失敗しない民泊収支シミュレーション作成術

「この物件で民泊を始めたら、どれくらい儲かるんだろう？」

民泊事業への投資を考える上で、誰もが抱くこの疑問。その答えを、感覚や希望的観測ではなく、客観的な「数字」で導き出すための唯一のツールが、精度の高い「収支シミュレーション」です。

しかし、その作成方法を間違えると、シミュレーションはあなたの夢を後押しする羅針盤ではなく、失敗へと誘う幻想となりかねません。

先にこの記事の結論からお伝えします。

失敗しない収支シミュレーション作成の絶対的な鍵は、**「売上は厳しく、経費は甘く見積もらない」**という鉄則を守り、全ての項目をデータに基づいて、徹底的に現実的に算出することです。

この記事では、「こんなはずじゃなかった…」と後悔しないための、高精度な収支シミュレーションの具体的な作成方法と、その精度をさらに高めるプロのコツを、初心者の方にも分かりやすく徹底解説します。

なぜ「甘いシミュレーション」は必ず失敗を招くのか？

「なんとなく儲かりそう」という感覚だけで事業を始めることの危険性は、言うまでもありません。しかし、一見、数字に基づいているように見えるシミュレーションでも、その前提が甘ければ、結果は同じです。

• 売上予測が楽観的すぎる:常に満室、常に高単価という、あり得ない前提で計算してしまう。競合の存在や、観光需要の波（閑散期）を無視した計画は、必ず現実とのギャップに苦しみます。
• 経費の見積もりが甘すぎる:物件取得費やリフォーム費といった初期費用だけでなく、OTA手数料、清掃費、運営代行手数料、そして日々の消耗品費まで、運営にかかる全ての経費を正確に把握・計上できていない。特に、目に見えにくい「変動費」の見落としは致命的です。
• 結果として起こること:開業後すぐに、「売上は立つのに、なぜか手元にお金が残らない」というキャッシュフローの悪化に直面します。予期せぬ修繕費の発生や、閑散期の売上減少に対応できず、最悪の場合、事業継続が困難になるのです。

【3ステップで完成】失敗しない収支シミュレーションの作り方

STEP 1：【売上予測】データに基づき現実的な売上を算出する

希望的観測を捨て、客観的なデータに基づいて売上を予測します。売上は「平均宿泊単価（ADR）」と「平均稼働率（OCC）」の掛け算で決まります。

1. 平均宿泊単価（ADR）を調査する

• 競合分析: https://www.google.com/search?q=Airbnb%E3%82%84Booking.comで、検討中の物件と**同じエリア・同じような物件タイプ（広さ、収容人数、築年数、内装のグレードなど）**の競合施設を最低10件以上リストアップします。
• 価格調査: それらの施設が、①平日、②週末（金・土）、③祝前日、④GW・お盆・年末年始などの超繁忙期に、それぞれいくらの価格設定をしているかを、スプレッドシートなどに meticulously（細心の注意を払って）記録します。清掃費が別途設定されている場合は、それも考慮に入れます。
• ADRの仮設定: 調査結果の平均値を参考に、あなたの物件のADRを仮設定します。「自分ならもっと高く取れるはず」という願望は一旦抑え、最初は競合の平均か、少し低めに見積もるのが、失敗しないコツです。

2. 平均稼働率（OCC）を予測する

• 競合の稼働状況を推測: リストアップした競合施設の予約カレンダーを確認し、どれくらい先まで予約が埋まっているかをチェックします。また、レビューの投稿頻度からも、おおよその稼働率を推測できます。（例：月に20件レビューがあれば、最低でも約67%は稼働している可能性が高い）
• 現実的な目標設定: どんな人気施設でも、100%の稼働率はあり得ません。清掃やメンテナンスのためのブロック日、そして必ず訪れる閑散期（例：観光地の冬季、ビジネス街の夏季休暇など）を考慮し、**年間平均で60%〜高くても80%**の範囲で目標を設定するのが現実的です。開業当初は、さらに低い稼働率（例：50%程度）からスタートすることも覚悟しましょう。

3. 年間売上を計算する

• 計算式： ADR（平均宿泊単価） × 365日 × OCC（平均稼働率）（※365日運営可能な旅館業法・特区民泊を前提とします。民泊新法の場合は365日の部分を180日に置き換えます）

STEP 2：【経費算出】全てのコストを漏れなく、かつ少し多めに見積もる

ここがシミュレーションの精度を左右する、最も重要なポイントです。「これくらいだろう」という曖昧な見積もりではなく、一つひとつ根拠のある数字を積み上げます。

1. 初期投資（イニシャルコスト）- 開業までに一度だけかかる費用

• 物件関連費: 物件購入価格 または 賃貸初期費用（敷金・礼金・仲介手数料など）
• 許認可関連費: 旅館業許可申請費用（行政書士報酬など）、消防法令適合通知書取得費用
• 工事関連費: リフォーム・リノベーション費用、消防設備設置工事費（最重要・高額になりがち）
• 備品関連費: 家具、家電、ベッド、寝具、リネン類、食器、調理器具、Wi-Fiルーター、スマートロックなど
• その他: 不動産取得税、登記費用、火災保険料（年払い分）、OTAアカウント設定サポート費など

