マンションで特区民泊やるなら1階や共有部の図面も必要

マンションの一室を利用して「特区民泊」を始めようとする際、多くの方が「申請に必要なのは、自分が運営する部屋の図面だけで十分だろう」と考えがちです。しかし、それは大きな落とし穴です。

先にこの記事の結論からお伝えします。

特区民泊の認定申請では、あなたが運営する専有部分の図面に加え、消防法上の避難経路の確認などのために、「1階の平面図」や「建物全体の立面図・断面図」といった共用部の図面も必須となります。

これらの図面が揃えられなければ、申請プロセスは前に進みません。この記事では、なぜ共用部の図面が必要不可欠なのか、その理由と具体的な入手方法、そして申請をスムーズに進めるための重要ポイントを、プロの視点から徹底解説します。

まずは基本から。「特区民泊」とは何か？

本題に入る前に、「特区民泊」の基本をおさらいしておきましょう。

特区民泊とは、国家戦略特別区域法に基づく「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」の通称です。大阪府大阪市、東京都大田区、千葉県千葉市など、国が定めた特区で実施が認められています。

主な特徴は以下の通りです。

• 旅館業法の適用除外: 旅館業法上のホテル・旅館とは異なる枠組みで運営されます。
• 最低滞在日数の要件: 2泊3日以上（自治体により異なる）の滞在が義務付けられています。
• 年間営業日数の制限なし: 住宅宿泊事業法（民泊新法）のような180日制限がなく、365日の運営が可能です。
• 住居専用地域でも実施可能: 自治体の条例によりますが、旅館業法では原則不可能な住居専用地域でも、特区民泊なら運営できる場合があります。

このように、旅館業法と民泊新法の中間的な位置づけであり、特にマンションでの運営において有力な選択肢となっています。

なぜ「自分の部屋以外の図面」が求められるのか？

では、なぜ申請時に自分の部屋（専有部）だけでなく、廊下や階段、1階部分といった共用部の図面まで必要になるのでしょうか。理由は大きく2つあります。

最大の理由：消防法上の「避難経路」の確認

これが最も重要な理由です。消防署は、特区民泊の認定にあたり、万が一の火災発生時に、宿泊者がその部屋から建物の外（地上に通じる避難口）まで、安全に避難できるかどうかを厳しくチェックします。

その経路が確保されていることを証明するためには、

• 自分の部屋のドアから共用廊下に出るまで
• 共用廊下から階段または非常階段に至るまで
• 階段を下りて、避難階である1階の共用玄関や非常口から屋外へ出るまでこの一連の「避難経路」を、図面上で明確に示す必要があるのです。そのため、専有部分だけでなく、共用廊下や階段、そして1階全体の平面図が不可欠となります。

保健所・自治体による建物全体の構造確認

認定を行う保健所や自治体も、建物全体の構造や、申請する民泊施設が建物内のどの位置にあるのかを正確に把握する必要があります。そのために、建物全体の階数や高さがわかる立面図や断面図の提出を求めているのです。

【必須書類リスト】特区民泊申請で必要になる主な図面

自治体によって若干の違いはありますが、一般的に以下の図面の提出が求められます。

1. 専有部分の平面図

運営する部屋の間取り図です。各部屋の名称と面積（〇〇㎡）、窓やドアの位置、そしてベッドやテーブルといった家具の配置を明記します。消火器や火災警報器など、消防設備の設置位置もこの図面に書き込む必要があります。

