民泊運営代行ならお任せください

民泊可能物件を効率的に探すための実践ロードマップ

民泊事業を始めようと決意した人の前に立ちはだかる、最初の、そして最大の壁。それが「物件探し」です。やみくもに不動産サイトを眺め、気になる物件に片っ端から問い合わせる…。そんな非効率なやり方では、時間だけが過ぎていき、本当に収益を生む優良物件に出会うことはできません。

先にこの記事の結論からお伝えします。

効率的な物件探しの鍵は、**「探す前の周到な準備」と、そこから導き出される「段階的な絞り込みプロセス」**にあります。

この記事では、あなたが無駄な時間と労力を費やすことなく、最短距離で「稼げる」民泊可能物件にたどり着くための、具体的な実践ロードマップを提示します。

なぜ多くの人は物件探しに「失敗」するのか？

本題に入る前に、よくある非効率な探し方のパターンを見てみましょう。

失敗例1：戦略なきネットサーフィン: 運営したいエリアも、ターゲットとするゲスト層も、予算も曖昧なまま、ただ漠然と不動産ポータルサイトを眺めている。これでは、情報の海に溺れるだけです。
失敗例2：いきなり不動産屋への突撃: 自身の事業計画が固まっていない状態で不動産会社を訪問しても、「どんな物件を探しているのですか？」という質問に答えられず、真剣に取り合ってもらえません。
失敗例3：「民泊可」の言葉を鵜呑み: 広告の「民泊可」という言葉だけを信じ、その物件が本当に収益を生むのか、法的な制約はないのかといった裏付け調査を怠ってしまう。

これらの失敗はすべて、正しい「手順」を知らないことから生まれます。

【4ステップで完結】最短で優良物件にたどり着く実践ロードマップ

物件探しは、行き当たりばったりで行うものではありません。以下の4つのフェーズを、順番に、着実にクリアしていくプロジェクトです。

STEP 1：【準備フェーズ】自分の「事業計画」を固める

車を探しに行く前に、まず目的地と予算を決めるのと同じです。 物件を探し始める前に、あなたの事業の骨格を明確にしましょう。最低限、以下の4点をA4用紙1枚程度にまとめられる状態を目指します。

①運営スタイルの決定: 365日運営で収益を最大化する「旅館業法」を目指すのか、それとも副業として年間180日上限の「民泊新法」で始めるのか。
②エリアの選定: どの都市の、どの駅周辺をメインターゲットにするか。インバウンド需要、空港や主要駅からのアクセス、地域の将来性などを考慮して、数カ所に絞り込みます。
③ターゲットと物件タイプの明確化: 「インバウンドのファミリー層を狙うので、大阪・難波エリアで3LDK以上の戸建てかマンション」「出張ビジネスマン向けに、東京・品川駅周辺の1LDK」のように、誰に、どんな部屋を提供したいかを具体化します。
④資金計画: 物件取得（購入または賃貸の初期費用）とリノベーション費用に充てられる自己資金はいくらか。融資を利用する場合、その上限はどれくらいか。初期投資の明確な予算上限を決定します。

STEP 2：【探索フェーズ】複数のチャネルで「候補物件」をリストアップする

STEP1で固めた計画書を元に、いよいよ物件の探索を開始します。この段階では、可能性を狭めず、広く網を張ることが重要です。

①不動産ポータルサイト: SUUMOやathomeなどで、エリアと物件タイプで絞り込み、「簡易宿所」「民泊可」「旅館業」といったキーワードで検索します。
②民泊専門の不動産会社: STEP1で作成した計画書を持参し、民泊に精通したプロに相談します。あなたの計画の実現可能性を評価してもらいながら、市場に出ていない非公開物件を紹介してもらえる可能性もあります。
③地元の不動産会社: 狙いを定めたエリアにある、昔ながらの不動産会社に直接訪問し、熱意を伝えます。思わぬ掘り出し物情報を持っていることがあります。

