「ホテル投資は儲からない」は本当？失敗しないための物件選びとリスク管理

不動産投資の世界で、近年ひときわ注目を集めている「ホテル投資」。

インバウンド需要の爆発的な回復で参入を検討する方が増える一方で、インターネットやSNSでは**「ホテル投資は儲からない」「リスクが高すぎる」「やめておけ」**といったネガティブな声も散見されます。

これから投資を始めようとする方にとって、これらの噂は非常に気になるところでしょう。

先にこの記事の結論からお伝えします。

「ホテル投資は儲からない」というのは、半分は真実ですが、半分は間違いです。

正確には、**「マンション投資（大家業）と同じ感覚で取り組むと失敗するが、宿泊ビジネス（経営）として戦略的に取り組めば、他の不動産投資を圧倒する高収益が得られる」**というのが真実です。

儲からないと言われる最大の原因は、運営経費の見積もりの甘さと、ターゲット選定のミスにあります。逆に言えば、ここさえ押さえれば、インフレ時代に最も強い資産形成の手段となり得ます。

この記事では、なぜ「儲からない」と言われるのかその構造的な理由を解き明かし、失敗を回避して着実に利益を出すための「物件選び」と「リスク管理」の極意を徹底解説します。

なぜ「ホテル投資は儲からない」と言われるのか？3つの誤解と真実

火のない所に煙は立ちません。ネガティブな評判が立つには、それなりの理由があります。まずは、多くの投資家が陥る「失敗のパターン」を知ることから始めましょう。

1. 「表面利回り」の罠にハマっている

不動産情報サイトで「利回り15%！」といった魅力的な数字を見て飛びついたものの、蓋を開けてみれば手元に全然お金が残らない。これが最も多い失敗例です。

• マンション投資: 経費は管理費・修繕積立金・税金程度。家賃収入の8〜9割が手元に残ることも。
• ホテル投資: 清掃費、リネン代、OTA手数料（予約サイトへの支払）、光熱費、消耗品費など、**売上の40%〜60%が経費（ランニングコスト）**として消えます。

「表面利回り」だけで判断し、この重たいランニングコストを計算に入れていない投資家が、「話が違う！儲からない！」と嘆いているのです。

2. 「ボラティリティ（変動）」に耐えられない

ホテル投資は、景気や季節の影響をダイレクトに受けます。

桜のシーズンや年末年始は爆発的に稼げますが、2月や6月の閑散期は赤字になることもあります。また、パンデミックや災害が起きれば、客足はピタリと止まります。

毎月定額の家賃が入るマンション投資に慣れている人にとって、このジェットコースターのような収支変動は精神的なストレスとなり、「安定しない＝悪い投資」と判断されがちです。

3. 「運営」を軽視している

「物件を買って、運営会社に丸投げすればいい」という安易な考えも危険です。

運営会社の能力が低ければ、集客はできず、レビューは荒れ、清掃費などの経費ばかりが嵩みます。ホテル投資の成否は、物件のポテンシャルが5割、運営（オペレーション）の質が5割で決まります。ここをコントロールできないと、収益化は不可能です。

それでもホテル投資をおすすめする「圧倒的なメリット」

リスクがある一方で、成功した時のリターンは他の投資を凌駕します。

• インフレ耐性が最強: 物価が上がれば、翌日から宿泊料金を値上げできます。家賃を上げるのに数年かかる賃貸経営とはスピード感が違います。
• 実質利回り10%超えが可能: 経費を差し引いた後でも、二桁の利回りを狙えるのはホテル投資だけです。
• 資産価値の向上: 高収益を生むホテルは、収益還元法により物件の評価額が上がり、売却時（出口戦略）に大きなキャピタルゲインを得られる可能性があります。

では、どうすれば「儲かるホテル投資」を実現できるのでしょうか。

失敗しないための「物件選び」3つの鉄則

成功の土台は、物件選びで決まります。ここで妥協すると、どんなに優秀な運営チームでもリカバリーできません。

鉄則1：ターゲットを「絞り込んだ」立地選定

「駅から近ければいい」だけでは不十分です。

• インバウンド狙い: 空港からのアクセス、主要観光地（難波、心斎橋、USJなど）への移動しやすさを最優先。
• 国内旅行者狙い: 静かな環境や、駐車場（ロードサイド）の有無が重要になることも。

