民泊収益シミュレーション完全ガイド

民泊事業への投資を考えるとき、最も重要な問いは「この物件は、本当に儲かるのか？」という一点に尽きます。その答えを導き出すための唯一の羅針盤が、精度の高い「収益シミュレーション」です。

先にこの記事の結論からお伝えします。

民泊事業の成否は、情熱や勘ではなく**「正確な数字」**に基づいた事業計画によって、始める前にある程度決まっています。そして、その計画の根幹をなすのが、売上予測の精度を高め、全ての経費を漏れなく洗い出すリアルな収益シミュレーションなのです。

この記事では、甘い見通しで「こんなはずじゃなかった」と後悔しないための、現実的で精度の高い収益シミュレーションの作成方法を、誰でも実践できるよう、ステップ・バイ・ステップで徹底解説します。

なぜ「どんぶり勘定」の事業計画は99%失敗するのか？

「このエリアなら、これくらいは儲かるだろう」といった、希望的観測に基づいたどんぶり勘定の事業計画は、ほぼ間違いなく失敗します。

• 見えないコストの罠: 物件取得費やリフォーム費といった初期費用だけでなく、OTA手数料、清掃費、運営代行手数料など、月々の運営経費が利益を圧迫します。これらを正確に把握していないと、売上は立っているのに、手元にお金が残らないという事態に陥ります。
• 甘い売上予測の罠: 競合の存在や、観光の閑散期といった現実を無視し、「常に満室」「常に高単価」を想定してしまうと、計画と現実のギャップに苦しむことになります。
• 資金ショートのリスク: これらの結果、予期せぬ設備の修繕や、稼働率が低迷した月の固定費の支払いに対応できず、事業継続が困難になるのです。

【ステップ1】「売上」を現実的に予測する3つの変数

収益シミュレーションの出発点は、売上予測です。以下の3つの変数を使って、現実的な数字を導き出しましょう。

変数1：ADR（平均宿泊単価）の算出方法

ADR（Average Daily Rate）とは、1泊あたりの平均宿泊単価のことです。これを算出するには、徹底した競合調査が不可欠です。

• 競合調査: https://www.google.com/search?q=Airbnb%E3%82%84Booking.comなどのサイトで、あなたが検討している物件と同じエリア・同じような部屋タイプ（広さ、最大収容人数）・同じようなクオリティの競合施設を最低でも5〜10件リストアップします。
• 価格の分析: それらの施設が、「平日」「週末」「祝日」「連休などの繁忙期」に、それぞれいくらの宿泊料金を設定しているかを、スプレッドシートなどに記録していきます。
• ADRの設定: 調査結果を元に、あなたの物件の平均的な宿泊単価（ADR）を仮設定します。最初は、競合の平均か、少し低めに見積もるのが堅実です。

変数2：OCC（平均稼働率）の算出方法

OCC（Occupancy Rate）とは、月間の営業可能日数に対し、実際に予約が入った日数の割合、つまり平均稼働率です。

• 競合の稼働率を推測: 競合施設の予約カレンダーを見て、どれくらい先まで予約で埋まっているかを確認します。また、レビューの投稿頻度（例：月に15件レビューがあれば、少なくとも15泊は稼働している）からも、おおよその稼働率を推測できます。
• 現実的な目標設定: どんな人気施設でも、100%の稼働率はあり得ません。清掃のためのブロック日や、閑散期を考慮し、まずは**60%〜80%**の範囲で目標を設定するのが現実的です。

変数3：月間・年間の売上予測

上記の2つの変数を元に、売上を計算します。

• 計算式:
  • 月間売上 = ADR（平均宿泊単価） × 30日 × OCC（平均稼働率）
  • 年間売上 = 月間売上 × 12ヶ月

例えば、ADRが15,000円、OCCが70%の場合、

月間売上は 15,000円 × 30日 × 70% = 315,000円 となります。

【ステップ2】全ての「経費」を漏れなく洗い出す

売上が予測できたら、次はその売上から差し引かれる経費を、一つ残らずリストアップします。

1. 初期費用（イニシャルコスト） – 事業開始までに必要な投資

• 物件取得費（購入代金、または賃貸の敷金・礼金）
• 不動産仲介手数料
• リフォーム・内装工事費
• 消防設備設置費（数十万円かかることも）
• 許認可申請費用（行政書士への報酬など）
• 家具・家電・リネン・備品購入費

