テナント収入を超える！所有ビルを「ホテル運営」で収益改善する新提案

「駅からは近いが、建物が古くてオフィステナントが決まらない」

「退去が出るたびに賃料を下げざるを得ず、ビルの収益性が年々落ちている」

「大規模な修繕が必要だが、今の家賃収入では回収の目処が立たない」

大阪市内で中小規模のビルを所有するオーナー様にとって、こうした悩みは尽きないものです。これまで通りの「テナントビル経営」を続けている限り、築年数の経過と共に収益が右肩下がりになるのは避けられない宿命かもしれません。しかし、視点を変えることで、その古いビルが新築オフィスをも凌ぐ「高収益資産」へと変貌する可能性があります。

先にこの記事の結論をお伝えします。

頭打ちになったテナント収入を打破する唯一の解決策は、ビルを「オフィス」から「宿泊施設（ホテル・簡易宿所）」へと用途変更（コンバージョン）し、大阪の旺盛なインバウンド需要を直接取り込むことです。

坪単価という「固定された天井」を取り払い、宿泊単価という「青天井の市場」へ参入する。この記事では、なぜ今ビルをホテル化すべきなのか、その収益構造の違いと具体的な実現ステップについて、プロの視点から徹底解説します。

なぜ「オフィス」より「ホテル」が儲かるのか？収益構造の決定的違い

ビルオーナー様が最も気になるのは、「本当にテナント貸しよりも儲かるのか？」という点でしょう。結論から言えば、立地と企画さえ間違えなければ、収益性は劇的に向上します。その理由は、ビジネスモデルの根本的な違いにあります。

「坪単価」の天井を突き破る宿泊ビジネス

通常のオフィス賃貸や店舗テナントの場合、収入は「坪単価 × 面積」で決まります。エリア相場が坪1万円であれば、どれだけ内装を良くしても坪3万円で貸すことは不可能です。収益には明確な「天井」が存在します。

一方、ホテル運営は「1室あたりの宿泊単価 × 稼働率」で決まります。

例えば、20坪（約66平米）のフロアをオフィスとして貸した場合、賃料が月額20万円（坪1万円）だとします。

しかし、このフロアを「大人数で泊まれるスイートルーム」仕様のホテルに改装した場合どうなるでしょうか。1泊3万円〜5万円の設定でも、インバウンドのグループ客には「1人あたり数千円で安い」と喜ばれます。稼働率が80%あれば、月間の売上は70万円〜100万円を超えます。

清掃費などの経費を引いても、手元に残る利益はオフィス賃貸の2倍〜3倍になるケースも珍しくありません。

「契約期間」の縛りがない柔軟な価格戦略

テナント契約は一度結ぶと数年間は賃料を変えられませんが、ホテルは需要に合わせて毎日価格を変えることができます（ダイナミックプライシング）。桜の季節、紅葉シーズン、春節などの繁忙期には、通常の3倍以上の価格設定でも予約が埋まります。この「収益の爆発力」こそが、ホテル運営最大の魅力です。

築古・中小ビルこそ「ホテル化」に向いている理由

「うちは新築の綺麗なビルではないから無理だ」と諦めるのは早計です。むしろ、築古の中小ビルこそが、ホテルコンバージョン（用途変更）に最適な素材なのです。

「古さ」はリノベーションで「ヴィンテージ」に変わる

オフィスとしては「古くて暗い」と敬遠されるコンクリート打ちっ放しの壁や、剥き出しの配管。これらは宿泊施設においては「インダストリアルなデザイン」「レトロモダンな雰囲気」として、逆に高い評価を受ける要素になります。

新築ホテルには出せない「味」を活かし、デザイン性の高いリノベーションを行うことで、大手ビジネスホテルとは異なる層のファンを獲得できます。

テナントが決まらない「中途半端な広さ」が武器になる

ワンフロア15坪〜30坪程度の細長いビル（ペンシルビル）は、今のオフィス需要には狭すぎますが、宿泊施設としては「ワンフロア貸切のプライベートホテル」として最強の差別化要因になります。

