぜ今、大阪で「売り」が増えているのか？ 3つの要因

表向きは好調に見える大阪のホテル市場ですが、中小規模の施設に限って見ると、構造的な課題が浮き彫りになります。以下の3つの要因が、売却を決断させるトリガーとなっています。

1. 「人手不足」と「コスト高」による収益圧迫

これが最大の要因です。

客足は戻っても、清掃スタッフやフロントスタッフが確保できません。時給を上げなければ人が集まらず、光熱費やリネン代の高騰も相まって、利益率（GOP）がコロナ前よりも大幅に低下しています。

大手チェーンのようにDX化や大量発注でコストを抑えられない中小ホテルは、「稼働しているのに儲からない」というジレンマに陥っています。

2. 「ゼロゼロ融資」の返済開始

コロナ禍を生き延びるために借り入れた実質無利子・無担保融資（ゼロゼロ融資）の返済が始まっています。

収益が完全に戻りきらない中で返済負担が重くのしかかり、「これ以上の借入は難しい」「資産価値があるうちに売却して借金を清算したい」と考えるオーナーが増えています。

3. 施設の「老朽化」と「後継者不在」

大阪には、高度経済成長期や万博（1970年）前後に建てられた古いホテルや旅館が数多く残っています。

これらが大規模修繕の時期を迎えていますが、数千万円単位の工事費を捻出できません。さらに、経営者の高齢化と後継者不足が重なり、「事業承継」としてのM&A（第三者への譲渡）を選択するケースが急増しています。

投資家視点：中小規模ホテルを買収する「3つのメリット」

売り手市場の背景が見えたところで、買い手（投資家）にとってのメリットを整理しましょう。なぜ新築ではなく、あえて既存の中小ホテルを買うべきなのでしょうか。

1. 「新築」より圧倒的に安く、早い

現在、建築資材と人件費の高騰により、ホテルを新築するコストは数年前の1.3倍〜1.5倍に跳ね上がっています。更地から建設して利回りを出すのは至難の業です。

一方、既存ホテルの買収であれば、新築コストの6〜7割程度で取得できるケースも少なくありません。また、企画から竣工まで2〜3年かかる新築に対し、M&Aなら契約直後から売上が立ちます。「時間を買う」ことの経済的価値は計り知れません。

2. 「好立地」を押さえられる

ホテルビジネスの成否は立地で9割決まりますが、大阪市内の駅近や観光地周辺の好立地はすでに埋め尽くされています。

古いホテルは、数十年前に最高の場所を押さえていることが多く、**「もう二度と手に入らない立地」**を取得できるチャンスがあります。建物は直せますが、立地は変えられません。この一点だけでも買収する価値があります。

3. 「再生（バリューアップ）」の余地が大きい

多くの中小ホテルは、運営がアナログで非効率です。

• 電話予約がメインで、ネット集客が弱い。
• 料金設定が固定で、繁忙期の取りこぼしがある。
• フロントに常時人が張り付いており、人件費が高い。

こうした「伸びしろ」だらけの物件を取得し、最新の**DX（セルフチェックイン、サイトコントローラー、ダイナミックプライシング）**を導入するだけで、利益率を10%〜20%改善することも可能です。低いポテンシャルで評価されている物件を安く買い、本来の実力を引き出すことで、キャピタルゲイン（売却益）とインカムゲイン（運用益）の両方を最大化できます。

2025年以降の展望：万博は「通過点」に過ぎない

「万博が終わったら、大阪のホテルバブルは弾けるのではないか？」

そのような懸念を持つ方もいるかもしれません。しかし、中長期的な視点で見れば、大阪のポテンシャルは依然として高いままです。

IR（統合型リゾート）という巨大なエンジン

2025年の万博は半年間のイベントですが、その後に控える**IR（カジノを含む統合型リゾート）**は、恒久的な集客装置です。

IRが開業すれば、富裕層を含む世界中の観光客が大阪を訪れます。彼らはカジノだけでなく、京都や奈良への観光拠点として大阪を利用します。

大阪が「アジアの観光ハブ都市」としての地位を確立するシナリオにおいて、宿泊施設の需要が激減することは考えにくいでしょう。

「宿泊」から「体験」へのシフト

ただし、単に「寝るだけ」のビジネスホテルの淘汰は始まります。

これからの市場で生き残るのは、**「独自のコンセプト（体験）」**を持ったホテルです。

• サウナやスパを強化したウェルネスホテル
• アートや音楽と融合したライフスタイルホテル
• ローカルな食体験を提供するオーベルジュ

中小規模ホテルは、大手チェーンにはできない尖ったコンセプトを打ち出しやすいため、このトレンドに乗ることができれば、万博後も高稼働を維持できるでしょう。

買収で失敗しないために：注意すべき「落とし穴」

魅力的な市場ですが、リスクも当然あります。安易な買収で火傷をしないために、以下の2点は必ずチェックしてください。

1. 遵法性（違法建築）のリスク

古いホテルの中には、増改築を繰り返した結果、現在の建築基準法や消防法に適合していない「違法建築」や「既存不適格」の状態になっている物件があります。

これらを買収してしまうと、旅館業許可の再取得ができなかったり、是正工事に億単位の費用がかかったりします。デューデリジェンス（買収前の詳細調査）において、専門家による遵法性チェックは必須です。

2. 「運営力」の確保

「物件を買えば儲かる」わけではありません。再生のカギは「運営（オペレーション）」にあります。

DXの導入、インバウンド対応、清掃品質の管理。これらを遂行できるプロの運営チームがいなければ、どんなに良い立地のホテルも宝の持ち腐れになります。

自社にノウハウがない場合は、買収検討段階から、信頼できる運営代行会社（オペレーター）をパートナーとして巻き込んでおくことが成功の鉄則です。

まとめ：選球眼と再生力があれば、大阪は「買い」だ

今の大阪ホテル市場は、玉石混交です。

経営に行き詰まった「お宝物件」が市場に出てくる一方で、手を出すべきではない「ババ抜きの物件」も混ざっています。

しかし、以下の条件を満たせる投資家にとっては、間違いなくチャンスの時期です。

1. 立地の価値を見極める選球眼がある。
2. 法的なリスクを排除するデューデリジェンスができる。
3. アナログな運営をDX化し、再生させるノウハウ（またはパートナー）がある。

万博という短期的な祭りだけでなく、その先のIRや観光立国としての未来を見据え、戦略的な買収を検討してみてはいかがでしょうか。

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