そもそもあなたの物件は可能？簡易宿所として営業できる建物の条件

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大阪のインバウンド需要の高まりを見て、このように考えるオーナー様は増えています。しかし、ここで冷水を浴びせるようですが、すべての物件が簡易宿所（民泊）として営業できるわけではありません。 物件を購入した後に「実はここでは許可が下りない」と判明し、数千万円の投資が無駄になるケースも現実に起きています。

先にこの記事の結論をお伝えします。

簡易宿所の許可を取得するためには、「場所（用途地域）」「建物（建築基準法）」「設備（旅館業法・消防法）」という3つの高いハードルをすべてクリアする必要があります。特に「用途地域」と「検査済証の有無」は、努力やリフォームではどうにもならない致命的なNG条件になり得るため、物件選びの段階での確認が絶対条件です。

この記事では、あなたの物件が簡易宿所として営業可能かどうかを見極めるためのチェックポイントを、法的な専門知識がない方にも分かりやすく解説します。

【第1の壁】場所のルール「用途地域」をクリアしているか

不動産には、都市計画法によって「ここは住むための場所」「ここは商売をしていい場所」といった色分け（用途地域）が決められています。簡易宿所は「旅館・ホテル」と同じ扱いになるため、営業できるエリアが厳格に制限されています。

営業が「できない」地域

以下の地域に指定されている物件は、原則として簡易宿所の営業許可は下りません。どれだけ素晴らしい建物であっても、場所がここなら諦めるしかありません。

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 第一種中高層住居専用地域
• 第二種中高層住居専用地域
• 田園住居地域
• 工業専用地域

これらは主に「静かな住環境」や「工場のみ」を守るためのエリアです。ただし、「特区民泊（国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）」であれば、一部の住居専用地域でも営業可能な場合がありますが、今回は「簡易宿所（旅館業法）」に絞って解説します。

学校等の周辺照会

用途地域がOKでも、物件の周囲100メートル以内に学校、保育所、公園、児童福祉施設などがある場合、許可のハードルが上がります。絶対に不可ではありませんが、施設管理者への意見照会が必要となり、その結果によっては営業方法に制限がかかることがあります。

【第2の壁】建物のルール「建築基準法」をクリアしているか

場所が良くても、建物自体が「宿泊施設」としての安全基準を満たしていなければなりません。ここで多くのオーナー様が頭を抱えるのが、以下の2点です。

「検査済証」はあるか？

これが最も重要な書類です。建物が建てられた時に、適法に建築されたことを証明する「検査済証」がない場合、簡易宿所への用途変更手続きが極めて困難になります。

特に昭和などの古い物件では、検査済証が紛失している、あるいはそもそも取得していないケースが多々あります。その場合、建築士による詳細な調査（法適合状況調査）を行い、再証明する必要がありますが、これには数十万円〜百万円単位の費用がかかることがあります。

延べ床面積「200平米」の壁

簡易宿所として使用する部分の床面積が200平米（約60坪）を超える場合、行政に対して「建築確認申請」という手続きが必要になります。

これは、建物を新築するのと同レベルの厳密な審査を受けることを意味します。構造計算書の提出や、現行法規への完全適合（バリアフリー化や耐震改修など）が求められ、ハードルが一気に跳ね上がります。200平米以下であれば確認申請は不要ですが、法適合自体は免除されないため注意が必要です。

【第3の壁】設備のルール「旅館業法・消防法」をクリアしているか

場所と建物がOKなら、次は内装と設備です。ここでは「保健所（衛生面）」と「消防署（安全面）」の2つの基準を満たす必要があります。

客室の面積と定員

簡易宿所の客室延床面積は、33平米以上であることが原則です（宿泊定員が10名未満の場合は、3.3平米×宿泊定員数の面積があればOK）。

また、1人あたりの面積も確保する必要があります。詰め込みすぎは認められません。さらに、客室には有効採光面積（窓の大きさ）の規定もあり、窓のない部屋や地下室などは客室として認められないケースがほとんどです。

トイレ・洗面所・浴室の数

宿泊定員に対して、十分な数の設備が必要です。自治体によって細かな規定は異なりますが、一般的な目安は以下の通りです。

• トイレ: 定員5名程度までは1ヶ所で許可されることが多いですが、それを超えると男女別や2ヶ所以上の設置が求められます。
• 洗面設備: トイレ内の手洗いとは別に、独立した洗面所が必要です。
• 浴室: 近隣に銭湯がある場合などを除き、原則として入浴設備が必要です。

玄関帳場（フロント）の設置義務

旅館業法では原則として、宿泊客の出入りを確認できる「玄関帳場（フロントデスク）」の設置が義務付けられています。

しかし、大阪市などの多くの自治体では、**「小規模施設」や「ICT機器（ビデオ通話システム）による本人確認」**などの条件を満たせば、物理的なフロント設置を不要とする緩和措置が設けられています。この緩和措置を使えるかどうかが、無人運営が可能かどうかの分かれ道になります。

消防設備の設置

これが最もコストがかかる部分です。一般住宅にはない以下の設備が義務付けられます。

• 自動火災報知設備（自火報）: ほぼ必須です。
• 誘導灯・非常用照明: 停電時の避難用。
• 防炎物品の使用: カーテンや絨毯などは防炎ラベル付きのものに限る。

これらの設置には消防設備士の資格が必要で、DIYでは対応できません。

マンションの一室で営業する場合の「絶対条件」

戸建てや一棟ビルではなく、分譲マンションの一室で簡易宿所を行いたい場合は、さらに**「管理規約」**という最大の壁が立ちはだかります。

どれだけ法的に条件を満たしていても、マンションの管理規約で「住宅宿泊事業および旅館業を禁止する」と書かれていれば、100%不可能です。また、明記されていない場合でも、保健所の申請時に「管理組合の承諾書」の提出を求められることが一般的です。管理組合（理事会）の正式な許可が得られなければ、マンションでの開業は絵に描いた餅となります。

まとめ：自己判断は危険！まずはプロによる「物件診断」を

簡易宿所として営業できる物件の条件は、非常に多岐にわたります。

1. 用途地域を調べ、営業可能なエリアか確認する。
2. 建物の「検査済証」の有無と、面積（200平米）を確認する。
3. トイレの数や窓の大きさなど、内装が基準を満たせるかチェックする。
4. 消防設備の設置コストを見積もる。

「たぶん大丈夫だろう」で見切り発車し、物件を購入・契約してしまうのは、あまりにもリスクが高すぎます。必ず契約前に、専門家の目による診断を受けてください。

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