失敗しない収益物件ホテルの見極め方｜プロがチェックする7つのポイント

不動産投資の新たな選択肢として、ホテルや民泊といった「宿泊施設」への投資が注目を集めています。インバウンド需要の回復に伴い、実質利回りで10%を超えるような高収益物件も珍しくありません。

しかし、ホテル投資は一般的なマンション投資とは全く異なるノウハウが必要です。「駅に近いから」「利回りが高いから」という単純な理由だけで飛びつくと、法的な問題で営業許可が取れなかったり、想定外の運営コストで赤字に陥ったりするリスクがあります。

先にこの記事の結論からお伝えします。

ホテル投資の成否は、「物件選び」の段階で9割が決まります。

一度購入してしまえば、立地や建物の基本構造を変えることはできません。運営努力でカバーできる範囲には限界があるからです。

この記事では、数多くのホテル・民泊物件を見てきたプロの視点から、失敗しないための物件選定基準として、絶対に外せない「7つのチェックポイント」を徹底解説します。表面的な数字の裏にある、リアルな事業リスクを見極める眼を養いましょう。

なぜホテル物件選びはマンション投資より難しいのか？

具体的なポイントに入る前に、ホテル投資の特殊性を理解しておく必要があります。

マンション投資が「住居を提供する不動産賃貸業」であるのに対し、ホテル投資は「宿泊体験を提供するサービス業」の側面が強く、不動産そのものの価値に加えて「事業性」が問われます。

また、法的なハードルも段違いに高いのが特徴です。

• 旅館業法
• 建築基準法
• 消防法これら3つの法律をすべてクリアしなければ、どんなに良い物件でも営業許可（ライセンス）を取得することはできません。「買ったのに営業できない」という最悪の事態を避けるためにも、以下の7つのポイントを順にチェックしていきましょう。

プロが必ずチェックする「7つのポイント」

ポイント1：「インバウンド動線」上の立地か？

「駅徒歩○分」というのは基本ですが、ホテル投資ではさらに踏み込んだ「動線」の分析が必要です。

【チェック項目】

• 空港からのアクセス: ターゲットとする外国人観光客にとって、空港から乗り換えなし、またはスムーズにアクセスできるか。大きなスーツケースを持って移動する彼らにとって、乗り換え回数は死活問題です。
• 観光地へのハブ機能: その場所自体が観光地である必要はありません。京都、奈良、神戸、USJなど、主要な観光スポットへ日帰りでアクセスしやすい「拠点（ハブ）」になれる立地かどうかが重要です。
• 夜の利便性: 多くのインバウンド客は、夜遅くまで食事や買い物を楽しみます。繁華街へ徒歩圏内、あるいはタクシーで安く帰れる距離にある物件は、稼働率が高くなる傾向があります。

ポイント2：法的リスクはないか？（用途地域・検査済証）

これが最も重要かつ、見落としがちなポイントです。ここがNGだと、即座に投資対象から外れます。

【チェック項目】

• 用途地域: その土地で「旅館業」が可能か。第一種低層住居専用地域などの「住居系地域」では、原則として365日営業のホテルは建てられません（民泊新法の180日営業のみ）。必ず「商業地域」や「近隣商業地域」など、営業可能なエリアであることを確認してください。
• 検査済証の有無: 建物が適法に建てられたことを証明する「検査済証」があるか。これがないと、旅館業許可に必要な「用途変更」の確認申請が通らない、あるいは高額な調査費用がかかる可能性があります。
• 違法増築: 屋上のプレハブや未登記の増築部分がないか。違法建築状態では許可は下りません。

ポイント3：ターゲットに刺さる「広さ」と「間取り」か？

現在、ビジネスホテル（15㎡前後のシングルルーム）は供給過多の傾向にあります。今から参入して勝てる物件には、明確な差別化が必要です。

【チェック項目】

• 40㎡以上の広さ: インバウンド客の多くは、家族やグループでの旅行です。4人〜6人が同じ部屋で過ごせる「40㎡以上」の客室を作れる物件は、供給が不足しており、高単価が狙えます。
• 水回りの独立性: 外国人はバスタブにこだわらない人も多いですが、トイレとバスルームが別々（セパレート）であることは、複数人で宿泊する際の快適性に直結するため、レビュー評価に影響します。
• スーツケースを広げるスペース: ベッドを置いた残りのスペースで、大型スーツケースを人数分広げられる余裕があるか。

