ホテル投資の表面利回りと実質利回りはどれくらい？大阪市のリアルな収支モデル例を公開

インバウンド需要が沸騰している大阪市。不動産投資の中でも、特に「ホテル・民泊投資」への注目度は過去最高レベルに達しています。

物件情報サイトやセミナーでは「利回り15%超！」「驚異の20%！」といった景気の良い数字が踊っていますが、これらの数字をそのまま信じて投資を始めると、痛い目を見る可能性があります。

先にこの記事の結論からお伝えします。

ホテル投資において、広告に掲載されている「表面利回り」はあくまで参考値に過ぎません。運営経費を差し引いた「実質利回り（NOI利回り）」は、表面利回りの「約半分から6割程度」に落ち着くのが一般的です。

しかし、それでもなお、実質利回りで8%〜10%以上を狙えるポテンシャルがあるのが、現在の大阪ホテル市場の魅力です。

重要なのは、表面上の数字に踊らされるのではなく、「何にいくらの経費がかかるのか」という内訳を正確に把握し、運営力で利益を残すことです。

この記事では、投資初心者が陥りやすい利回りの罠と、大阪市内で実際に運営されている施設をモデルにしたリアルな収支シミュレーションを公開します。

なぜホテル投資は「表面利回り」と「実質利回り」の乖離が大きいのか？

まず、基礎知識として利回りの違いを明確にしておきましょう。

• 表面利回り（グロス）: 年間の満室想定売上 ÷ 物件購入価格
• 実質利回り（ネット/NOI）: （年間売上 － 年間運営経費） ÷ 物件購入価格

一般的なワンルームマンション投資の場合、経費は管理費や修繕積立金、固定資産税程度であり、表面利回りと実質利回りの差はそこまで大きくありません（せいぜい1〜2%の差）。

しかし、ホテルや民泊は「不動産賃貸業」ではなく「宿泊サービス業」です。そのため、売上を作るためにかかるランニングコスト（運営経費）が、賃貸経営とは比較にならないほど多くかかります。

【ホテル投資特有の主な経費】

• OTA手数料: Booking.comやAirbnbなどの予約サイトに支払う手数料（売上の約15%前後）。
• 清掃費・リネン費: ゲストが入れ替わるたびに発生する必須コスト。
• 光熱費・Wi-Fi: 一般家庭よりも使用頻度が高く、高額になりがち。
• 消耗品費: シャンプー、ティッシュ、トイレットペーパーなどの補充費用。
• 運営代行手数料: ゲスト対応や管理を委託する場合の費用（売上の20%前後）。

これらの経費を合計すると、売上の40%〜60%程度になることが一般的です。つまり、手元に残る利益は売上の半分程度。これが「表面利回り20%でも、実質は10%」という数字のカラクリです。

【シミュレーション】大阪市内の戸建て民泊（特区民泊）のリアルな収支

では、具体的にどれくらいの利益が見込めるのでしょうか。大阪市内の好立地（難波・天王寺エリアへのアクセス良好）にある中古戸建てを購入し、リノベーションして「特区民泊（365日営業）」として運用する場合のモデルケースを見てみましょう。

物件スペックと初期投資

• 物件種別: 大阪市内の木造2階建て（延床90㎡・4LDK）
• 定員: 最大10名（ファミリー・グループ向け）
• 物件価格: 2,500万円
• リノベーション・家具家電・消防設備費: 1,000万円
• 諸経費（仲介手数料・許可申請費等）: 300万円
• 【初期投資合計】: 3,800万円

売上予測（インバウンド需要を加味）

• 平均宿泊単価（ADR）: 35,000円（平日2.5万、週末5万、繁忙期8万の平均）
• 稼働率: 80%（大阪市の人気エリア平均）
• 年間売上: 35,000円 × 365日 × 80% ≒ 1,022万円