2. 年間運営経費（ランニングコスト）- 毎月・毎年かかる費用

• 変動費（売上に連動）：
  • OTA手数料: 売上の**約15%**前後（サイトにより異なる）
  • 運営代行手数料: 売上の15%〜25%（委託する場合）
  • 清掃・リネン代: 売上の15%〜20%、または1回あたりの固定費×想定稼働日数
  • 消耗品費: （シャンプー、トイレットペーパー、ゴミ袋、コーヒーなど）売上の約1%〜3%
• 固定費（売上に関わらず発生）：
  • 家賃 または ローン返済額
  • 管理費・修繕積立金（マンションの場合）
  • 固定資産税・都市計画税（所有の場合）
  • 水道光熱費（季節変動を考慮）、通信費
  • 各種保険料（火災保険、賠償責任保険など）
  • システム利用料（サイトコントローラー、会計ソフトなど）
  • 税理士報酬など

STEP 3：【最終評価】利益と投資指標を算出し、判断する

全ての数字が出揃ったら、いよいよ最終的な事業の採算性を評価します。

1. 年間営業利益（キャッシュフロー）を計算する

• 計算式： 年間売上 – 年間運営経費（変動費＋固定費）これが、税引前の、あなたの手元に実際に残るお金です。この数字がマイナスになる計画は、言うまでもなく実行すべきではありません。

2. 実質利回り（ROI）を計算する

• 計算式： 年間営業利益 ÷ 初期投資総額 × 100投資した金額に対して、どれだけの利益を生み出せるかを示す、最も重要な指標です。一般的な居住用賃貸の実質利回り（2%〜4%）と比較し、民泊投資特有のリスクに見合ったリターン（最低でも5%以上、できれば8%〜10%以上）が期待できるかを確認します。

3. 投資回収期間を計算する

• 計算式： 初期投資総額 ÷ 年間営業利益何年で初期投資を回収できるかの目安です。この期間が短いほど、リスクが低く、優れた投資と判断できます。（一般的に10年以内が一つの目安）

シミュレーションの精度をさらに高める3つのコツ

コツ1：データ分析ツールを活用する

AirDNAなどの専門ツールは、競合施設の過去の実績に基づいたADRやOCCの客観的なデータを提供してくれます。これらのデータを活用することで、あなたの売上予測の精度は飛躍的に向上します。

コツ2：必ず「悲観シナリオ」を作成する

標準的な予測である「ベースシナリオ」だけでなく、「もし稼働率が想定より10%低かったら？」「もし宿泊単価が10%下落したら？」といった**「悲観シナリオ」**も必ず作成しましょう。その最悪のケースでも、事業が赤字にならずに耐えられるかを確認することが、最大のリスク管理です。

コツ3：プロの「第三者の目」を入れる

最も確実な方法は、そのエリアで豊富な運営実績を持つ、プロの運営代行会社に収益予測を依頼することです。彼らは、公開情報だけでは知り得ない、リアルな運営データと市場の肌感覚を熟知しており、あなたの計画の甘さや見落としを指摘してくれます。

まとめ：シミュレーションは、あなたの投資を守る「最強の盾」

民泊投資における収支シミュレーションは、単なる数字の計算ではありません。それは、あなたの貴重な資産を、感覚的な判断や希望的観測といった不確実性から守り、事業を成功へと導くための、論理的で強力な「盾」なのです。

この盾を、いかに精緻に、そしていかに頑強に作り上げられるか。その準備段階の努力こそが、あなたの投資家としての真価を証明し、豊かなリターンをもたらす礎となります。

そのシミュレーション、本当に「リアルな数字」ですか？

「計算方法は分かった。でも、一番重要な『平均単価』や『稼働率』の予測に、全く自信が持てない…」

「経費をリストアップしたけれど、漏れがないか、金額が妥当か、誰かに見てほしい」

そのお悩み、ぜひ私たちにご相談ください。

私たちStay Buddy株式会社は、民泊激戦区である大阪で数多くの施設を運営する中で蓄積した、**どこにも公開されていない、生々しいまでの「リアルな実績データ」**を保有しています。

私たちは、この独自のデータを元に、あなたが検討している物件の収益シミュレーションを、極めて高い精度で、しかも無料で作成いたします。私たちは、甘い夢を語るだけの不動産営業マンではありません。あなたの事業パートナーとして、楽観シナリオだけでなく、起こりうるリスクを全て織り込んだ悲観シナリオまでを具体的にお示しし、あなたの投資判断が本当に正しいものかどうかを、客観的な数字で証明します。

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