【初心者向け】ホテル投資の始め方を5ステップで解説｜メリット・デメリットは？

円安やインバウンド需要の急速な回復を背景に、不動産投資の中でも一際注目を集めているのが「ホテル投資」です。

マンションやアパートへの投資と比較して、収益性の高さ（利回り）が魅力ですが、「素人が手を出すにはハードルが高いのでは？」「具体的な手順がイメージできない」と二の足を踏んでいる方も多いのではないでしょうか。

先にこの記事の結論からお伝えします。

ホテル投資は、正しい手順とパートナー選びさえ間違えなければ、個人投資家でも十分に参入可能であり、一般的な賃貸経営を遥かに凌ぐ収益を生み出すポテンシャルを秘めています。

特に、大規模なビルを建設するのではなく、中古物件や戸建てをリノベーションして「旅館業許可」を取得するスモールラグジュアリーなスタイルであれば、初期投資を抑えつつ高単価を狙うことが可能です。

この記事では、投資初心者の方に向けて、ホテル投資のリアルなメリット・デメリットと、実際に開業して運営を軌道に乗せるまでの「5つのステップ」を体系的に解説します。

ホテル投資とは？一般的な不動産投資との違い

ホテル投資とは、ホテルや旅館、簡易宿所（ゲストハウス・民泊）などの宿泊施設を取得・保有し、そこから得られる宿泊料収入（インカムゲイン）や、将来的な売却益（キャピタルゲイン）を狙う投資手法です。

最大の違いは、マンション投資が「居住」という固定のニーズを対象にしているのに対し、ホテル投資は「観光」という変動するニーズを対象にした「事業」であるという点です。単なる「大家業」ではなく、「経営」の視点が必要になることをまずは理解しておきましょう。

知っておくべきメリットとデメリット

参入前に、リスクとリターンを正しく把握することが投資の鉄則です。

3つの大きなメリット

1. 圧倒的な高利回りが期待できる

一般的なマンション投資の利回りが表面4〜6％程度であるのに対し、成功しているホテル投資では10％〜15％、物件によっては20％を超える利回りを叩き出すことも珍しくありません。宿泊単価は日々変動させることができるため（ダイナミックプライシング）、繁忙期には爆発的な収益を生み出します。

2. インフレに強い

賃貸契約は通常2年ごとの更新ですが、宿泊料金は毎日変更可能です。物価上昇（インフレ）に合わせて即座に料金を値上げできるため、現金の価値が目減りするインフレ局面において、資産を守る強力な盾となります。

3. 節税効果と自己利用

減価償却費などの経費計上がしやすいほか、自身の別荘として利用したり、知人を招待したりといった「楽しみ」を兼ねられる点も、オーナーならではの特権です。

覚悟すべき3つのデメリット

1. 収益のボラティリティ（変動）が大きい

コロナ禍のようなパンデミックや、景気後退、災害などの外部要因により、客足が途絶えるリスクがあります。売上がゼロになっても固定費はかかるため、マンション投資よりもハイリスク・ハイリターンです。

2. 金融機関の融資が厳しい

アパートローンに比べ、ホテル事業への融資は審査が厳格です。事業計画の精度や、運営実績（または運営委託先の実績）が厳しく問われます。ある程度の自己資金が必要になるケースが多いです。

3. 運営の手間が膨大

集客、清掃、予約管理、クレーム対応、設備のメンテナンスなど、やるべき業務は多岐にわたります。サラリーマン投資家が副業で片手間にできるレベルではありません。

【実践編】ホテル投資を始めるための5ステップ

では、実際にゼロからホテル投資を始めるためのロードマップを見ていきましょう。

ステップ1：投資スタイルの決定と資金計画

まず、「どのような形態で投資するか」を決めます。初心者におすすめなのは以下の2パターンです。

• コンドミニアム（分譲ホテル）投資: ホテルの一室を購入し、運営会社に貸し出すスタイル。管理の手間はありませんが、利回りは低めです。
• 小規模旅館・簡易宿所（一棟・戸建て）: 中古の一軒家や小規模ビルを購入・リノベーションし、旅館業許可を取って運営するスタイル。工夫次第で高い利回りが狙えます。

