用途変更にかかる費用は？設計事務所や行政書士への依頼費用の相場

大阪市内で空き家や中古ビルを宿泊施設（簡易宿所）として再生させようとする際、避けて通れないのが「用途変更」の手続きです。この手続きには、専門的な知識を持つ一級建築士や行政書士の力が不可欠ですが、一体いくらの費用がかかるのか不透明に感じているオーナー様も多いはずです。

先にこの記事の結論からお伝えします。

住宅から簡易宿所への用途変更に伴う専門家への依頼費用は、確認申請が必要な規模（200平米超）の場合、設計事務所と行政書士への支払いを合わせて「100万円〜200万円前後」が一般的な相場です。これに加えて消防設備の工事費やリフォーム費用が発生するため、総予算を正確に把握することがプロジェクト成功の鍵となります。

この記事では、設計事務所や行政書士に支払う報酬の内訳と相場、そして見落としがちな諸費用について、実務的な視点から徹底解説します。

用途変更の手続きにかかる費用の全体像

用途変更の手続き費用は、主に「図面作成・建築確認申請（建築士）」「旅館業許可申請（行政書士）」「法定手数料（行政への支払い）」の3つに分類されます。

これらは建物の面積や既存図面の有無によって大きく変動します。特に200平米を超えるかどうかが、費用の桁が変わる大きな分岐点となります。200平米以下の場合は建築確認申請が不要なケースもありますが、法適合を確認するための調査費用は依然として発生するため、決して「ゼロ円」にはなりません。

設計事務所（建築士）に支払う費用の相場

設計事務所の役割は、現在の建物が法律に適合しているかを調査し、宿泊施設として必要な改修案を策定し、必要に応じて「用途変更の確認申請」を行うことです。

• 用途変更の確認申請・設計図面作成: 50万円〜150万円建物の規模や複雑さによります。既存の図面が全くない場合は、現地の「実測調査」が必要になり、さらに10万円〜30万円程度の上乗せが発生することが一般的です。
• 法適合調査（インスペクション）: 20万円〜50万円特に古いビルの場合、新築時の「検査済証」がないことがあります。その場合、建物の安全性を公的に証明するための詳細な調査が必要になり、費用がかさむ傾向にあります。

設計士の報酬は、単なる「書類作成代」ではなく、万が一の際の「建物の安全責任を引き受ける対価」であるため、安さだけで選ぶのは非常に危険です。

行政書士に支払う費用の相場

行政書士の役割は、保健所への旅館業許可申請や、近隣住民への説明・周知、さらには消防署との折衝をスムーズに進めることです。

• 旅館業（簡易宿所）許可申請代行: 15万円〜35万円自治体によって求められる書類の量や、現地調査の立ち会い頻度が異なります。大阪市などはルールが細かいため、実績のある行政書士ほど相場は安定しています。
• 近隣周知・説明会対応: 5万円〜15万円条例で住民説明が義務付けられている場合、説明会の開催や議事録の作成を代行してもらうための費用です。

行政書士は、保健所や消防署の担当官と「共通言語」で話ができるプロです。ここをケチって自分で申請しようとすると、何度も書類の出し直しを命じられ、オープンが数ヶ月遅れるという大きな機会損失に繋がります。

忘れてはいけない「法定手数料」と「設備工事費」

専門家への報酬以外にも、必ず発生する実費があります。これらは削ることができない「固定費」として予算に組み込んでおく必要があります。

• 確認申請手数料（自治体への納付金）: 3万円〜10万円程度建物の面積により決まります。
• 保健所申請手数料: 2万円〜3万円程度旅館業許可を申請する際に保健所に支払う印紙代です。
• 消防設備工事費: 50万円〜200万円以上自動火災報知設備、誘導灯、非常用照明などの設置費用です。用途変更における最大の変動要因はここです。建物の規模や既存設備の状況により、費用が跳ね上がる可能性があります。

費用を抑えつつ、確実にプロジェクトを成功させる方法

用途変更のコストをコントロールするためには、以下の3つのポイントを意識してください。

1. 「検査済証」の有無を真っ先に確認する

これがあるだけで、設計士の調査費用や期間を大幅に短縮できます。物件購入や活用の検討を始めたら、まずは役所で「台帳記載事項証明書」を取得し、過去の完了検査の履歴を調べましょう。

2. 設計と行政書士の業務を一本化できる窓口を選ぶ

設計事務所と行政書士を別々に探すと、情報の行き違いが発生し、無駄な修正や費用の上乗せが起きます。宿泊事業に特化し、建築と法律の両面を一括で管理できる会社をパートナーに選ぶのが最も効率的です。

3. 補助金や助成金の活用を視野に入れる

空き家活用やバリアフリー改修に対する自治体の補助金が使える場合があります。これらを知っているかどうかで、実質的な負担額が数十万円単位で変わることがあります。

まとめ：用途変更の費用は「開業後の収益」で回収する投資

用途変更にかかる100万円、200万円という費用は、一見すると高額に感じられます。しかし、これは建物を「負債」から「収益資産」へと変えるための入場券です。

1. 設計士と行政書士、それぞれの役割と相場を理解する。
2. 200平米の壁と図面の有無が、費用を左右する最大要因であることを知る。
3. プロの知見を借りて、最短ルートで営業許可を取得し、機会損失を防ぐ。

正しい知識を持ち、信頼できるパートナーと共に進めることで、予算オーバーを防ぎながら、大阪の旺盛な宿泊需要を取り込む準備を整えることができます。

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