大阪で言えば、ただ「大阪市内」であるだけでなく、「関西空港から乗り換えなしで行ける沿線か？」「京都や奈良へのアクセス拠点になれるか？」といった視点でエリアを選定します。

鉄則2：法的な「適法性」の確認（用途地域・接道）

ここが最大の落とし穴です。

どれだけ安くて良い物件でも、**「用途地域」が住居専用地域であれば、365日営業の旅館業許可は取れません（民泊新法の180日営業のみ）。また、「接道義務」**を満たしていないと、消防設備の設置基準が厳しくなり、改装費が跳ね上がります。

「旅館業の許可が取れる物件か」を、購入前に専門家（建築士や行政書士）に見てもらうことは必須条件です。

鉄則3：差別化できる「広さ」と「間取り」

現在、ビジネスホテル（15㎡〜20㎡）の供給は過剰気味です。今から参入するなら、ここでの勝負は避けるべきです。

狙い目は、**「ファミリー・グループ向け（40㎡以上）」**です。

• 家族4人が同じ部屋で寝られる。
• キッチンや洗濯機があり、長期滞在できる。
• スーツケースを広げても余裕がある。

こうした物件は、ホテルでは供給が少なく、需要に対して圧倒的に不足しています。ここを狙うことで、価格競争に巻き込まれず、高単価での予約を獲得できます。

利益を守るための「リスク管理」術

物件が決まったら、次は運営面でのリスクヘッジです。赤字を出さないための仕組みを作りましょう。

1. 固定費を「変動費化」する

売上が下がった時に赤字になる原因は、人件費などの「固定費」です。

これを防ぐために、清掃費やリネン費、運営代行手数料などを、**「成果報酬型（売上や稼働に応じた支払い）」**にするのが賢い方法です。

「稼働しなければ経費もかからない」状態を作っておけば、閑散期でも傷は浅くて済みます。

2. 複数の集客チャネルを持つ

Booking.comやAirbnbだけに依存するのは危険です。

• 複数のOTA（Expedia, Agoda, AsiaYoなど）に掲載し、サイトコントローラーで一元管理する。
• 自社サイトやSNS（Instagram）からの直接予約を増やし、手数料（約15%）を削減する。販路を分散させることで、特定のサイトの仕様変更やトラブルの影響を受けにくくします。

3. 「出口戦略」を最初から描く

万が一、運営がうまくいかなかった場合の撤退プランも考えておきましょう。

• 住宅への転用: キッチンやバスルームなどの設備を一般住宅仕様にしておけば、賃貸物件や実需（売却）として市場に出せます。
• 運営会社の変更: 物件自体に問題がないなら、運営会社を変えるだけでV字回復するケースも多々あります。

まとめ：ホテル投資は「経営者視点」で勝つ

「ホテル投資は儲からない」という噂は、あくまで準備不足で参入した人たちの嘆きです。

市場のニーズを読み解き、適切な物件を選び、コスト管理を徹底すれば、これほどエキサイティングで実入りの良いビジネスはありません。

重要なのは、「大家さん」ではなく「経営者」としての自覚を持つこと。そして、自分の苦手な分野（集客や日々の管理）を補ってくれる**「優秀なパートナー（運営代行会社）」を見つけること**です。

正しい知識と戦略があれば、ホテル投資はあなたの資産形成における最強のエンジンとなるはずです。

その「物件選び」と「運営」、私たちプロが支えます

「気になる物件があるが、本当に利益が出るかシミュレーションしてほしい」

「旅館業の許可が取れる物件かどうか、プロの目で診断してほしい」

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そのお悩み、ぜひ私たちにご相談ください。

私たちStay Buddy株式会社は、大阪エリアを知り尽くしたホテル・民泊運営のプロフェッショナル集団です。

私たちは、単なる運営代行ではありません。投資の入り口である「物件選定」からサポートします。

• 専門家による法務・建築リスクの事前診断
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