民泊で稼ぐのは難しい？利益を上げ続ける物件選びの極意

「民泊はもう儲からない」「思ったより全然稼げない」…そんな声を聞いて、民泊事業への参入をためらったり、運営の将来に不安を感じたりしていませんか。

先に、この記事の結論からお伝えします。

その認識は、半分正しく、半分間違っています。正しくは、「物件選びを間違えると、民泊で稼ぐのは非常に難しい」のです。民泊事業の成功は、運営開始後の努力以前に、どの物件を選ぶかという最初の入り口で、その成否の8割が決まっていると言っても過言ではありません。

この記事では、一過性の売上ではなく、継続的に利益を上げ続けるための「稼げる物件選びの極意」を、5つのチェックポイントに絞って徹底的に解説します。

なぜ「物件選び」が民泊収益の8割を決めるのか？

日々の運営努力はもちろん重要です。しかし、それらが効果を発揮するかどうかは、すべて「物件のポテンシャル」にかかっています。

• 立地は変えられない: どんなに素敵な内装にしても、最寄り駅から徒歩20分の物件のハンディキャップを覆すのは困難です。立地は、後から変更できない絶対的な要素です。
• 物件がターゲットを決める: ワンルームの物件でファミリー層を狙うことはできません。物件の広さや間取りが、ターゲット客層と、ひいては宿泊単価の上限を決定づけます。
• 法律が稼働率の上限を決める: そもそも民泊が禁止されているエリアの物件では、事業を始めることすらできません。また、年間180日しか運営できない「民泊新法」の物件と、365日運営できる「旅館業法」の物件とでは、収益性に天と地ほどの差が生まれます。

つまり、物件選びとは、単なる「場所探し」ではなく、民泊事業の根幹をなす事業計画そのものなのです。

【利益直結】稼げる民泊物件を見抜く5つのチェックポイント

では、具体的にどのような視点で物件を選べば良いのでしょうか。以下の5つのポイントを、必ず確認してください。

チェックポイント1：エリア選定 – 「観光地の近く」だけで選んでいないか？

多くの人が「観光地の近く」というだけでエリアを決めがちですが、それでは不十分です。より重要なのは**「旅行者にとっての交通利便性」**です。

• 駅からの距離と質: 最寄り駅からは徒歩10分以内が理想です。また、単なる最寄り駅ではなく、複数の路線が乗り入れているターミナル駅や、空港から乗り換えなしでアクセスできる駅は、稼働率を大きく左右します。
• 需要の多様性: 観光需要だけでなく、ビジネス需要（主要駅やビジネス街の近く）、イベント需要（ドームやアリーナの近く）、長期滞在需要（大学病院の近くの付き添い客など）といった、異なるタイプの需要が見込めるエリアは、年間を通して安定した収益を上げやすくなります。

チェックポイント2：法的適合性 – 「民泊可能」は最低条件

「民泊可能物件」という広告を鵜呑みにするのは危険です。必ず自分自身で、その物件が法的にどのような条件で運営できるかを確認する必要があります。

• 用途地域の確認: 都市計画法上の「用途地域」を確認します。特に「第一種低層住居専用地域」などでは、民泊運営が厳しく制限されます。
• 自治体の上乗せ条例: 自治体によっては、国の法律より厳しい独自のルール（上乗せ条例）を定めている場合があります。「〇〇区では平日営業禁止」といった条例がないか、必ず自治体のウェブサイトや担当窓口で確認しましょう。
• 旅館業法の取得可能性: 収益の最大化を目指すなら、年間180日の営業日数制限がある「民泊新法」ではなく、365日運営可能な「旅館業法（簡易宿所）」の許可取得を目指すべきです。そのためには、フロント設置義務（代替措置あり）や消防設備の基準など、より厳しい要件をクリアできる物件かどうかの見極めが不可欠です。

