収益物件ホテルの購入に必要な自己資金と融資（ローン）の知識を解説

インバウンド需要の爆発的な回復に伴い、不動産投資の新たな選択肢として「ホテル・民泊」への注目が高まっています。マンション一棟投資よりも高い利回りが期待できることから、富裕層や投資家の間で参入意欲が旺盛です。

しかし、いざ物件を購入しようとした時、多くの投資家が最初にぶつかる壁があります。

それが**「資金調達（融資・ローン）」の壁**です。

「アパートローンと同じ感覚で銀行に行ったら、門前払いされた」

「自己資金がどれくらいあれば始められるのか分からない」

このような相談が後を絶ちません。

先にこの記事の結論からお伝えします。

収益物件としてのホテル購入において、一般的なアパートローンは使えません。 事業計画の妥当性が厳しく問われる「事業性融資（プロパー融資）」となり、物件価格の2割〜3割程度の自己資金が求められるのが一般的です。

マンション投資よりも融資のハードルは高いですが、その仕組みと攻略法さえ理解していれば、資金調達は十分に可能です。

この記事では、ホテル投資における融資の特殊性、必要な自己資金の目安、そして銀行審査を突破するために必要な知識と戦略を徹底解説します。

ホテル投資の融資は「アパートローン」とは別物です

まず、最も重要な前提知識として、マンション投資（不動産賃貸業）とホテル投資（宿泊事業）では、融資の種類が根本的に異なることを理解する必要があります。

「事業性融資（プロパー融資）」としての審査基準

一般的なマンション投資で使われる「アパートローン」は、パッケージ化された商品であり、主に「物件の積算評価」と「個人の属性（年収・勤務先）」で審査が決まります。銀行からすれば、「最悪、入居者が入らなくても、この人の給料から返済できるか」を見ています。

一方、ホテルや民泊への融資は**「事業性融資」に分類されます。

これは、コンビニや飲食店を開業する際の融資と同じ扱いです。銀行が見ているのは、個人の年収よりも「このホテル事業で、確実に返済できるだけの利益が出るのか？」という点です。

つまり、物件の担保価値以上に、「事業計画の精度」と「運営能力」**が厳しく審査されることになります。

金利や返済期間の違い

事業性融資の場合、アパートローンのような「金利◯％、期間30年」といった定型の条件はありません。

• 金利: 事業リスクに応じて個別に設定されますが、一般的にはアパートローンよりやや高め（1%台後半〜3%程度）になる傾向があります。
• 返済期間: 建物の法定耐用年数内であることが基本ですが、ホテルの場合、事業の不確実性を考慮して、耐用年数よりも短い期間（10年〜15年など）で設定されることもあります。期間が短いと、毎月の返済額（キャッシュフロー）が厳しくなるため、事前のシミュレーションが非常に重要になります。

ズバリ、自己資金はいくら必要か？

では、具体的にどれくらいの現金を手元に用意しておけば良いのでしょうか。

目安は物件価格の「2割〜3割」

昨今の金融機関の情勢を見ると、ホテル投資におけるフルローン（頭金ゼロ）は極めて困難です。

一般的には、**物件価格の20%〜30%の自己資金（頭金）**を入れることが融資条件となるケースが多いです。

例えば、1億円のホテル物件を購入する場合、2,000万円〜3,000万円の自己資金が必要です。

「そんなに必要なのか」と思われるかもしれませんが、銀行側からすれば、ホテル事業は変動リスク（ボラティリティ）が大きいため、オーナーにも相応のリスクテイク（資金投入）を求めるのです。「自分のお金を入れているからこそ、経営に本気になれるはずだ」という判断基準でもあります。

物件価格以外にかかる「諸経費」を忘れない

さらに注意が必要なのが、物件購入費以外にかかる「諸経費」です。これらは原則として融資の対象外であり、現金で用意する必要があります。

通常の不動産購入にかかる経費（仲介手数料、登記費用、不動産取得税など）に加え、ホテル投資特有の初期費用がかかります。

• 許認可取得費用: 旅館業許可申請のための行政書士報酬や手数料。
• 消防設備工事費: 自動火災報知設備や誘導灯など、消防法に適合させるための工事費。
• 家具・家電・備品（FF&E）: ベッド、リネン、インテリアなどの購入費。