このフェーズのゴールは、少しでも可能性があると感じた物件を、10〜20件ほどリストアップすることです。

STEP 3：【机上調査フェーズ】リストを「有望物件」に絞り込む

リストアップした物件を、現地に見に行く前に、PCの前で徹底的に調査し、ふるいにかけます。ここで時間と労力をかけることが、ロードマップ全体の効率を決めます。

①法規制のスクリーニング: リストにある物件の住所を元に、管轄自治体のウェブサイト（都市計画課など）で「用途地域」を調べます。 旅館業法を目指す場合、住居専用地域にある物件は、この段階でリストから除外します。また、自治体の担当部署（保健所など）に電話し、そのエリアに特有の「上乗せ条例」がないかを確認します。
②収益性の一次判定: Airbnbなどのサイトで、候補物件の周辺にどのような競合がいるか、その価格帯や稼働状況（レビュー数などから推測）を調査します。明らかに供給過多なエリアや、想定単価が低すぎる物件は除外します。
③（マンションの場合）管理規約の取り寄せ: 不動産会社経由で管理規約を入手し、民泊を禁止する条項がないかをチェックします。

このフェーズのゴールは、膨大な候補リストを、本当に見に行く価値のある3〜5件の「有望物件」にまで絞り込むことです。

STEP 4：【最終判断フェーズ】現地調査と詳細シミュレーションで「1件」を決める

絞り込んだ有望物件に対し、全ての調査リソースを集中させ、最終的なGO/NO-GOを判断します。

①現地調査: 必ず、平日の昼、夜、そして週末と、曜日と時間帯を変えて複数回訪問します。駅からの実際の道のり、坂道や街灯の有無、スーパーやコンビニの場所、周辺の騒音レベルなどを、旅行者の視点で厳しくチェックします。
②詳細な収支シミュレーション: リノベーションが必要な場合は、施工業者から概算の見積もりを取得し、初期費用をほぼ確定させます。その上で、運営にかかる全ての経費を算出し、最終的な利益率（ROI）が、あなたの投資基準を満たしているかを計算します。
③専門家への相談: 必要であれば、この段階で行政書士（許認可の実現可能性）、建築士（リフォーム計画）、そして私たちのような運営代行会社（収益性の最終評価）に、セカンドオピニオンを求めましょう。

これらの全情報を統合し、最も優れた1件に絞り込んで、購入（または賃貸）の申し込みを入れます。

ロードマップを加速させるためのプロのヒント

不動産会社を「味方」につける: あなたの事業への熱意と、STEP1で作成した明確な事業計画を伝えることで、不動産会社の担当者はあなたを「真剣な顧客」と認識し、良い情報を優先的に回してくれるようになります。
スピード感を意識する: 優良物件は、他の投資家も常に探しています。STEP3の机上調査や、STEP4の意思決定のスピードが、チャンスを掴めるかどうかを分けることも少なくありません。

まとめ：効率的な物件探しとは、正しい「順番」で行動すること

民泊の物件探しは、宝探しではありません。それは、正しいロードマップに沿って、一つひとつのタスクを正しい「順番」で、着実にクリアしていく、極めて論理的なプロジェクトです。

準備フェーズで事業の軸を定め、探索フェーズで広く網を張り、机上調査フェーズで効率的に絞り込み、そして最終判断フェーズで全力を注ぐ。この流れこそが、あなたの貴重な時間と労力を無駄にせず、成功確率を最大化する唯一の方法なのです。

そのロードマップ、私たちプロが伴走します

「ロードマップの重要性は理解できた。でも、各ステップで求められる専門知識が多すぎる…」

「働きながら、一人でこれだけの調査と分析をスピーディーに行うのは不可能だ」

そのように感じられるのは、当然のことです。特に、有望物件を効率的に探し出す「探索フェーズ」や、その価値をデータに基づいて厳密に分析する「調査フェーズ」は、専門的な知識、経験、そして業界のネットワークが結果を大きく左右します。

私たちStay Buddy株式会社は、まさにこの**「物件探しのロードマップ」を、オーナー様と伴走しながら最短距離で駆け抜ける専門家チーム**です。

私たちは、あなたの事業計画の策定（STEP1）から、独自の不動産ネットワークを駆使した非公開物件のご紹介（STEP2）、データに基づいた徹底的な机上調査（STEP3）、そして精度の高い収支シミュレーションと専門家としての最終判断（STEP4）まで、物件探しの全プロセスをワンストップでサポートします。

あなたが貴重な時間を無駄なネットサーフィンに費やす前に、そして、リスクの高い物件に契約してしまう前に。ぜひ一度、私たちの「プロの目」をご活用ください。あなたの民泊事業成功への、最短・最適なロードマップを、私たちがご提示します。