チェックポイント3：ターゲット設定と間取り – 「誰に」泊まってほしいか？

「誰にでも泊まってほしい」という物件は、結果的に誰からも選ばれません。物件の間取りを見て、明確なターゲットを定めましょう。

• ファミリー・グループ向け: 2LDK以上の広さ、複数の寝室、大人数で食事ができる広いリビングダイニングが求められます。キッチン設備や洗濯機の有無も重要なポイントです。ベッド数を多く確保できる間取りは、高い宿泊単価に直結します。
• カップル・ビジネス向け: 駅からの近さが最優先されます。広さよりも、清潔感があり、仕事もできるデスクスペースや高速Wi-Fi、デザイン性の高い内装などが評価されます。

チェックポイント4：建物の状態と管理規約 – 見えないコストに注意

特に中古物件や区分マンションを検討する際は、目に見えないコストや制約に注意が必要です。

• マンションの管理規約: 最も重要なチェック項目です。管理規約で「民泊禁止」と明記されているケースは非常に多く、知らずに購入・契約すると事業を開始できません。「規約に記載がない」場合でも、トラブルを避けるため管理組合への確認は必須です。
• 建物の状態: 戸建ての場合は、シロアリ被害や雨漏りの有無、耐震性などを専門家による建物診断（インスペクション）で確認しましょう。想定外のリフォーム費用が発生するリスクを避けるためです。

チェックポイント5：競合分析 – ブルーオーシャンを見つける

検討しているエリアに、どのような競合がいるのかを徹底的に調査します。

• 競合の数と質: Airbnbなどのサイトで、同エリアのリスティング数、宿泊料金の相場、稼働状況（レビューの投稿頻度やカレンダーの空き状況から推測）を分析します。
• コンセプトの調査: 競合がどのようなコンセプト（例：和モダン、北欧風、ファミリー向け）で運営しているかを把握します。
• 差別化戦略: 調査結果を元に、「このエリアには大人数で泊まれる施設が少ない」「ペット可の物件がない」といった市場の隙間（ブルーオーシャン）を見つけ出し、そこを狙える物件を選ぶことが、競争を勝ち抜くための鍵となります。

稼働率を高める「プラスα」の物件要素

上記の5つの基本ポイントに加え、以下のような要素があると、さらに施設の魅力と収益性を高めることができます。

• 自然光と眺望: 明るく、開放感のある部屋は写真映えし、予約サイトでのクリック率を高めます。
• エレベーターの有無: 区分マンションの場合、特に大型スーツケースを持つ海外ゲストやファミリー層にとって、エレベーターは必須の設備です。
• 周辺環境: 徒歩圏内にスーパーやコンビニ、コインランドリーがあると、ゲストの満足度、特に長期滞在者の満足度を大きく向上させます。

まとめ：物件選びは「事業計画そのもの」である

「民泊で稼ぐのは難しいか？」という問いへの答えは、明確です。

正しい物件を選ぶことができれば、民泊は今なお非常に魅力的な収益事業です。

物件選びとは、単に場所を探す作業ではありません。エリアの需要を読み、法的要件をクリアし、ターゲットを設定し、競合との差別化を図るという、まさに民泊事業の根幹をなす戦略的なプロセスなのです。この「入り口」にこそ、あなたの時間と労力、そして知恵を最大限に注ぎ込むべきです。

その物件、本当に「稼げる物件」ですか？

「この記事を読んで、チェックすべき項目が多すぎて、自分一人では判断できないと感じた」

「データに基づいた、客観的な視点で物件を評価してほしい」

本記事でご紹介した5つのチェックポイントを、個人ですべて完璧に調査・分析するのは至難の業です。特に、自治体ごとに異なる条例の解釈や、旅館業法の取得可能性の判断、そして膨大な競合データの中から本当に収益性の高い物件を見つけ出す作業は、専門的な知見と経験がなければ、大きな投資リスクを伴います。

私たち民泊運営代行のStay Buddy株式会社は、日々数多くの施設を運営するプロであると同時に、データと経験に基づき「稼げる物件」を見つけ出す物件ソーシングのプロフェッショナルです。

独自のデータ分析とエリアごとの需要予測を元に、オーナー様の投資目標に合致した優良物件のご提案から、複雑な許認可の取得、そして運営開始後の収益最大化までを、ワンストップでサポートいたします。

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