民泊で利益を上げたいなら長期滞在客を狙おう

民泊運営を始めたものの、「予約は入るのに手元に利益が残らない」「毎日のように清掃やチェックイン対応に追われて疲弊している」という悩みを抱えていませんか？

もしそうなら、あなたの民泊は「短期滞在（1泊〜2泊）」のゲストに依存しすぎている可能性があります。

先にこの記事の結論からお伝えします。

民泊ビジネスにおいて、収益の安定化と業務効率の向上を同時に実現する唯一の解は、「長期滞在客（ロングステイ）」をターゲットにすることです。

数日間の旅行客を回転させるスタイルは、売上の総額（トップライン）は作りやすいものの、経費がかさみ利益率（ボトムライン）を圧迫します。一方、1週間から1ヶ月単位で滞在するゲストを獲得できれば、経費は劇的に下がり、オーナーの手取り利益は確実に増えます。

この記事では、なぜ長期滞在客を狙うと利益が出るのかという構造的な理由から、具体的にどのような設備や戦略で彼らを集客すべきかまで、民泊運営のプロの視点で徹底解説します。

なぜ「長期滞在」が最強の利益モデルなのか？

多くのホストが「1泊でも多く埋めたい」と考えるあまり、短期客の獲得に必死になります。しかし、経営的な視点で見ると、短期客の回転は「高コスト体質」になりがちです。長期滞在がもたらす3つの経済的メリットを解説します。

1. 清掃費とリネン代の劇的な削減

民泊運営における最大の変動費（ランニングコスト）は、清掃費とリネン（シーツ類）のクリーニング代です。これらはゲストが入れ替わるたびに発生します。

例えば、1ヶ月（30日）稼働した場合をシミュレーションしてみましょう。

• 短期客（2泊×15組）の場合： 清掃が15回発生します。1回の清掃コストが5,000円だとすると、月間で75,000円の経費がかかります。
• 長期客（30泊×1組）の場合： 清掃はチェックアウト後の1回のみです。コストは5,000円で済みます。

この差額70,000円は、そのままオーナー様の純利益となります。宿泊単価を多少下げてでも長期客を入れた方が、最終的な手残りが多くなるのはこのためです。

2. 「空室ロス」と「カレンダーの虫食い」の解消

短期予約が連続すると、どうしても予約と予約の間に「1日だけ空く日（ぽっかり空いた平日など）」が発生します。これを埋めるのは至難の業です。

1週間のうち、金・土だけが埋まり、月〜木が空室になれば、稼働率は30%程度にとどまります。

一方、長期滞在客は「カレンダーをブロック」で埋めてくれます。

2週間、1ヶ月といった単位で予約が入れば、その期間の稼働率は100%です。集客に悩む必要もなく、機会損失（空室ロス）をゼロにできる点は、精神的な安定にも繋がります。

3. 運営工数（手間）の大幅な削減

ゲスト対応の工数は、滞在日数に関わらず「1組あたり」で発生します。

予約時のメッセージ、チェックインの案内、ハウスルールの説明、チェックアウト後のレビュー投稿。これらは1泊でも30泊でも同じ1回です。

15組の対応をするのと、1組の対応をするのでは、オーナー様や運営スタッフの労力は雲泥の差です。トラブルのリスクも、ゲストの入れ替わり回数に比例して減るため、運営が非常に楽になります。

今、民泊に長期滞在するのはどんな人たちか？

では、実際にどのような層が長期滞在を求めているのでしょうか。ターゲットを明確にすることで、刺さる部屋作りが見えてきます。

デジタルノマド・リモートワーカー

コロナ禍を経て定着した、場所を選ばずに働く層です。

彼らは「観光」だけでなく「生活と仕事」を目的としています。国内外を問わず、快適な作業環境と暮らすような体験を求めており、1週間〜数ヶ月単位で滞在します。円安の影響もあり、欧米豪からのノマドワーカーが日本に長期滞在するケースが増えています。

一時帰国や家の建て替え需要

意外と多いのが、日本人による「仮住まい」の需要です。

• 海外赴任からの一時帰国
• 自宅のリフォーム・建て替え期間中の仮住まい
• 引っ越し先が決まるまでのつなぎ
• 家族の看病や付き添い

こうした層は、敷金・礼金・家具家電購入が必要な「賃貸契約」を嫌います。スーツケース一つですぐに生活が始められる民泊は、彼らにとって最適な選択肢なのです。

「暮らすように旅する」スローツーリズム

主要な観光地を駆け足で回るのではなく、一つの街に拠点を置き、ローカルな日常を楽しむ「スローツーリズム」がトレンドになりつつあります。

地元のスーパーで食材を買い、料理をし、近所のカフェに通う。こうした体験を求める層は、ホテルではなく、キッチンや洗濯機が完備された民泊を指名買いします。

長期滞在客に選ばれるための「必須設備」5選

長期滞在客は、短期客とは全く違う視点で物件を選びます。「寝られればいい」ではなく「生活できるか」が基準です。以下の設備を整えることが、選ばれるための絶対条件です。