2. 運営費用（ランニングコスト） – 毎月発生する経費

変動費（売上に連動して変動する費用）

• OTA手数料: 売上の約15%（Booking.comなど）
• 運営代行手数料: 売上の15%〜25%（委託する場合）
• 清掃費・リネン代: 1回あたり〇円という固定制、または売上の15%〜20%

固定費（売上に関わらず発生する費用）

• 家賃、または住宅ローン返済額
• 水道光熱費、通信費（高速Wi-Fiは必須）
• 消耗品費（シャンプー、トイレットペーパー、ゴミ袋など）
• 各種保険料（火災保険、施設賠償責任保険）
• サイトコントローラー（PMS）などのシステム利用料
• 固定資産税・都市計画税（物件を所有する場合）

【ステップ3】最終的な「利益（キャッシュフロー）」を算出する

売上と経費が出揃ったら、いよいよ最終的な利益と、投資の妥当性を測る指標を計算します。

年間利益の計算

• 計算式:
  • 年間運営費用 = （変動費の合計% × 年間売上） + （固定費の合計 × 12ヶ月）
  • 年間営業利益 = 年間売上 – 年間運営費用

この年間営業利益が、あなたの手元に最終的に残るお金（税引前）です。

投資回収期間の計算

• 計算式:
  • 投資回収年数 = 初期費用 ÷ 年間営業利益何年で最初の投資を回収できるかの目安です。一般的に、この年数が短いほど、優れた投資とされます。

重要な指標：ROI（投資利益率）

• 計算式:
  • ROI (%) = (年間営業利益 ÷ 初期費用) × 100ROI（Return On Investment）は、投資した金額に対して、どれくらいの利益が生まれたかを示す重要な指標です。この数値が高ければ高いほど、効率の良い投資であることを意味します。

シミュレーションの精度をさらに高めるためのプロの技

• データ分析ツールの活用: AirDNAなどの専門ツールを使えば、特定のエリアの競合施設の平均単価や稼働率、収益予測といった客観的なデータを取得でき、シミュレーションの精度を飛躍的に高められます。
• 複数シナリオの作成: 「標準シナリオ」に加え、稼働率が想定を下回った場合の「悲観シナリオ」と、非常に好調だった場合の「楽観シナリオ」の3つを作成し、事業が耐えられるリスクの範囲を把握しておきましょう。
• 専門家に相談する: 検討しているエリアで実績のある運営代行会社に、収益予測を依頼するのも非常に有効な手段です。

まとめ：シミュレーションは、成功への航海図である

収益シミュレーションは、単なる数字の遊びではありません。それは、あなたの民泊事業という船が、嵐の海に出る前に手に入れるべき、唯一無二の「航海図」です。

この航海図があれば、どこに危険な岩礁（リスク）があり、どのルート（戦略）を進めば、宝島（目標利益）にたどり着けるのかが明確になります。面倒な作業に思えるかもしれませんが、この最初の緻密な計画こそが、あなたの成功確率を最大化する最も確実な方法なのです。

そのシミュレーション、本当に「リアルな数字」ですか？

「シミュレーションの作り方は分かった。でも、一番重要な『平均単価』や『稼働率』の予測に自信が持てない…」

「経費をリストアップしたけれど、漏れがないか、金額が妥当か不安だ…」

そのお悩み、当然のことです。精度の高いシミュレーションを作成するには、市場に関する客観的なデータ、膨大な経費項目の正確な把握、そして何より、それらを分析する専門的な知識と経験が必要です。特に、まだ運営実績のないエリアや物件で、信頼に足る数字を導き出すのは至難の業と言えるでしょう。

私たちStay Buddy株式会社は、大阪市内で数多くの施設を運営する中で蓄積した、**どこにも公開されていないリアルな「実績データ」**を保有しています。

私たちは、この独自のデータを元に、あなたが検討している物件の収益シミュレーションを、極めて高い精度で作成することが可能です。

私たちは、ただ甘い夢を語る「楽観シナリオ」だけを提示するのではありません。現実的な**「標準シナリオ」、そして万が一のリスクを想定した「悲観シナリオ」**までを具体的にお示しし、あなたの投資判断が本当に正しいものかどうかを、客観的な数字で証明します。

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