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完全無料 オンライン相談ホテルやるなら抑えておきたい「用途地域」の全貌
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「雰囲気の良い住宅街の古民家を改装して、隠れ家旅館を作りたい」
不動産投資やインバウンドビジネスに興味がある方なら、一度はこのような構想を抱いたことがあるかもしれません。しかし、その夢を実現しようとした矢先、役所の窓口で「この場所では営業できません」と門前払いを食らい、計画が白紙に戻るケースが後を絶ちません。
その最大の壁となるのが、**「用途地域（ようとちいき）」**です。
先にこの記事の結論からお伝えします。
ホテルや旅館業（簡易宿所含む）の許可が取れるかどうかは、物件のスペック以前に、その土地の「用途地域」で100%決まります。
どれだけ内装にお金をかけようと、どれだけ消防設備を整えようと、用途地域がNGであれば、365日営業可能なホテルビジネスを行うことは法的に不可能です。
この記事では、ホテル投資を検討するすべての人が最初に知っておくべき「用途地域」のルールと、物件選びで絶対に失敗しないためのチェックポイントを、専門用語を噛み砕いて徹底解説します。
そもそも「用途地域」とは何か？
日本には、無秩序な開発を防ぎ、快適な街づくりを行うための「都市計画法」という法律があります。この法律に基づき、土地を「ここは住むための場所」「ここは商売をするための場所」「ここは工場のための場所」といった具合に、13種類に色分けしたものが用途地域です。
混ぜるな危険！住環境と商業活動
静かに暮らしたい住宅街のど真ん中に、深夜まで騒がしいホテルや工場ができたらトラブルになりますよね。そうした住環境の悪化を防ぐため、建築基準法によって、用途地域ごとに「建てて良い建物」と「建ててはいけない建物」が厳格に決められています。
ホテル・旅館業は「不特定多数の人が出入りする施設」であるため、建築基準法上の**「特殊建築物」**に分類され、建築できるエリアが厳しく制限されています。
ホテル・旅館業が「できる地域」と「できない地域」
ここが最も重要なポイントです。13種類の用途地域のうち、ホテル・旅館業（簡易宿所）の営業が認められているのは、以下の6つの地域のみです。
【営業OK】ホテル・旅館業が可能な6つの地域
このエリアにある物件なら、原則として旅館業法の許可取得を目指せます。
- 商業地域デパート、映画館、オフィスビルなどが立ち並ぶ、いわゆる繁華街や駅前のエリアです。ほぼ全ての建物が建築可能で、ホテル運営に最も適しています。
- 近隣商業地域商店街やスーパーなど、近隣住民が買い物をするエリアです。ここもホテル営業が可能です。
- 準住居地域道路沿いなどに指定されることが多く、住環境と自動車関連施設などが調和したエリアです。ホテル営業は可能です。
- 第二種住居地域アパートやマンション、店舗、事務所などが混在するエリアです。ここも可能です。
- 準工業地域環境悪化の恐れがない軽工業の工場と、住宅や店舗が混在するエリアです。近年、工場跡地をリノベーションしたホテルなどで人気があります。
- 第一種住居地域（※要注意）原則としてホテル・旅館の建築は**「3,000㎡以下」**に限られます。小規模な施設であれば可能ですが、自治体によっては独自の制限をかけている場合があるため、事前の確認が必須です。
【営業NG】原則として許可が下りない地域
以下の地域にある物件は、どんなに安くて魅力的でも、旅館業の許可は取れません。購入候補から外しましょう。
- 第一種・第二種低層住居専用地域（閑静な住宅街）
- 第一種・第二種中高層住居専用地域（マンション中心の住宅街）
- 田園住居地域
- 工業地域・工業専用地域（湾岸エリアや大規模工場地帯）
※ただし、例外として「特例許可」などが認められるレアケースもありますが、初心者にはハードルが高すぎるため推奨しません。
「民泊新法」なら住宅街でもできる？その落とし穴
「でも、住宅街にある民泊を見たことがあるよ？」と思った方もいるでしょう。