1. 高速で安定したWi-Fiとワークスペース

現代の長期滞在において、インターネット環境は電気・水道と同じライフラインです。

ポケットWi-Fiだけでは不十分です。光回線などの高速・無制限の固定回線を引きましょう。

また、ダイニングテーブルとは別に、PC作業ができるデスクと、長時間座っても疲れないオフィスチェアを用意すると、ビジネス層からの予約率が跳ね上がります。

2. 本格的な自炊ができるキッチン設備

「お湯が沸かせる」だけでは生活できません。

• 2口以上のコンロ
• 電子レンジ、炊飯器、トースター
• フライパン、鍋、包丁、まな板
• 基本的な調味料（塩、胡椒、油、醤油など）
• 人数分の食器とカトラリー

これらを揃え、スーパーで買った食材でまともな食事が作れる環境を提供しましょう。大きめの冷蔵庫（冷凍室付き）も必須です。

3. ストレスのない洗濯・乾燥環境

長期滞在では、数日おきに洗濯を行います。洗濯機があるのは当然として、重要なのは「干す場所」と「乾燥」です。

ベランダに干せる環境、あるいは浴室乾燥機やドラム式洗濯乾燥機があればベストです。また、角ハンガーや洗濯バサミ、アイロンとアイロン台も用意しておくと、ビジネス客や長期旅行者に喜ばれます。

4. 収納スペース（クローゼット・ハンガー）

短期滞在なら荷物はスーツケースに入れっぱなしでも良いですが、長期滞在では服をハンガーにかけたり、荷物を収納したりするスペースが必要です。

クローゼットがなければ、ハンガーラックを設置し、ハンガーを多め（1人あたり10本程度）に用意しましょう。

5. 生活を豊かにする「プラスアルファ」

• 大きめのゴミ箱: 生活ゴミが出るため、小さなゴミ箱では溢れてしまいます。
• 掃除機・掃除用具: 長期滞在ゲストは自分で部屋を掃除します。使いやすいスティック掃除機やコロコロを置いておきましょう。
• 動画配信サービス対応テレビ: NetflixやAmazon Primeなどが見られるスマートテレビは、滞在中の娯楽として重要視されています。

利益を最大化する「プライシング戦略」

設備を整えたら、次は価格設定です。長期滞在客を獲得するための最大の武器は「割引設定」です。

「週割」と「月割」を大胆に設定する

AirbnbなどのOTA（予約サイト）では、7泊以上の「週割」、28泊以上の「月割」を設定できます。

ここで躊躇して数％の割引にとどめてはいけません。

目安としては、週割で10〜15%、月割で20〜30%以上の割引を設定することをおすすめします。

「そんなに安くして大丈夫？」と思われるかもしれませんが、前述した清掃費削減と稼働率100%の効果を思い出してください。

例えば、1泊10,000円の部屋を30%オフの7,000円で30泊貸した場合、売上は210,000円です。

もし割引せずに10,000円で売り出し、稼働率が50%（15泊）だった場合、売上は150,000円にしかなりません。しかも清掃コストは倍増します。

長期割引は「値引き」ではなく、**「利益を確定させるための必要経費」**と捉えましょう。

清掃料金の設定を見直す

長期滞在を狙う場合、清掃料金は少し高めに設定しても成約します。

30泊するゲストにとって、1回の清掃費が5,000円でも10,000円でも、1泊あたりの負担額は数百円の差に過ぎないからです。

逆に、宿泊単価を下げてお得感を出しつつ、清掃費でしっかり実費を回収するというバランスが賢い戦略です。

長期滞在特有のリスクと対策

最後に、長期滞在を受け入れる際のリスクと、その対策についても触れておきます。

キャンセルポリシーを厳格にする

1ヶ月の予約が直前でキャンセルされた場合、その月の売上がゼロになるリスクがあります。

長期滞在プランには、通常よりも厳格なキャンセルポリシー（例：「厳格」や「長期滞在向けポリシー」）を適用し、万が一の際も一定の収益が確保できるように設定しましょう。

消耗品の補充ルールを決めておく

トイレットペーパーや洗剤などの消耗品は、最初の1週間分程度は用意しておき、「それ以降はお客様ご自身で補充をお願いします」とハウスルールに明記しておくのが一般的です。

これを伝えておかないと、「シャンプーがなくなったから持ってきてほしい」と頻繁に連絡が入り、対応コストがかかってしまいます。

定期清掃（中間清掃）の提案

1ヶ月以上の滞在の場合、衛生状態を保つために、2週間に1回程度の「中間清掃」を提案するのも有効です。

これは部屋の汚れすぎを防ぐだけでなく、設備の不具合がないか、禁止事項（ペット持ち込みなど）が守られているかを確認する巡回チェックの役割も果たします。

まとめ：ターゲットを変えれば、民泊経営はもっと楽になる

民泊運営＝短期の観光客向け、という思い込みを捨てることで、新しい収益の柱が見えてきます。

• 清掃コストを減らし、手残りを増やす。
• カレンダーの空きを埋め、稼働率を安定させる。
• 運営の手間を減らし、オーナー自身の時間を確保する。

これらを実現するのが「長期滞在戦略」です。

まずはご自身の物件に、デスクや調理器具を追加し、割引設定を見直すところから始めてみてください。たったそれだけの工夫で、予約の入り方が劇的に変わる可能性があります。

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