2. 建物全体の各階平面図（特に1階と民泊施設のある階）

前述の避難経路を示すために、民泊を運営する部屋がある階と、避難階である1階の平面図は最低限必要です。他の階の平面図も求められる場合があります。

3. 建物全体の立面図・断面図

• 立面図: 建物を東西南北の4方向から見た外観図です。
• 断面図: 建物を垂直に切断した、内部の構造を示す図です。階高などを確認するために用いられます。

4. 案内図・配置図

• 案内図: 最寄り駅から物件までの道のりがわかる地図です。
• 配置図: 敷地全体の中で、建物がどの位置に建っているかを示す図です。

難関！「共用部の図面」を入手する3つの方法

専有部分の図面は手元にあっても、共用部の図面は持っていないという方がほとんどでしょう。その入手方法は、主に3つあります。

方法1：マンションの管理組合・管理会社に請求する

最も正攻法ですが、最も難航する可能性のある方法です。管理組合（または管理会社）は、建物の竣工図書として、これらの図面を保管しています。「民泊運営の申請のため」という目的を正直に伝えると、他の居住者への影響を懸念し、協力を拒否されるケースも少なくありません。使用目的を丁寧に説明し、あくまで行政手続き上、必要不可欠な書類であることを理解してもらう粘り強い交渉が求められます。

方法2：不動産売買時の重要事項説明書などを確認する

物件を購入した際の契約書類一式の中に、参考資料として建物全体の図面が含まれていることがあります。まずは手元の書類をくまなく確認してみましょう。

方法3：建築士に依頼して「図面を復元」する

管理組合などからどうしても図面が入手できない場合の最終手段です。建築士に依頼し、現地での実測や、残っている断片的な資料（パンフレットなど）を元に、申請に必要な図面を「復元」作成してもらいます。費用はかかりますが、最も確実な方法です。

図面入手と並行して進めるべき重要チェックポイント

図面集めに奔走する前に、あるいはそれと並行して、必ず以下の2点を確認・実行してください。

マンション管理規約の再確認

そもそも、そのマンションの管理規約で民泊（住宅宿泊事業、旅館業、それに類する事業）が明確に禁止されていないか。これが大前提です。規約で禁止されている場合、図面を集めても申請は受理されません。まずは規約の確認から始めましょう。

近隣への事前説明

大阪市をはじめ、多くの特区では、認定申請の前に、施設の近隣住民に対して事業内容を説明する「事前説明会」の実施とその議事録の提出が義務付けられています。図面の準備と並行して、説明会の準備を進め、地域住民の理解を得る努力が不可欠です。

まとめ：図面は、安全な事業運営を約束する「設計図」である

特区民泊の申請で求められる多くの図面は、単なる形式的な書類ではありません。それは、あなたの施設が消防法をはじめとする各種法令を遵守し、ゲストの安全を確保した上で運営されることを、行政や地域社会に対して証明するための、いわば「事業の設計図」です。

この設計図を正確に準備することは、面倒な手続きではありますが、あなたがクリーンで信頼性の高い民泊事業を行うという、ホストとしての固い意志の表明でもあるのです。

その「図面」、本当に自力で集められますか？

「管理組合にどうやって交渉すればいいのか分からない…」

「どの図面が必要で、何が足りないのか、判断に自信がない」

「図面集めから申請まで、複雑なプロセスを考えるだけで頭が痛い…」

本記事で解説した通り、特区民泊の申請、特に共用部の図面の入手は、管理組合との交渉が必要になるなど、一筋縄ではいかないケースも少なくありません。また、消防法や建築基準法に適合した図面の作成・修正には、高度な専門知識が不可欠です。

私たち民泊運営代行のStay Buddy株式会社は、民泊激戦区である大阪市での特区民泊認定申請を数多く手がけ、成功に導いてきたプロフェッショナルです。

どの図面が必要で、それをどこから、どのように入手するか。そして、消防署や保健所が納得する申請書類をどう作成するか。私たちは、その全てを熟知しています。オーナー様に代わって管理組合と交渉し、必要であれば提携する建築士による図面復元も行い、近隣説明会の開催から複雑な申請プロセスまで、認定取得までをワンストップで代行いたします。

あなたが事業の本質（＝どうやってゲストに喜んでもらい、収益を上げるか）に集中できるよう、面倒で専門的な手続きは、すべて私たちにお任せください。確実な認定取得への最短ルートを、私たちがご案内します。