これらを合わせると、物件価格の5%〜10%程度が別途必要になります。

つまり、トータルで見ると、物件総額の30%〜40%程度のキャッシュを用意できる状態が、安全圏と言えるでしょう。

融資審査をクリアするための3つの重要ポイント

ハードルが高いホテル投資の融資ですが、決して不可能ではありません。銀行担当者を納得させ、融資を引き出すためには、以下の3つのポイントを押さえる必要があります。

1. 説得力のある「事業計画書」

アパートローンでは不動産会社が作った簡易なシミュレーションで通ることもありますが、事業性融資では通用しません。

以下のような要素を盛り込んだ、緻密な事業計画書が必要です。

• マーケット分析: 周辺エリアの宿泊需要、競合ホテルの稼働率と単価。
• 収支計画: 楽観的、標準的、悲観的の3パターンでの収支予測。
• 経費の内訳: 清掃費、リネン代、OTA手数料、光熱費などを細かく算出しているか。

「なんとなく儲かりそう」ではなく、「根拠のある数字」で返済能力を証明しなければなりません。

2. 運営会社（オペレーター）の実績と信用

銀行員が最も懸念するのは、「素人のオーナーが運営して失敗すること」です。

そのため、**「誰が運営するのか」**が審査の大きなウェイトを占めます。

実績のある運営代行会社（オペレーター）と委託契約を結ぶ予定であることを示せれば、銀行の評価は劇的に上がります。

「この運営会社なら、過去の物件でもしっかりと利益を出しているから安心だ」と判断してもらうのです。逆に、自主管理や実績のない会社への委託だと、融資が降りないケースも多々あります。

3. 金融機関の選定（地銀・信金・公庫）

メガバンクは、個人のホテル投資に対して非常に消極的です。狙うべきは以下の金融機関です。

• 地方銀行・信用金庫: 物件があるエリア、または居住地に近い地銀や信金。地域活性化やインバウンド支援に積極的な支店を探しましょう。
• 日本政策金融公庫: 国の金融機関であり、中小企業や新規事業支援を使命としているため、民泊や簡易宿所への融資実績が豊富です。

手当たり次第に申し込むのではなく、ホテル融資に積極的な金融機関をピンポイントで攻めるのが鉄則です。

自己資金が少ない場合の戦略：公庫とスモールスタート

「数千万円の自己資金は用意できない」という方も諦める必要はありません。戦略を変えることで、参入のチャンスはあります。

日本政策金融公庫の活用

前述の日本政策金融公庫（公庫）は、民間の銀行よりも融資のハードルが比較的低く、自己資金が少なくても相談に乗ってくれる可能性があります。

特に「生活衛生貸付」などの枠組みを使えば、旅館業許可を取得する施設に対して有利な条件で融資を受けられる場合があります。

ただし、融資限度額は数千万円程度（実際の着地は1,000万〜4,000万円程度が多い）となるため、大規模なホテルは難しくなります。

小規模な戸建て民泊から実績を作る

いきなり1億円のホテルを目指すのではなく、中古戸建てをリノベーションした民泊（簡易宿所）から始める「スモールスタート」も有効です。

総額1,000万円〜2,000万円程度のプロジェクトであれば、公庫の融資と少額の自己資金で始められます。

そこで1〜2年の運営実績を作り、「ホテル経営で黒字を出せるオーナー」としての信用（トラックレコード）を積み上げてから、次の大きな物件へステップアップするというのが、堅実かつ王道のルートです。

まとめ：資金調達は「準備」で決まる

収益物件ホテルの購入は、物件を見つけてからが勝負ではありません。**「融資を引ける準備ができているか」**で勝負は決まっています。

• 自己資金は物件価格の2割〜3割＋諸経費を目安にする。
• アパートローンではなく、事業性融資として対策を練る。
• 銀行を説得できる「事業計画書」と「運営パートナー」を用意する。

これらが揃って初めて、スタートラインに立つことができます。

ホテル投資は準備の手間がかかりますが、その分、参入障壁が高く、成功した時のリターンは他の不動産投資を圧倒します。

資金計画を綿密に立て、インバウンドの波に乗る資産形成を実現しましょう。

融資に強い事業計画書、私たちがサポートします

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