ここで混同してはいけないのが、**「旅館業法（ホテル・簡易宿所）」と「住宅宿泊事業法（民泊新法）」**の違いです。
民泊新法（届出住宅）の場合
年間営業日数が180日以内に制限される「民泊新法」であれば、上記のNGエリア（低層住居専用地域など）でも、基本的には営業が可能です（※マンション管理規約や自治体の上乗せ条例で禁止されている場合を除く）。
旅館業法（許可施設）の場合
今回のテーマである「ホテル・旅館業」として、365日フル稼働させて収益を最大化したい場合は、前述した6つの用途地域でなければなりません。
【結論】
ビジネスとして本格的に収益を上げたいなら、180日制限のある住宅街（住居専用地域）の物件は避け、「商業地域」や「第二種住居地域」などの365日営業可能なエリアを狙うのが鉄則です。
用途地域ごとの「運営のしやすさ」と「リスク」
「営業できる地域」の中でも、それぞれに特徴があります。投資戦略に合わせて選びましょう。
1. 商業地域・近隣商業地域（最強エリア）
- メリット: 繁華街に近いため集客力が抜群。騒音などの近隣トラブルリスクが比較的低い。容積率が高く、大きな建物が建てられる。
- デメリット: 土地値や物件価格が高い。競合ホテルが多い。
- 向いている人: 資金力があり、高稼働・高単価でガンガン回したい人。
2. 準工業地域（穴場エリア）
- メリット: 商業地域に比べて物件価格が安い傾向がある。天井が高い倉庫や工場跡地など、ユニークな物件が見つかることがある。
- デメリット: 周辺環境が殺風景な場合がある。駅から遠いケースがある。
- 向いている人: リノベーションで差別化を図り、初期投資を抑えたい人。
3. 第二種住居地域（ハイリスク・ハイリターン）
- メリット: 住宅街の中にあり、静かな環境を提供できる。「暮らすような滞在」を好む層に人気。
- デメリット: 周囲は一般の住民が暮らしているため、ゲストのゴミ出しや騒音に対する目が非常に厳しい。近隣トラブルが営業停止に直結するリスクがある。
- 向いている人: 近隣対応などの管理体制を徹底できる人。
物件購入前に必ずやるべき「調査」の方法
不動産屋の「たぶん大丈夫ですよ」を信じてはいけません。必ず自分で裏を取りましょう。
1. 「Googleマップ」と「都市計画図」を照らし合わせる
多くの自治体は、Webサイトで都市計画図（用途地域マップ）を公開しています。「大阪市 用途地域 マップ」などで検索すればすぐに出てきます。住所を入力し、その土地の色分けを確認しましょう。
2. 「道路」を挟んで色が違うことに注意
用途地域は、大きな道路を境に変わることがよくあります。
「道路の向かい側は商業地域だからOK」だと思って買ったら、「自分の敷地は住居専用地域だった」という悲劇は実際に起きています。
3. 役所の「建築指導課」で確認する
最も確実な方法です。物件の図面や住所を持って、役所の窓口へ行き、「ここで旅館業（簡易宿所）の許可を取りたいが、用途地域上の問題はないか」と相談します。
ここでは用途地域だけでなく、接道義務や、自治体独自の「上乗せ条例（ラブホテル規制や文教地区指定など）」についても教えてもらえます。
まとめ：用途地域は「参入障壁」であり「守り神」
用途地域の制限は、一見すると面倒なハードルに見えます。
しかし、逆に言えば**「用途地域さえクリアしていれば、競合が容易に入ってこれないエリアで、堂々とビジネスができる」**という強力な参入障壁にもなります。
「内装がおしゃれ」「利回りが良さそう」という理由だけで飛びつかず、まずは冷静に**「その土地の色（用途地域）」**を確認してください。それが、長く安定したホテル経営を行うための第一歩です。
その「物件選び」、私たちプロが診断します
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- 物件購入前の段階から、用途地域や建築基準法に基づく「許可取得の可否」を診断します。
- 行政書士や建築士と連携し、複雑な条例や規制をクリアするための戦略を立案します。
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