清掃費の設定ミスで赤字に？大阪の民泊ホストが教える利益が出る価格設定

2025年、大阪・関西万博の開催を目前に控え、大阪の民泊市場はかつてない盛り上がりを見せています。インバウンド観光客の増加に伴い、予約は順調に入っているオーナー様も多いはずです。

しかし、その一方で深刻な悩みを抱えるホストが急増しています。

「予約は埋まっているのに、月末に計算すると手残りの利益が少ない」

「清掃業者への支払いが高すぎて、実質赤字になっている予約がある」

もしあなたがそう感じているなら、それは**「清掃料金の設定ミス」が原因かもしれません。

先にこの記事の結論からお伝えします。

民泊運営において、「清掃料金」は単なる経費の回収ではなく、収益構造を決定づける「戦略的価格」**です。

実費をそのまま請求するだけでは赤字リスクがあり、逆に高くしすぎるとAirbnbの総額表示で競争力を失います。

この記事では、多くのホストが陥る「清掃費の罠」と、大阪特有のコスト事情を踏まえた「利益が出る適正価格の算出ルール」を徹底解説します。

なぜ多くのホストが「清掃費貧乏」に陥るのか？

「清掃業者に支払う金額」＝「ゲストに請求する清掃料金」

このシンプルな図式で設定していませんか？ 実はこれが赤字への第一歩です。清掃費には、見積もりに現れない「見えないコスト」や「変動リスク」が潜んでいるからです。

失敗パターン1：隠れコストの計算漏れ

業者からの見積もりが「1回4,500円」だったとします。そこでゲストへの請求も4,500円に設定してしまうと、以下のコストが持ち出し（赤字）になります。

• リネンサプライ代: シーツやタオルのレンタル費（1セット数百円〜）
• 消耗品費: シャンプー、洗剤、トイレットペーパーの補充
• ゴミ処理費: 大阪市指定の事業系ゴミ処理券や回収費
• 消費税・OTA手数料: 清掃費にも手数料（約15%）や税金がかかります

これらを加味すると、実質コストは6,000円を超えているかもしれません。1予約ごとに1,500円の赤字を出していては、宿泊費の利益が食いつぶされてしまいます。

失敗パターン2：Airbnbの「総額表示」による予約減

逆に、「絶対に損をしたくない」と清掃費を高く設定しすぎると（例：1万円など）、予約が入らなくなります。

Airbnbなどの予約サイトでは、現在「税・手数料込みの総額」で検索結果を表示する機能が標準化されています。

1泊8,000円と安く見せても、清掃費が高ければ「総額が高い物件」と判断され、クリックすらされなくなってしまいます。

大阪特有の事情！ コストを跳ね上げる3つの要因

特に大阪で民泊を運営する場合、他の地域とは異なるコスト構造を理解しておく必要があります。

1. 厳しい「ゴミ処理」コスト

大阪市において、民泊から出るゴミは「事業系廃棄物」です。家庭ゴミの集積所に捨てることは違法です。

正規の許可業者に回収を依頼するか、事業用ゴミ処理券を購入して処理する必要があります。このコストは決して安くなく、かつゲストが出すゴミの量によって変動するため、余裕を持った設定が必要です。

2. 「駐車場代」の高騰

大阪市内の中心部（ミナミ・キタ）は、コインパーキング代が非常に高額です。

清掃業者が車で移動する場合、1回あたり1,000円〜2,000円の駐車料金が実費請求されるケースが多々あります。バイク移動の業者を選ぶなどの対策をしないと、ここで利益が削られます。

3. 「リネンサプライ」の必須化

高稼働の大阪市場では、部屋の洗濯機で洗う「現地洗濯」はリスクが高すぎます（乾燥が間に合わない等）。ホテル仕様のリネンサプライ（レンタル）が主流ですが、これは変動費として清掃費にオンされます。

利益が出る！「黄金の価格設定ルール」

では、いくらに設定すれば良いのでしょうか。赤字を防ぎつつ、予約率を維持するための計算式とテクニックを公開します。

ルール1：基本計算式は「実費 × 1.2 ＋ OTA手数料」

まずは赤字を出さないための最低ラインを計算します。

【設定すべき清掃料金】 ＝ （業者への支払額 ＋ リネン代 ＋ ゴミ処理・消耗品予備費） ÷ 0.85

※0.85は、OTA手数料（約15%）を引いた後に手元に残る金額を調整するための係数です。

さらに、イレギュラーな汚れや備品破損に備えて、実費に20%程度（×1.2）上乗せしておくと、トラブル時の持ち出しを防げます。

ルール2：清掃費を下げて「連泊」を狙う

「清掃費が高いと予約が入らない」というジレンマを解消する最善策は、**「清掃費は少し高め（実費回収）に設定し、宿泊費で調整する」ことです。

具体的には、「連泊割引」**を強めに設定します。

• 1泊のゲスト: 割高な清掃費を負担してもらう（手離れが悪い分の対価）。
• 3泊以上のゲスト: 宿泊費の割引で、1泊あたりの総額を下げる。

これにより、清掃コストがかさむ短期客を減らし、利益率の高い長期滞在客（ロングステイ）を優遇することができます。

ルール3：清掃費を「松竹梅」で使い分ける

業者との交渉テクニックです。

閑散期は「簡易清掃プラン（安価）」、繁忙期は「フル清掃プラン（通常価格）」と使い分けたり、ゲスト人数によってリネン代を変動させたりすることで、無駄なコストを抑えます。

清掃は「コスト」ではなく「投資」と考える

最後にマインドセットの話です。

清掃費を安く抑えようとして、質の低い業者（研修不足のスタッフ）に依頼するのは自殺行為です。

「髪の毛が落ちていた」「水回りが臭う」といった低評価レビューが1つでもつくと、今後の予約率は激減し、機会損失額は数十万円になります。

逆に、多少高くてもピカピカに仕上げてくれる業者に依頼し、**「清潔感：★5」を獲得できれば、相場より高い宿泊単価でも予約が入るようになります。

清掃費はケチるものではなく、「高評価レビューを買うための投資」**と割り切ることが、長期的に利益を最大化する秘訣です。

まとめ：透明性のある業者を選び、戦略的な価格設定を

1. 隠れコスト（ゴミ・リネン・手数料）を含めた実質原価を知る。
2. 実費ギリギリではなく、リスクヘッジ分を上乗せする。
3. 連泊割引を活用して、ゲストの総額負担感を調整する。

この3ステップで、あなたの民泊は「忙しいのに儲からない」状態から脱却できます。

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