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空き家を民泊にするなら知っておきたい「用途地域」について

「この空き家、民泊にして活用できないだろうか？」

そう思い立ち、夢と希望に胸を膨らませて計画を練り始めた矢先、たった一つの「法律の壁」によって、その計画が根底から覆されてしまう…。これは、民泊事業への参入を目指す多くの人が、最初に直面する、非常によくある失敗パターンです。

その、事業の実現可能性を左右する最も重要な法的要因、それが都市計画法で定められた**「用途地域」**です。

先にこの記事の結論からお伝えします。

あなたが所有する、あるいはこれから取得しようとする空き家が、どの「用途地域」に指定されているかによって、そこで運営できる民泊の『種類』と『営業日数』が、法的に決定づけられます。この確認を怠ることは、事業の羅針盤を持たずに、嵐の海へ漕ぎ出すことに等しいのです。

この記事では、あなたの空き家活用の夢を、実現不可能な絵空事で終わらせないために、絶対に知っておくべき「用途地域」の基本と、民泊事業との深い関係を、世界一わかりやすく解説していきます。

「用途地域」とは何か？ – 街づくりの基本ルール

「用途地域」とは、一言で言えば、計画的な街づくりを実現するために、土地をその利用目的によって区分けし、建てられる建物の種類や大きさを定めた、都市計画法上の基本ルールです。

例えば、「ここは静かな住宅街にしましょう」「ここは商業施設が集まる賑やかなエリアにしましょう」「ここは工場が集まる工業地帯にしましょう」といった形で、地域ごとに全部で13種類のゾーンが定められています。

そして、ホテルや旅館、簡易宿所といった宿泊施設は、この用途地域によって、建設（営業）できる場所が厳しく制限されているのです。

【最重要】あなたの空き家はどのタイプ？用途地域の調べ方

この crucial（極めて重要な）情報を調べるのは、決して難しくありません。

インターネット上で、**「〇〇市（町村）用途地域マップ」や「〇〇市（町村）都市計画図」**と検索してください。ほとんどの自治体が、住所や地図から、その場所の用途地域を誰でも簡単に確認できるウェブサイトを公開しています。（例：大阪市の「マップナビおおさか」など）

まず、あなたの空き家の用途地域が、13種類のうちどれに該当するのかを、必ず確認してください。

民泊の2大法則「旅館業法」と「民泊新法」と用途地域の関係

用途地域の話に入る前に、民泊を運営するための2つの主要な法律、「旅館業法」と「住宅宿泊事業法（民泊新法）」の違いを簡単におさらいします。

旅館業法（簡易宿所営業）:365日の運営が可能。本格的な事業として収益最大化を目指すための法律。
住宅宿泊事業法（民泊新法）:年間の営業日数が180日以内に制限される。副業やスモールスタート向けの法律。

この2つの法律のどちらに基づいて運営するかによって、用途地域の制限が全く異なってくるのです。

【ケース別】あなたの空き家で「できる民泊」「できない民泊」

ケース1：あなたの空き家が「住居専用地域」にある場合

「第一種・第二種低層住居専用地域」「第一種・第二種中高層住居専用地域」「第一種・第二種住居地域」などがこれに該当します。これらは、良好な住環境を守ることが最優先されるエリアです。

原則として、「旅館業法」での運営は『不可能』ホテルや旅館は、建築基準法上、これらの住居専用地域では建設（営業）が認められていません。したがって、あなたが365日運営の本格的な事業を目指すのであれば、このエリアにある空き家は、残念ながらスタートラインに立つことすらできません。
「民泊新法」での運営は『可能』（ただし要注意）民泊新法は、「住宅」を活用する法律であるため、住居専用地域でも届出を行うことは可能です。しかし、多くの自治体が、このエリアの住環境を守るために、国の180日ルールよりさらに厳しい**「上乗せ条例」**を設けています。
- （例）東京都渋谷区: 学校の休業期間中（夏休みなど）しか営業できない。
- （例）京都市: 居住専用地域では、冬季（1月中旬〜3月中旬）の約60日間しか営業できない。このような厳しい制限下では、事業としての収益化は極めて困難と言わざるを得ません。

ケース2：あなたの空き家が「商業地域」「近隣商業地域」などにある場合

駅前や幹線道路沿いなど、店舗や事務所が多く集まるエリアです。

「旅館業法」での運営が『可能』！これらの地域では、ホテルや旅館の建設が認められています。したがって、あなたの空き家が、消防法や建築基準法の他の要件を満たし、適切な改修工事を行えば、365日運営可能な「簡易宿所」として再生できる、大きなポテンシャルを秘めています。
「民泊新法」での運営も『可能』もちろん、民泊新法での運営も可能です。商業系の地域では、上乗せ条例が比較的緩やかな場合が多く、180日の上限に近い形で運営できる可能性があります。

ケース3：あなたの空き家が「工業専用地域」にある場合

工場などが集積するエリアです。

原則として、「旅館業法」「民泊新法」ともに『不可能』工業の利便を増進するためのエリアであり、住宅や宿泊施設の建設は認められていません。

用途地域が「無指定」のエリアはチャンスの宝庫

都市計画が定められていない郊外や、地方の「市街化調整区域」などでは、用途地域が指定されていない場合があります。このような「無指定地域」では、建築基準法の他の条件をクリアできれば、旅館業の許可を取得できる可能性があります。美しい自然に囲まれた古民家など、ポテンシャルの高い空き家が眠っている、まさにチャンスの宝庫と言えるでしょう。

まとめ：用途地域の確認は、夢への「最初の現実的な一歩」

空き家を民泊に、という夢を描くことは、素晴らしいことです。しかし、その夢を実現可能な「事業計画」へと昇華させるための、最初の、そして最も重要な現実的な一歩が、この「用途地域」の確認です。

この地味で、しかし決定的な確認作業を、物件の契約や改修計画に着手する前に必ず行うこと。それこそが、あなたの貴重な時間と資金を、実現不可能な計画に浪費するのを防ぎ、成功への最短ルートを歩むための、最も賢明な選択なのです。

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