大阪で宿泊事業やるなら知っておきたい物件選びのポイント｜特区民泊制度廃止後に備えて

2025年の大阪・関西万博を目前に控え、大阪の宿泊市場はかつてないほどの盛り上がりを見せています。インバウンド需要の回復に伴い、新たに民泊事業への参入を検討されている方も多いでしょう。

大阪で民泊を行う際、多くの事業者が利用しているのが「国家戦略特別区域法（特区民泊）」です。これは年間180日の営業制限がある「住宅宿泊事業法（民泊新法）」とは異なり、365日の営業が可能となる非常に強力な制度です。

しかし、賢明な投資家や経営者であれば、一つの懸念が頭をよぎるはずです。

「もし将来、この特区民泊制度が廃止されたらどうなるのか？」

先にこの記事の結論からお伝えします。

長期的に安定した宿泊事業を営むための物件選びの正解は、特区民泊の認定要件だけでなく、最初から「旅館業法（簡易宿所）」の許可取得を見据えた物件を選ぶことです。

この記事では、特区民泊制度が抱える潜在的なリスクと、制度変更や廃止があっても揺るがない「資産価値の高い物件」を見極めるための具体的なポイントを、プロの視点から徹底解説します。

なぜ「特区民泊」だけに頼るのはリスクなのか？

「今は特区民泊で問題なく運営できているから大丈夫」と考えるのは、事業の永続性を考える上でリスクがあります。なぜなら、特区民泊はあくまで国の成長戦略の一環として設けられた「特例措置」だからです。

制度変更・廃止の可能性はゼロではない

特区民泊は「国家戦略特別区域法」という特別法に基づいています。これは恒久的な法律である「旅館業法」とは異なり、政策の方針転換や社会情勢の変化によって、制度の内容が見直されたり、最悪の場合、制度自体が終了したりする可能性を含んでいます。

もし制度が廃止された場合、特区民泊として運営していた施設は、原則として「民泊新法（180日制限）」に移行するか、「旅館業許可」を新たに取得するかの二択を迫られます。180日制限では収益が半減してしまうため、事業継続が困難になるケースも出てくるでしょう。

「2泊3日以上」という縛りによる機会損失

リスクの話だけでなく、収益性の観点からも特区民泊には弱点があります。大阪市の特区民泊は「2泊3日以上」の滞在が条件です。

これにより、出張などのビジネス利用や、国内旅行者の短期滞在など、「1泊だけ泊まりたい」という巨大な需要を取りこぼしているのが現状です。

最強のリスクヘッジは「旅館業法」の基準をクリアすること

将来的な制度変更に備え、かつ現在の収益も最大化するための最適解。それは、「旅館業（簡易宿所営業）」の許可が取得可能な物件を選ぶことです。

旅館業の許可があれば、特区民泊の制度がどうなろうとも関係なく、堂々と365日営業を続けることができます。さらに、宿泊日数の制限もないため、1泊のゲストも受け入れることができ、稼働率の底上げが可能になります。

では、具体的にどのような物件を選べば、この「旅館業許可」という最強のライセンスを取得できるのでしょうか。

失敗しないための物件選び・5つのチェックポイント

旅館業の許可取得は、特区民泊や民泊新法に比べてハードルが高くなります。物件を購入・賃借してから「許可が取れなかった」と泣かないために、以下の5つのポイントを必ず確認してください。

ポイント1：【最重要】「用途地域」の確認

これが最初の、そして最大の関門です。

旅館業（ホテル・簡易宿所）は、都市計画法で定められた「用途地域」によって、営業できる場所が厳しく制限されています。

• 営業できない地域: 第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域（一部例外あり）などの**「住居系の地域」**。
• 営業できる地域: **「商業地域」「近隣商業地域」「準工業地域」**など。

特区民泊の場合、一部の住居専用地域でも運営が認められるケースがありますが、旅館業を目指すなら、原則として住居専用地域はNGです。物件探しの際は、まず大阪市の地図情報サイト「マップナビおおさか」などで用途地域を確認し、商業地域などを狙うのが鉄則です。

ポイント2：建物の「検査済証」の有無

旅館業の許可申請には、その建物が建築基準法に適合していることを証明する**「検査済証（けんさずみしょう）」**が原則として必要になります。

特に古い物件や戸建ての場合、この書類が紛失しているケースが多々あります。検査済証がない場合、一級建築士などに依頼して「法適合状況調査」を行う必要があり、これには数十万円〜100万円以上の追加費用と数ヶ月の時間がかかります。

スムーズな許可取得のためには、検査済証が現存している物件、または再発行可能な物件を選ぶことが極めて重要です。

ポイント3：前面道路の幅員（接道義務）

建物が接している道路の幅も重要です。

建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路に、敷地が2m以上接していることが求められます。大阪市内の路地裏などにある古民家は、風情があって魅力的ですが、前面道路が狭すぎて旅館業の許可が下りない（または大規模な改修が必要になる）ケースがあります。

消防活動や避難経路の確保という観点からも、接道条件は必ずクリアしておく必要があります。

ポイント4：消防設備の設置ハードル

旅館業施設は、不特定多数の人が宿泊するため、一般住宅よりも厳しい消防設備の設置が義務付けられます。

特にコストに大きく影響するのが**「自動火災報知設備（自火報）」**です。

• 建物の延床面積
• 建物の構造（木造かRC造かなど）
• 階数

これらによって、必要な設備が変わります。例えば、一定規模以上の建物では、高額な自火報の設置が必須となり、数百万円単位の初期投資が必要になることもあります。物件購入前に、管轄の消防署に事前相談に行き、どの程度の設備投資が必要かを見積もっておくことが、予算オーバーを防ぐ鍵です。

ポイント5：マンションの場合は「管理規約」

戸建てではなく、分譲マンションの一室で旅館業を行う場合は、建物のハード面だけでなく、ソフト面のルールも壁になります。

マンションの**「管理規約」**において、民泊（住宅宿泊事業）や旅館業が明確に禁止されていないか、あるいは「可」とされているかを確認する必要があります。

多くのマンションでは、トラブル防止のために民泊を禁止しています。「民泊可」と謳っている物件でも、それが「民泊新法（180日）」のことなのか、「旅館業」まで含んでいるのかを、管理組合に問い合わせて確認する慎重さが求められます。

まとめ：変化に強い「資産」を持つという経営判断

特区民泊は、現在の大阪において非常に有効な手段です。しかし、事業を10年、20年と続けていく視点を持った時、制度変更のリスクに左右されない強固な基盤を持っておくことは、経営者としての重要な責務です。

「旅館業許可」が取得できる物件を選ぶこと。

それは単なる法令順守の話ではなく、あなたの事業の「安全性」と「収益性」を同時に高め、将来にわたって価値を生み出し続ける「本物の資産」を手に入れることに他なりません。

目先の利回りや手軽さだけでなく、法的なポテンシャルを見極める目を持つことで、大阪での宿泊事業を成功へと導いてください。

その「物件選び」、私たちプロが診断します

「気になる物件があるけれど、旅館業の許可が取れるか自分では判断できない」

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私たちStay Buddy株式会社は、大阪市内で数多くの民泊・宿泊施設を運営し、特区民泊および旅館業許可の取得実績を豊富に持つプロフェッショナル集団です。

私たちは、

• ①検討中の物件が「旅館業許可」を取得できるポテンシャルがあるか、法的な観点から無料で簡易診断を行います。
• ②建築士や行政書士といった専門家ネットワークを駆使し、許可取得までの具体的なロードマップとコスト試算をご提示します。
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