事例で見る、マンションの一室を簡易宿所として営業する際の注意点

資産価値の向上や空室対策として、所有しているマンションの一室を「簡易宿所（旅館業許可）」として運用したいと考えるオーナー様が増えています。民泊新法（住宅宿泊事業法）とは異なり、年間365日の営業が可能で収益性が高い簡易宿所ですが、集合住宅であるマンションでの許可取得は、一軒家とは比較にならないほど高いハードルが存在します。

先にこの記事の結論をお伝えします。

マンションの一室での簡易宿所営業は、「管理規約による許可」と「建物全体の消防設備基準」の2つの壁をクリアしなければ、物理的に不可能です。特に消防法においては、たった一室の民泊化がマンション全戸への設備工事義務を発生させるリスクがあり、安易な参入は多額の損失を招きます。

この記事では、実際にマンションでの開業を目指したものの、思わぬ落とし穴にはまり撤退や計画変更を余儀なくされた3つの失敗事例を紹介します。これらを反面教師とし、成功のための正しい手順を学びましょう。

そもそも「マンション簡易宿所」が難しい理由

事例を見る前に、マンション特有の構造的な課題を理解しておく必要があります。

1. 「管理規約」という絶対的なルール

分譲マンションには、住民全員で決めた「管理規約」があります。国土交通省の指針により、現在では多くのマンションで「民泊（住宅宿泊事業および旅館業）を可とするか、不可とするか」が明記されています。「住宅専用」と書かれている場合、あるいは明記がなくても管理組合の承諾が得られない場合は、行政に申請を出しても受理されません。

2. 「一蓮托生」となる消防法の罠

マンションの一部を宿泊施設として使うと、消防法上、その建物全体が「共同住宅（5項ロ）」から「複合用途防火対象物（16項イ）」へと区分が変わる可能性があります。これにより、民泊を行わない他の住戸も含めた建物全体に対して、自動火災報知設備の設置義務など、厳しい基準が遡及適用されるケースがあるのです。

【事例1】管理組合との対立で、内装工事後に営業禁止となったAさんのケース

これは最も典型的かつ、避けるべき失敗事例です。

状況

大阪市内の一等地に区分所有マンションを持っていたAさん。「管理規約には民泊禁止とは書かれていない（古い規約のまま）」ことを確認し、なし崩し的に簡易宿所の許可申請準備と内装リフォームを進めました。保健所への事前相談も済ませ、あとは申請するだけという段階でした。

トラブル発生

リフォーム業者の出入りや、Aさんが近隣住民への説明（条例で義務付けられているもの）を始めたことで、管理組合が事態を把握。「見知らぬ外国人が出入りするのは不安だ」という声が殺到し、緊急理事会が招集されました。その結果、臨時総会にて「民泊禁止」を明記する規約改正が圧倒的多数で可決されてしまいました。

結末

規約で禁止された以上、保健所は許可を出しません。Aさんは数百万円かけたリフォーム費用を回収できないまま、通常の賃貸に出すしかなくなりました。

教訓

「禁止されていない＝やっていい」ではありません。必ず事前に管理組合や理事長に相談し、「民泊使用承諾書」などの書面による確約を得てからでなければ、1円たりとも投資してはいけません。

【事例2】消防設備の見積もりが「桁違い」で断念したBさんのケース

マンションでの簡易宿所営業において、最も金銭的なダメージが大きいのが消防設備の問題です。

状況

築30年の小規模マンションの一室を購入したBさん。管理組合の許可も得ており、意気揚々と準備を進めていました。部屋の広さは50平米程度なので、特定小規模施設用自動火災報知設備（無線式の安価なタイプ）で済むと考えていました。

トラブル発生

管轄の消防署に事前相談に行ったところ、衝撃の事実を告げられます。「このマンションは全体の延べ床面積が大きく、すでに1階に飲食店（テナント）が入っているため、特例は適用されません。民泊部分だけでなく、建物全体と連動する自動火災報知設備の設置が必要です」。

結末

自分の部屋だけでなく、マンション共用部の受信機改修や配線工事まで負担しなければならず、見積もり額は数万円どころか数百万円規模に。採算が全く合わず、計画は白紙撤回となりました。

教訓

自分の部屋のスペックだけでなく、「建物全体の規模」「他のテナントの有無」によって消防基準は激変します。物件購入前に必ず消防設備士を伴って現地を確認し、消防署へ裏付けを取ることが不可欠です。

【事例3】保健所の「玄関帳場（フロント）」基準で詰んだCさんのケース

旅館業法（簡易宿所）特有の設備要件でつまずくケースも少なくありません。

状況

オートロック付きの高級マンションで簡易宿所を計画したCさん。大阪市の特区民泊ではなく、365日営業できる旅館業法の許可を目指していました。旅館業法では原則として「玄関帳場（フロント）」の設置が必要ですが、一定の条件（ビデオカメラによる本人確認機能など）を満たせば免除される緩和規定を利用するつもりでした。

トラブル発生

緩和規定を利用するためには、「ゲストが鍵を受け取る場所」や「駆けつけ体制」について厳しい審査があります。Cさんのマンションはオートロックでしたが、保健所の担当者から「オートロックの外側に、ゲストが到着した際に本人確認や解錠方法を案内できる設備（ビデオ通話機器など）が必要だが、共用部であるエントランスに勝手に機器を設置することはできないのではないか？」と指摘されました。

結末

管理組合から「共用部のエントランスに私的な機器を設置するのは不可」と通告され、フロント代替要件を満たすことができず、許可申請を断念しました。

教訓

マンションの共用部（エントランス、廊下、バルコニー）はオーナーの自由にはなりません。法適合のために必要な設備が、共用部に干渉しないかどうかを事前にシミュレーションする必要があります。

マンション簡易宿所を成功させるための「事前チェックリスト」

これらの事例から分かるように、マンションでの営業は「事前の調査」がすべてです。以下の項目をクリアできるか、冷静に判断してください。

1. 管理規約の確認「住宅宿泊事業」および「旅館業」の可否が明記されているか。禁止されていない場合、管理組合の承諾書が得られる関係性か。
2. 用途地域の確認そのマンションが建っている場所は、旅館業が許可される地域（商業地域、近隣商業地域など）か。「住居専用地域」では原則不可。
3. 消防設備の要件建物全体の面積、階数、他テナントの有無を確認し、消防署へ事前相談を行っているか。建物全体の工事を求められないか。
4. 避難経路の確保ベランダに避難ハッチがあるか、あるいは2方向避難が可能か。窓先空地（避難のための空地）が確保されているか。
5. トイレ・洗面所の数宿泊定員に対して、保健所が定める規定数（例：5名以下ならトイレ1つなど）を満たしているか。手洗い設備はトイレ内とは別に確保できるか。

まとめ：マンション民泊は「プロとの二人三脚」が必須

マンションの一室での簡易宿所営業は、成功すれば立地の良さを活かして高い収益を生みますが、そこに至るまでの道は地雷原のようなものです。

1. 管理組合への根回しなしに見切り発車しない。
2. 自分の部屋だけでなく、建物全体を俯瞰して消防法を確認する。
3. 共用部への干渉を避け、専有部内で完結する設備計画を立てる。

これらを素人が一人で判断するのは極めて危険です。物件を購入・賃貸する前の段階で、専門家のジャッジを仰ぐことこそが、失敗しないための唯一の防衛策です。

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「購入を検討しているマンションがあるが、簡易宿所の許可が取れるか調べてほしい」

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