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完全無料 オンライン相談旅館業に必要な「検査済証」とは？無い場合はどうする？
「中古の戸建てを購入して、リノベーションして旅館業の許可を取りたい」
「所有している空きビルをホテルに転用したい」
インバウンド需要の回復に伴い、こうした相談が急増しています。しかし、物件購入の契約直前、あるいは保健所への事前相談の段階になって、多くのオーナー様が直面する「巨大な壁」があります。
それが、「検査済証（けんさずみしょう）」の有無です。
先にこの記事の結論からお伝えします。
旅館業（特に延床面積200㎡を超える物件）の許可取得において、**検査済証は「原則必須」**です。これがなければ、用途変更の確認申請が通らず、合法的に営業を開始することができません。
しかし、諦めるのはまだ早いです。
もし手元に検査済証がなくても、**「台帳記載事項証明書」で代用したり、「一級建築士による法適合状況調査」**を行ったりすることで、許可への道が開けるケースがあるからです。
この記事では、旅館業許可の最大の難関とも言える「検査済証」の基礎知識から、紛失した場合の対処法、そして検査済証が存在しない物件でのリカバリー策までを、専門的な視点でわかりやすく解説します。
そもそも「検査済証」とは何か？
まずは基礎知識です。検査済証とは、一言で言えば**「この建物は、建てた当時の法律をしっかり守って完成しましたよ」ということを行政が証明する「卒業証書」のようなもの**です。
建物を建てるプロセスは、大きく分けて以下の3ステップで進みます。
- 建築確認申請（着工前）： 「こういう図面で建てます」と申請し、許可をもらう（＝確認済証の発行）。
- 工事・中間検査： 実際に建てる。
- 完了検査（完成後）： 「図面通りに完成しました」と検査を受け、合格する（＝検査済証の発行）。
つまり、検査済証があるということは、「違法建築ではありません」という国のお墨付きがある状態を指します。逆に言えば、これが無い建物は「図面通りに建てられたか分からない」「勝手に増築したかもしれない」という疑いを持たれてしまうのです。
なぜ旅館業の許可にこれが必要なのか？
「住宅として今まで普通に住んでいたのだから、問題ないのでは？」と思われるかもしれません。
しかし、旅館業を始めるということは、建物の使い道を「住宅」から「宿泊施設（特殊建築物）」に変えることを意味します。これを建築基準法では**「用途変更」**と呼びます。
旅館やホテルは不特定多数の人が利用するため、一般住宅よりも厳しい安全基準が求められます。
旅館業法および建築基準法のルールでは、「旅館業に使用する床面積が200㎡を超える場合」、用途変更の確認申請を行わなければなりません。そして、この申請を行うための大前提条件が、「既存の建物が適法であること（＝検査済証があること）」なのです。
※2019年の法改正で、用途変更が必要なラインが100㎡超から200㎡超に緩和されました。
「検査済証」が見当たらない！考えられる2つのパターン
いざ物件の書類を探してみても、検査済証が見つからないことは珍しくありません。特に築古物件の場合、その確率は跳ね上がります。
「無い」といっても、状況によって大きく2つのパターンに分かれます。
パターン1：過去に発行されたが、紛失した（紙が無いだけ）
建物が完成した当時は完了検査を受け、検査済証も発行されたけれど、長い年月の間にオーナーが変わったり、引越しを繰り返したりする中で紙の原本を紛失してしまったケースです。
この場合、解決は比較的簡単です。
パターン2：そもそも完了検査を受けていない（未発行）
こちらが深刻なケースです。
実は、平成10年（1998年）以前の日本では、完了検査を受ける率（受検率）が非常に低く、ひどい時期には半数以下の建物しか検査を受けていませんでした。「建ててしまえばこっちのもの」という時代背景があったのです。
この場合、そもそも検査済証が存在しません。当然、再発行もできません。
解決策①：紛失した場合は「台帳記載事項証明書」を取る
パターン1（紛失）の場合、あるいは「発行されたかどうかも分からない」場合、まずは管轄の役所（建築指導課など）に行きましょう。
そこで、**「建築計画概要書」や「台帳記載事項証明書」**の発行を請求します。
役所のデータベース（台帳）に、「○年○月○日に検査済証を交付しました（番号：第○○号）」という記録が残っていれば、この「台帳記載事項証明書」を取得することで、検査済証の代わりとして使用することができます。