自己資金は物件価格の2〜3割程度を目安に準備し、どのエリア（大阪、京都、東京などの観光地）で、どのターゲット（インバウンド、富裕層など）を狙うか、大まかな戦略を立てます。

ステップ2：物件選定と「用途地域」の確認

ここが最大の難関であり、成功の分かれ道です。

ホテルや旅館は、どこにでも建てられるわけではありません。都市計画法で定められた**「用途地域」**の制限を受けます。

• 適している地域: 商業地域、近隣商業地域など。
• 注意が必要な地域: 住居専用地域（原則としてホテル営業不可）。

不動産情報サイトで「利回りが高い！」と思っても、実は旅館業の許可が取れない物件だったという失敗は後を絶ちません。必ず、物件購入前に自治体の窓口や専門家に相談し、法的にクリアできる物件かどうかを確認してください。

ステップ3：資金調達（融資）

物件が決まったら、金融機関に融資を申し込みます。

ホテル投資の場合、物件の担保価値だけでなく、**「事業計画書」**の説得力が審査を左右します。「周辺の宿泊需要」「想定稼働率」「収支シミュレーション」「運営体制」などを論理的に説明する必要があります。

また、リフォーム費用（内装・消防設備）も高額になるため、物件購入費と合わせて融資を引けるよう交渉します。

ステップ4：リノベーションと許認可申請

物件を購入したら、宿泊施設としてのスペックを満たすための工事を行います。

特に重要なのが**「消防法」**への適合です。自動火災報知設備や誘導灯の設置など、一般住宅にはない設備投資が必要です。

並行して、保健所への「旅館業営業許可申請」を進めます。

• 消防署との事前協議・検査
• 保健所との図面協議・立入検査
• 近隣住民への説明（自治体条例による）

これらのハードルをクリアし、許可証が交付されて初めて営業が可能になります。このプロセスには通常、数ヶ月を要します。

ステップ5：運営体制の構築（オペレーション）

ハード（建物）ができても、ソフト（運営）がなければ収益は生まれません。

前述の通り、ホテル運営は24時間365日の対応が求められる激務です。個人のオーナー様が自分で行うのは現実的ではありません。

ここで重要になるのが、「運営代行会社」への委託です。

• OTA（Booking.com, Airbnb等）での集客・価格調整
• ゲストとの多言語メッセージ対応
• 清掃・リネンの手配
• 緊急時の駆けつけ対応

これら全てをプロに任せることで、オーナー様は「投資家」としてのポジション（収支管理や次の投資検討）に専念することができます。

成功の鍵は「プロを味方につける」こと

ホテル投資は、不動産投資の中でも「事業性」が強いため、難易度は高めです。しかし、その分ライバルが少なく、参入障壁を乗り越えた先には大きな果実が待っています。

初心者が失敗しないための最大のポイントは、**「自分一人でやろうとしないこと」**です。

物件選びの段階から、旅館業法に詳しい専門家や、運営の現場を知るパートナーの意見を取り入れることで、致命的なミスを防ぐことができます。

「良い物件を見極め、プロに運営を任せる」。これが、ホテル投資で資産を築くための最短ルートです。

その「ホテル投資」、私たちが成功へと導きます

「ホテル投資に興味はあるが、物件選びで失敗したくない」

「旅館業の許可申請や消防対応など、複雑な手続きが不安だ」

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そのお悩み、ぜひ私たちにご相談ください。

私たちStay Buddy株式会社は、ホテル・民泊の立ち上げから運営までをワンストップで支援するプロフェッショナル集団です。

私たちは、単なる運営代行ではありません。

• 投資物件の選定段階から参画し、法的な可否診断や収支シミュレーションを行います。
• 行政書士や建築士と連携し、最短ルートでの許認可取得をサポートします。
• AIと専門スタッフによる高度な集客戦略で、施設のポテンシャルを最大限に引き出し、高収益を実現します。

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面倒な実務やリスク管理は、すべて私たちが引き受けます。

これからホテル投資を始めたいとお考えの方、まずは無料の投資相談から、お気軽にお問い合わせください。あなたの資産形成の第一歩を、私たちが全力でバックアップいたします。