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完全無料 オンライン相談なぜあなたのビルは儲からない？所有ビルの収益性を下げる5つの要因
「一等地にビルを持っているのに、手元に残るお金が少ない」
「テナントが退去した後、次の入居者が半年以上決まらない」
「修繕費や固定資産税ばかりがかさみ、実質利回りが低下している」
もしあなたがこのような悩みを抱えているなら、それは単なる「景気のせい」や「建物の古さのせい」ではありません。多くのケースにおいて、ビル経営の不振は、オーナー様自身が気づかないうちに陥っている「構造的な欠陥」に原因があります。
先にこの記事の結論をお伝えします。
所有ビルの収益性を下げている最大の要因は、時代が求めていない「古い賃貸モデル」に固執し、その土地と建物が本来持っているポテンシャル（稼ぐ力）を見誤っていることにあります。オフィスや住居として不人気な物件でも、用途を変えれば「高収益資産」に化ける可能性は十分にあります。
この記事では、多くのオーナー様が見落としがちな「ビル経営の収益を蝕む5つの要因」を解剖し、赤字や低収益から脱却するための具体的な視点を提示します。
要因1：市場ニーズと乖離した「テナント募集戦略」
最も基本的でありながら、多くのビルで放置されているのが「ターゲットのミスマッチ」です。
「オフィス需要」の減少と変化
かつては「駅近ならオフィスで埋まる」のが常識でした。しかし、リモートワークの普及や企業のコスト削減意識の高まりにより、特に築古の中小規模ビルのオフィス需要は激減しています。にもかかわらず、以前と同じ賃料設定、同じ内装（OAフロアなし、古い空調）のまま、「いつか決まるだろう」と漫然と募集を続けていないでしょうか。
仲介会社任せの「待ち」の姿勢
地元の不動産屋に情報を流して終わり、という募集スタイルも収益を下げる要因です。現代のテナントはネットで物件を精査します。魅力的な写真がない、検索条件に引っかからない、内覧時の印象が暗い。これでは、どれだけ待っても優良なテナントは現れません。市場は「借りてください」と待つ時代から、「借りたいと思わせる」企画力が問われる時代へと完全にシフトしています。
要因2：資産価値を毀損する「管理不全」と「第一印象の悪化」
「家賃を下げても決まらない」というビルの多くは、現地に行けばその理由が一目瞭然です。それは「管理の甘さ」です。
エントランスと共用部の劣化
テナントが内覧に来た際、最初に目にするのがエントランスとポスト、そしてエレベーターホールです。
- ポスト周辺にチラシが散乱している
- エントランスの照明が薄暗い、または切れている
- 共用廊下のカーペットにシミがある
- トイレが和式、または旧式のウォシュレットなし
これらの「生活感」や「古臭さ」は、入居後のイメージを著しく低下させます。「管理が行き届いていない＝トラブル対応も遅そう」と判断され、検討リストから即座に外されてしまうのです。
清掃コストの「安かろう悪かろう」
経費削減のために清掃回数を減らしたり、格安業者を使ったりしていませんか？ビルの清潔感は、賃料維持のための生命線です。汚れたビルに高い家賃を払う人はいません。清掃コストの削減は、結果として賃料の値下げ圧力を招き、トータルでの収益性を下げる典型的な悪手です。
要因3：1円も生まない「デッドスペース」の放置
ビル経営において、収益を生んでいないスペース（デッドスペース）を持つことは、機会損失そのものです。
屋上・地下・袖看板の未活用
- 屋上: 携帯基地局のアンテナ設置や、ルーフトップバーとしての貸し出し。
- 地下: 倉庫としての賃貸や、防音性を活かしたスタジオ需要。
- 外壁・袖看板: デジタルサイネージや広告枠としての販売。
これらが何も活用されず、ただ「あるだけ」になっていないでしょうか。特に古いビルほど、今の建築基準法では作れないような広い屋上や地下室を持っていることがあり、これらは希少価値の高い収益源になり得ます。
容積率の余り
建替えや増築が難しい場合でも、現在の建物が容積率を使い切っているかを確認する価値はあります。もし余剰があれば、内装のリノベーションでロフトを作ったり、フロアを区切って小割り貸しにしたりすることで、坪単価（賃料単価）を上げることが可能です。
要因4：固定化された「業者選定」と「高止まりした経費」
ビルの収益（NOI）は「収入－経費」で決まります。収入を増やすのが難しい局面では、経費の見直しが即効性を持ちますが、ここにも聖域が存在します。
「昔からの付き合い」というコスト
エレベーター保守、消防点検、清掃、電気保安。これらの管理業務を、「先代からの付き合いだから」という理由だけで、相見積もりも取らずに同じ業者に発注し続けていないでしょうか。
技術の進歩により、管理コストの相場は下がっている分野もあります。また、オーナー様が無関心であることをいいことに、不必要な修繕提案や割高な管理費を請求されているケースも少なくありません。適正価格への見直しを行わないことは、利益をドブに捨てているのと同じです。
要因5：最大の要因「用途（使い道）」の硬直化
そして、最もビルの収益性を下げている根本的な要因がこれです。「このビルは事務所ビルだ」「ここは住居マンションだ」という固定観念です。
「立地」と「用途」のミスマッチ
例えば、大阪のミナミやキタといった繁華街に近いエリアにあるビルで、古びたオフィスや単身用マンションを運営している場合、それは「金の卵を産むガチョウ」を飼い殺しにしている状態かもしれません。
観光客が多いエリアであれば、オフィスとしての坪単価は8,000円が限界でも、宿泊施設（民泊・ホテル）にすれば坪単価20,000円以上の売上を叩き出せる可能性があります。
インバウンド需要を取りこぼす罪
現在、大阪の宿泊需要は爆発的に伸びています。にもかかわらず、既存の賃貸借契約や「用途変更の手間」を理由に、低い賃料のまま運用を続けることは、機会損失（本来得られたはずの利益の喪失）と言えます。
建物が古くても、エレベーターがなくても、宿泊施設なら「レトロな味わい」や「隠れ家感」としてプラスに転換できます。用途を変えないことこそが、最大のリスクなのです。
まとめ：ビル経営は「スクラップ＆ビルド」から「リノベーション＆コンバージョン」へ
ビルが儲からない理由は、建物そのものではなく、経営判断の遅れにあります。
- 「待ち」の姿勢を捨て、ターゲットに合わせた改修を行う。
- 管理の質を上げ、建物の第一印象（ブランド力）を高める。
- そして何より、エリアの需要に合わせて建物の「用途」を大胆に変える。
特に築古の中小ビルにおいて、最も収益改善効果が高いのが「宿泊施設への転換（コンバージョン）」です。空室に悩み、修繕費に怯える経営から、攻めの経営へと転換するタイミングは、今しかありません。
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