これで「建物は適法です」と証明できるため、旅館業の許可申請や用途変更の手続きに進むことができます。これが最もスムーズな解決ルートです。
解決策②：未発行の場合は「法適合状況調査」を行う
問題は、役所の台帳を見ても「検査済証の交付記録がない」というパターン2（未受検）の場合です。
昔はこれで詰んでいましたが、現在は国土交通省のガイドラインにより、救済措置が用意されています。
それが、**「一級建築士等による法適合状況調査」**です。
調査の流れと仕組み
簡単に言うと、**「当時の検査の代わりに、今の建築士が詳しく調査をして、安全性を証明する」**という方法です。
- 資料収集: 図面や過去の記録を集めます。
- 現地調査: 建築士が現地に入り、建物の傾き、コンクリートの強度、構造などを専門的に調査します。
- 報告書作成: 「この建物は、建築当時の法律に適合しています」という報告書を作成します。
- 提出: この報告書を検査済証の代わりとして提出し、用途変更の申請を行います。
これにより、検査済証がない物件でも、合法的に旅館業を始める道が開けます。
ただし、コストとリスクがある
この調査は、ただ書類を作るだけではありません。実際に壁の一部を剥がして内部を確認したり、専門的な機材を使ったりするため、数十万円〜百万円単位の調査費用がかかることがあります。
また、調査の結果、「違法な増築が見つかった」「耐震性が足りない」となれば、高額な改修工事が必要になる、あるいは結局許可が下りないというリスクもあります。
「200㎡以下」なら検査済証は不要なのか？
ここで、多くの方が疑問に思う点があります。
「2019年の緩和で、200㎡以下なら用途変更の確認申請は不要になったはず。じゃあ、検査済証もいらないのでは？」
結論から言うと、**「手続き上は不要だが、実質的には必要（安全性の証明は必須）」**です。
建築基準法と旅館業法のダブルチェック
たしかに、200㎡以下の物件であれば、建築基準法上の「用途変更の確認申請」という手続きは不要です。したがって、窓口で検査済証の提出を求められることもありません。
しかし、ここで安心するのは早計です。
旅館業の許可を出す「保健所」は、**「建築基準法に適合していること」**を許可の条件としています。
申請手続きが不要になっただけで、「法律を守らなくていい」わけではありません。保健所や消防署は、図面や現地を見て「この建物、本当に大丈夫？違法建築じゃない？」と疑義を持てば、建築指導課に照会をかけます。
その際、違法建築（容積率オーバーや無断増築など）であることが発覚すれば、当然ながら旅館業の許可は下りません。
つまり、200㎡以下であっても、「検査済証がある（＝適法な建物である）」物件を選ぶのが鉄則であり、無い場合は少なくとも建築士に見てもらい、「違法建築ではない」という確証を得ておく必要があります。
絶対に手を出してはいけない「違法建築物件」
検査済証がない物件の中には、残念ながら「意図的な違法建築」も混ざっています。これらに手を出してしまうと、旅館業はおろか、資産価値としても致命的なダメージを負います。
- 違法増築（既存不適格ではない）:「既存不適格」とは、建てた当時は合法だったが、今の法律には合わない建物のこと。これはリノベーションで救済可能です。一方、「違法建築」とは、建てた当時から法律を破っている（建ぺい率オーバーなど）建物のこと。これは原則、是正（減築など）しない限り許可は取れません。
- 屋上のプレハブやサンルーム:登記されていない増築部分は、違法建築の温床です。これがあるだけで、建物全体がNG判定を受けることがあります。
まとめ：検査済証は「物件の健康診断書」。購入前の確認が命
旅館業において、建物は単なる箱ではなく、ゲストの命を守るための器です。
検査済証の有無は、その器が安全かどうかを判断する最初のフィルターです。
「安くて雰囲気の良い古民家を見つけた！」と飛びつく前に、不動産屋さんに必ず**「検査済証はありますか？」「無ければ台帳記載事項証明書は取れますか？」**と聞いてください。
もし「無い」と言われたら、安易に購入せず、どれくらいのコストをかければ適法性を証明できるのか、専門家を交えてシミュレーションする必要があります。
「知らなかった」では済まされない建築法規の世界。
後戻りできない契約をする前に、まずはプロの診断を受けることを強くお勧めします。
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