ポイント4：「運営効率」の良い動線設計か？

これは実際に運営を経験していないと気づかない視点ですが、収益（コスト）に直結する要素です。

【チェック項目】

• リネン室（倉庫）の確保: シーツやタオル、消耗品のストックを置くスペースがあるか。これがないと、清掃スタッフの作業効率が激減し、清掃単価が上がってしまいます。
• ゴミ置き場の動線: 事業系ゴミをスムーズに搬出できる場所があるか。ゲストの目につかない場所に設置できるか。
• 清掃スタッフの動線: エレベーターが1基しかない場合、チェックアウト時のゲストと清掃スタッフがバッティングし、クレームや作業遅延の原因になります。

ポイント5：表面利回りに騙されていないか？（実質利回りの試算）

広告に載っている「想定利回り」は、満室時の売上を購入価格で割っただけの「表面利回り」であることがほとんどです。ホテル投資はランニングコストが高いため、実質利回りで判断する必要があります。

【チェック項目】

• OTA手数料: 売上の約15%が予約サイト（Booking.comなど）への手数料として引かれます。
• 清掃・リネン費: 稼働率に応じて変動するこのコストを、正しく見積もれているか。
• 光熱費・Wi-Fi: 一般家庭の倍以上かかるケースもあります。
• 運営代行手数料: 外部に委託する場合、売上の20%程度が必要です。

これらを差し引いた「手残り（NOI）」が、投資金額に対して十分なリターン（目安として実質8%〜10%以上）を生むかをシミュレーションしてください。

ポイント6：「出口戦略（Exit）」の選択肢はあるか？

万が一、ホテル運営がうまくいかなかった場合、あるいは将来売却したくなった場合に、どう逃げるか（Exitするか）を最初から考えておく必要があります。

【チェック項目】

• マンション・住宅への転用: キッチンや洗濯機置き場などの設備があり、一般的な賃貸住宅や分譲マンションとして売却・転用できるスペックか。ホテル専用設計（窓が開かない、キッチンがない等）の建物は、潰しが効かず、売却時に苦労します。
• 土地値の評価: 建物が古くなっても、土地としての価値が残る立地か。

「ホテルとしてダメなら住宅として貸せばいい」という二段構えができる物件は、リスクヘッジとして非常に優秀です。

ポイント7：周辺の「競合環境」と「需給バランス」

最後に、エリアのマーケット分析です。

【チェック項目】

• 競合の単価（ADR）: 周辺の同規模ホテルの宿泊単価はいくらか。安売り競争に巻き込まれているエリアではないか。
• 新規供給の予定: 近くに大規模なホテル建設の計画がないか。供給過多になれば、稼働率と単価は下がります。
• レビュー評価: 周辺ホテルのレビューを見て、ゲストが何に不満を持っているか（壁が薄い、Wi-Fiが遅い等）を分析し、それを解消できる物件であれば勝機があります。

初心者が陥りやすい「NG物件」の特徴

逆に、プロなら即座に見送る「手を出してはいけない物件」の特徴も知っておきましょう。

• 再建築不可物件: 接道義務を満たしていないため、建て替えができず、融資もつきにくい。旅館業許可の取得も困難。
• 旧耐震基準の物件: 耐震改修に多額の費用がかかる上、インバウンド客（特にアジア圏）は耐震性を気にする傾向がある。
• 管理規約で禁止されているマンション: 分譲マンションの一室で民泊をする場合、管理規約で「民泊可」と明記されていない限り、後から禁止されて撤退を余儀なくされるリスクが高い。

まとめ：物件選びは「経営」のスタートライン

ホテル投資における物件選びは、単なる買い物の目利きではありません。

「誰をターゲットにし、どのような体験を提供し、どうやって利益を出し続けるか」という事業計画そのものです。

今回ご紹介した7つのポイントは、どれか一つでも欠ければ事業リスクとなります。

感情や直感に頼らず、これらを冷静にチェックし、数字と法律の裏付けが取れた物件だけを選ぶこと。その慎重さこそが、失敗しない投資家への第一歩です。

その「目利き」、私たちプロが代行します

「気になっている物件があるが、法的に問題ないか不安だ」

「表面利回りだけでなく、リアルな収支シミュレーションをしてほしい」

「出口戦略まで見据えた、資産価値の高い物件を紹介してほしい」

そのお悩み、ぜひ私たちにご相談ください。

私たちStay Buddy株式会社は、ホテル・民泊の立ち上げから運営までをワンストップで支援するプロフェッショナル集団です。

私たちは、単なる運営代行ではありません。投資の入り口である「物件選定」の段階からサポートします。

• 一級建築士や行政書士と連携した、法的リスクの事前診断
• エリアデータに基づいた、精度の高い収支シミュレーションとターゲット設定
• 「住宅転用」も視野に入れた、リスクヘッジの効いた物件提案

「買ってから後悔する」リスクをゼロに。

あなたのホテル投資を成功させるためのパートナーとして、私たちが全力でサポートいたします。まずは無料の物件診断・個別相談から、お気軽にお問い合わせください。