所有ビルの経費削減、どこから手をつける？管理費を見直して収益改善

「空室がなかなか埋まらず、家賃収入が伸び悩んでいる」

「ビルが古くなるにつれて修繕費が増え、手元に残る利益が減ってきた」

「昔からの付き合いで管理会社に任せているが、この費用は適正なのだろうか？」

大阪でビルを所有するオーナー様にとって、収益の低下は切実な問題です。しかし、売上（家賃収入）を上げるためには、テナント誘致やリノベーションなど、時間とコストがかかる施策が必要です。

一方で、「経費削減」は、着手したその日から利益を押し上げる即効性のある施策です。

先にこの記事の結論をお伝えします。

ビルの収益改善において最も確実でリスクが低い方法は、聖域なき「固定費の見直し」です。特に、電力会社の見直し、エレベーター保守契約の切り替え、そして中間マージンが発生している管理委託の見直しを行うだけで、サービスの質を落とさずに年間数百万円単位のコストダウンが可能です。

この記事では、多くのオーナー様が見落としがちな「削減できる経費」の具体的な項目と、資産価値を損なわないための正しいコストカットの手順について解説します。

なぜ「売上アップ」より「経費削減」を優先すべきなのか

ビル経営の利益（NOI）は、「家賃収入 － 運営経費」で決まります。

例えば、年間利益を100万円増やしたい場合、空室を埋めて家賃を100万円増やすには、広告宣伝費や仲介手数料、内装工事費がかかりますし、市場況によっては実現できない可能性もあります。

しかし、経費を100万円削減することは、オーナー様の決断一つで可能です。そして、削減された100万円はそのままダイレクトに「純利益」となります。

「ケチっていると思われたくない」という心理的なハードルを捨て、経営者としてコスト構造にメスを入れることこそが、高収益ビルへの第一歩です。

ステップ1：品質が変わらない「インフラ系」から着手する

コスト削減の鉄則は、「サービスの質に影響しない部分」から削ることです。テナントに気づかれることなく、コストだけを下げる項目から着手しましょう。

電気代の見直し（新電力への切り替え）

2016年の電力自由化以降、電力会社を自由に選べるようになりました。

共用部の電力を、大手電力会社から「新電力（PPS）」に切り替えるだけで、基本料金や従量料金が下がることがあります。電気の質や供給の安定性は全く変わりません。また、契約容量（kW数）が実態よりも過剰に設定されているケースも多く、電子ブレーカーの導入などで基本料金を適正化できる場合があります。

水道代の削減（節水コマ・空気弁）

ビルの水栓やトイレに「節水コマ」や、水圧を調整するバルブを設置することで、使用感をほとんど変えずに水道料金を10〜20%削減できる可能性があります。特に飲食店が入居しているビルでは効果絶大です。

ステップ2：最大の聖域「エレベーター保守点検」にメスを入れる

ビル管理費の中で大きなウェイトを占めるのがエレベーターの保守費用です。ここには業界特有の価格差が存在します。

「メーカー系」から「独立系」への切り替え

多くのオーナー様は、エレベーターを製造したメーカーの系列会社（メーカー系）に保守を委託しています。しかし、メーカー系以外の「独立系メンテナンス会社」に切り替えることで、保守費用は3割〜5割ほど安くなります。

かつては「独立系は部品が手に入らない」と言われた時代もありましたが、現在は法改正によりメーカーは部品供給を拒否できません。技術力も向上しており、安全性を担保しつつ大幅なコストダウンが可能です。

契約形態の見直し（フルメンテ vs POG）

保守契約には、部品代や修理費をすべて含む「フルメンテナンス契約」と、点検と消耗品交換のみを含み、高額な部品交換は別料金となる「POG（パーツ・オイル・グリス）契約」があります。

築浅のビルであれば、故障のリスクが低いため、割安なPOG契約に変更するのも賢い選択です。

ステップ3：見えない「中間マージン」を排除する

「管理会社にすべて任せているから安心」と思っていませんか？実は、その「丸投げ」こそが、コスト高の温床になっている可能性があります。

消防点検・貯水槽清掃の直発注

管理会社を通している場合、実際の作業を行う専門業者への支払いに、管理会社のマージン（手数料）が20〜30%上乗せされていることが一般的です。

これを、専門業者への「直接発注」に切り替えるだけで、マージン分がそのまま浮きます。手配の手間は多少増えますが、年1〜2回の業務であれば、コストメリットの方が遥かに大きいです。

清掃業務の適正化

「週5回清掃に入っているが、本当に必要か？」を見直してください。

テナントの利用状況によっては、週3回に減らしても美観を維持できる場合があります。また、ここでも管理会社のマージンが発生していないか、清掃専門業者に見積もりを取って比較することが重要です。

絶対に削ってはいけない「2つのコスト」

経費削減は重要ですが、やりすぎるとビルの資産価値を毀損し、テナント退去を招く「安物買いの銭失い」になります。以下の2点は、むしろ投資すべき項目です。

1. エントランスと共用部の「日常清掃」の質

ビルの顔であるエントランスやトイレが汚れていると、内覧時の印象が最悪になり、新しいテナントが決まらなくなります。回数を減らすのは良いですが、「汚れを放置する」レベルまで質を落としてはいけません。

2. 雨漏りや給排水の「予防修繕」

屋上防水や外壁のクラック補修、給排水管の洗浄などをケチると、漏水事故などの重大トラブルに繋がります。事後対応の費用は、予防費用の何倍にも膨れ上がります。建物の寿命に関わるメンテナンス費用は、削減ではなく「計画的な積み立て」が必要です。

まとめ：筋肉質な経営体質が、次の投資を生む

ビルの経費削減は、一度行えば効果が永続する「不労所得」のようなものです。

1. 電気・水道などのインフラを見直し、無痛でコストを下げる。
2. エレベーター保守を独立系に切り替え、聖域をなくす。
3. 管理会社の中間マージンを精査し、可能なものは直接発注する。

浮いた資金を、エントランスのリニューアルや、より収益性の高い用途（ホテルや民泊など）への転換費用に回すことで、ビルの収益力はさらに高まります。守りを固め、攻めに転じる。これが賢いビルオーナーの戦略です。

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