「他の客と顔を合わせたくない」「自分たちだけの空間でパーティをしたい」というニーズに対し、このサイズ感はまさにジャストフィットします。

ホテル転用（コンバージョン）を実現するための3つのハードル

夢のような話ばかりではありません。オフィスビルをホテルに変えるには、法律と設備の壁をクリアする必要があります。これらを「コスト」と捉えるか、「投資」と捉えるかが成功の分かれ道です。

1. 【法律の壁】用途変更と検査済証の問題

建物の使い道を「事務所」から「ホテル（旅館業）」に変えるため、建築基準法上の「用途変更」手続きが必要です。

特に対象面積が200平米を超える場合、建築確認申請が必要となります。ここで問題になるのが「検査済証（新築時の完了検査証）」の有無です。これがない場合、法適合状況調査などの追加費用が発生します。しかし、ここをクリアすれば建物は「適法な宿泊施設」として登記され、不動産としての資産価値（出口価格）は跳ね上がります。

2. 【設備の壁】消防設備への投資判断

宿泊施設は、人の命を預かる場所であるため、消防法が厳格に適用されます。

• 自動火災報知設備の設置
• 誘導灯・非常用照明の整備
• 窓の開口制限や排煙設備の確認これらには数百万円単位の初期投資が必要になります。しかし、前述した「収益の爆発力」を考えれば、通常2〜3年程度で回収できる計算になることが多く、長期的に見れば合理的な投資と言えます。

3. 【運営の壁】24時間対応と清掃の確保

「テナント貸しなら何もしなくてよかったのに、ホテルなんて運営できない」というオーナー様の不安です。

これに関しては、現代ではITツールとアウトソーシングで完全に解決可能です。

• 無人チェックインシステム: タブレットとスマートロックでフロント業務を無人化。
• 運営代行会社: 集客、ゲスト対応、清掃までをプロに丸投げ。オーナー様は「家賃」を受け取る感覚のまま、事業収益を得る仕組みを作ることができます。

成功事例から学ぶ「ビル再生」の勝ちパターン

実際に大阪で成功しているビル再生のパターンを紹介します。

事例A：駅近の築40年雑居ビル

【Before】

1階は飲食店だが、2階〜4階の元スナック・事務所跡地が空室続き。内装もボロボロで、エレベーターなし。

【After】

2階〜4階を各フロア1室の「隠れ家ホテル」にコンバージョン。階段しかない不便さを逆手に取り、「秘密基地」のような内装デザインを採用。

【結果】

1室あたり最大6名宿泊可能とし、インバウンドの家族連れに大ヒット。月間売上はテナント募集時の想定賃料の約3.5倍を達成。

事例B：ロードサイドの元自社ビル

【Before】

元々は自社オフィスとして使用していた3階建てビル。移転に伴い空きビルに。駅から少し離れており、オフィス需要は見込めない。

【After】

1棟貸切の「一軒家ホテル」として再生。1階を広々としたリビング・ダイニングにし、2階・3階を寝室に。

【結果】

「大阪市内で大人数でBBQができる広い宿」として差別化に成功。週末や長期休みの稼働率はほぼ100%に。

まとめ：収益の柱を変える決断が、資産を守る

テナント収入が先細りしていくのを指をくわえて見ている必要はありません。あなたの所有するビルは、使い方を変えるだけで、まだまだ稼ぐ力を持っています。

1. 「坪単価」の発想を捨て、「宿泊単価」の市場へ参入する。
2. 築古・狭小のデメリットを、宿泊施設としての「個性」に変える。
3. 法適合リノベーションへの投資を惜しまず、資産価値を再定義する。

もちろん、すべてのビルがホテルに向いているわけではありません。立地、形状、法規制のクリア可否など、事前の綿密な調査が不可欠です。しかし、検討する価値は十分にあります。テナントが入らないビルを持ち続けるリスクと、ホテルに変えて攻めるリスク。どちらを取るべきか、答えは明白ではないでしょうか。

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私たちは、単なる運営代行ではありません。

• 建築士・行政書士と連携した、用途変更（コンバージョン）のフィージビリティ調査
• 投資回収期間を明確にした、精度の高い事業収支計画の策定
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