表面利回りの計算

1,022万円 ÷ 3,800万円 ＝ 26.8%

広告にはこの数字が掲載されます。非常に魅力的に見えますが、ここから経費を引いていきます。

運営経費の内訳（月平均・年換算）

1. OTA手数料（約15%）: 153万円
2. 清掃・リネン費（月15回×8,000円）: 144万円
3. 光熱費・Wi-Fi（月4万円）: 48万円
4. 消耗品・雑費（月1万円）: 12万円
5. 運営代行手数料（売上の20%）: 204万円
6. 固定資産税・火災保険: 15万円

• 【年間経費合計】: 約576万円 （売上対比 約56%）

実質利回り（NOI）の計算

• 年間手残り利益（NOI）: 1,022万円 － 576万円 ＝ 446万円
• 実質利回り: 446万円 ÷ 3,800万円 ＝ 11.7%

結論：それでも実質10%超えは狙える

いかがでしょうか。表面利回り26.8%から、実質利回りは11.7%まで下がりました。

「半分以下になった」とガッカリされるかもしれませんが、冷静に考えてみてください。

現在の不動産市況において、実質利回りで11%〜12%を出せる金融商品は、ホテル・民泊投資以外にはほとんど存在しません。（一般的なマンション投資の実質利回りは3〜4%程度です）。

この「11.7%」という数字は、50%近い経費をかけて「完全運営委託（オーナーは何もしない）」をした上で残る数字です。ここにホテル投資の真の魅力があります。

実質利回りをさらに高めるための3つのポイント

上記のシミュレーションは標準的なモデルですが、運営の工夫次第で、この実質利回りをさらに引き上げることが可能です。

1. 「清掃費」のコントロール

経費の中で大きなウェイトを占めるのが清掃費です。

例えば、連泊（ロングステイ）を推奨するプランを作成し、清掃回数を減らすことで、売上を維持しながら経費を削減できます。また、リネンをレンタルではなく物件内で洗濯・乾燥するオペレーションを組むことで、リネン代を圧縮することも可能です。

2. 「直販比率」を高めて手数料カット

Booking.comやAirbnbに頼り切りだと、常に15%程度の手数料が引かれます。

SNS（InstagramやTikTok）での発信を強化し、自社サイトやDMからの直接予約を増やすことができれば、その15%がまるまる利益になります。リピーター対策も重要です。

3. 「高単価」を狙う内装への投資

初期投資をケチって中途半端な内装にするよりも、最初にしっかりとデザインに投資し、「泊まりたい！」と思わせる写真映えする空間を作る方が、結果として宿泊単価（ADR）を上げられます。

単価が上がれば、清掃回数（労力）を変えずに売上だけが伸びるため、利益率が劇的に改善します。

まとめ：ホテル投資は「経営力」で利回りが変わる

マンション投資は「買った瞬間に勝負が決まる（立地と価格）」と言われますが、ホテル投資は**「買ってからが勝負」**です。

表面利回りと実質利回りの差は「運営コスト」です。

しかし、このコストを適切にコントロールし、売上を最大化する戦略を持つことができれば、他の投資ではあり得ない高収益を実現できるのが大阪のホテル投資です。

数字のマジックに惑わされず、リアルな収支計画を立て、確実なリターンを狙いにいきましょう。

その「収支計画」、私たちプロが診断・最大化します

「検討中の物件があるが、本当に利益が出るのか不安だ」

「表面利回りだけでなく、リアルな実質利回りをシミュレーションしてほしい」

「経費を抑えつつ、売上を最大化する運営を任せたい」

そのお悩み、ぜひ私たちにご相談ください。

私たちStay Buddy株式会社は、大阪エリアに特化したホテル・民泊の運営代行を行うプロフェッショナル集団です。

私たちは、

• ①エリアの市場データを基にした、精度の高い収支シミュレーションを無料で作成します。
• ②AIを活用した価格調整と、SNSマーケティングによる直販強化で、売上の最大化を図ります。
• ③自社基準の効率的な清掃オペレーションにより、無駄な経費を削減し、オーナー様の手残り利益（実質利回り）を最大化します。

「投資してよかった」と思える結果を出すために。

まずは、あなたの投資計画が現実的かどうか、無料の収支診断から始めてみませんか？お気軽にお問い合わせください。