古民家を使った宿泊ビジネスは儲かるのか？収益構造を徹底解説

太い梁が渡る高い天井、囲炉裏の火が揺れる土間、縁側から眺める美しい庭…。日本の原風景とも言える「古民家」を活用した宿泊ビジネス（民泊・一棟貸し）が、今、大きな注目を集めています。

所有者にとっては「負の資産」でしかなかった古い空き家が、インバウンド客や国内旅行者を魅了する「宝物」へと生まれ変わる。その成功事例を目にするたび、「本当にそんなに儲かるものなのだろうか？」と、その収益性に疑問を持つ方も多いでしょう。

先にこの記事の結論からお伝えします。

古民家宿泊ビジネスは、正しい戦略と緻密な収支計算に基づけば、「儲かる」可能性が非常に高い事業モデルです。 しかし、それは**莫大な「初期投資」**と、**高い「運営ハードル」**を乗り越えた先にのみ存在する、決して簡単な道ではありません。

この記事では、その華やかなイメージの裏側にある「収益構造」のリアルを、メリットとデメリットの両面から、プロの視点で徹底的に解説していきます。

なぜ「古民家」が、高収益を生む可能性があるのか？

古民家が持つ収益ポテンシャルは、新築物件やマンションの一室とは根本的に異なります。

1. 圧倒的な「宿泊単価（ADR）」の高さ

• 唯一無二の体験価値:ゲストは、単に「寝る場所」にお金を払うのではありません。古民家で過ごす時間そのものという「非日常体験」に対して、対価を支払います。
• 高単価なターゲット層: この価値に共感するのは、主に「ファミリー層」「友人グループ」「インバウンド富裕層」といった、客単価の高い層です。
• 一棟貸しモデルとの親和性: 古民家は「一棟貸し」と相性が良く、大人数のグループ需要を独占できます。これにより、1泊あたり5万円、10万円、あるいはそれ以上といった、ホテルやマンション民泊では不可能なレベルの高単価（ADR）設定が可能になります。

2. 価格競争に陥らない「独自性」

古民家は、一軒一軒が異なる歴史と個性を持っています。その「物語性」を活かしたコンセプトを打ち出すことで、周辺の宿泊施設とは全く異なる土俵で勝負できます。「安さ」ではなく、「ここでしか味わえない体験」を理由に選ばれるため、価格競争に巻き込まれにくいのです。

「儲かる」の前に立ちはだかる、巨大な「初期投資」の壁

「儲かる」というリターンを得るためには、まず、その何倍もの「リスク（投資）」が必要になります。古民家ビジネスで失敗する人の多くが、この初期投資の見積もりの甘さで挫折します。

1. 物件取得費（または賃借費）

• 購入: 空き家バンクなどを利用すれば、物件価格自体は数十万円〜数百万円と、安価に手に入るケースもあります。
• 賃借: 所有者の理解を得て、長期契約で借り受ける方法もあります。

2.【最重要】莫大な「リノベーション費用」

これが、古民家再生における最大のハードルです。物件価格の安さに惹かれて安易に手を出すと、この費用で破綻します。

• 必須の「安全・快適」工事（数百万円〜）:
  • 耐震補強: ゲストの命を守るための必須工事。
  • 断熱改修: 古民家の最大の弱点である「冬の寒さ」を解消するため、床・壁・天井への断熱材充填や、二重窓の設置が不可欠。
  • 水回り（風呂・トイレ・キッチン）の全面交換: ゲストが快適に過ごせるよう、最新の設備への交換が求められます。
• 「法的要件」クリアのための工事（数百万円〜）:
  • 消防法: 365日運営可能な「旅館業（簡易宿所）」の許可を取得するには、**自動火災報知設備（自火報）**や誘導灯の設置が義務付けられるケースが多く、これが高額なコストとなります。
  • 建築基準法: 避難経路の確保や、客室の採光・換気基準を満たすための改修が必要な場合があります。
• 「魅力」向上のための工事:
  • 囲炉裏の再生、五右衛門風呂の設置、縁側やウッドデッキの造成など。

3. 家具・家電・備品費

• 古民家の世界観に合わせた、デザイン性の高い家具や照明、寝具、そしてゲストが快適に過ごすための最新家電など、100万円単位での費用がかかります。

これら初期投資の総額は、物件の状態にもよりますが、最低でも1,000万円、大規模な改修になれば2,000万〜3,000万円を超えることも珍しくありません。

古民家宿泊ビジネスの「収益構造」をシミュレーション

では、この巨大な初期投資を、本当に回収できるのでしょうか。

「地方の古民家一棟貸し（旅館業許可・365日運営）」を想定した、簡潔な収支シミュレーションを見てみましょう。

1. 売上（年間）

• 平均宿泊単価（ADR）: 40,000円（※インバウンドやグループ客を取り込むことで、高単価を実現）
• 平均稼働率（OCC）: 60%（※田舎の立地と閑散期を考慮し、現実的な数値で設定）
• 年間売上: 40,000円 × 365日 × 60% = 8,760,000円

2. 経費（年間運営費）

• 変動費（売上に連動）：
  • OTA手数料（約15%）: 876万円 × 15% ＝ 約131万円
  • 運営代行手数料（約20%）: 876万円 × 20% ＝ 約175万円
  • 清掃・リネン代（約15%）: 876万円 × 15% ＝ 約131万円
• 固定費（売上に関わらず発生）：
  • 水道光熱費: 月平均5万円 × 12ヶ月 ＝ 60万円
  • 通信費・システム費: 月平均1万円 × 12ヶ月 ＝ 12万円
  • 保険料・税金（固定資産税など）: 年間20万円
• 年間運営経費 合計: 約529万円

3. 利益（年間・ローン返済前）

• 年間利益 = 年間売上 – 年間運営経費
• 8,760,000円 – 5,290,000円 = 3,470,000円

この年間利益（約347万円）から、初期投資のためのローン返済を引いた額が、最終的な手残り（キャッシュフロー）となります。

もし初期投資を2,000万円、金利2%、返済期間10年で借り入れた場合、年間の返済額は約220万円です。

• 最終的な年間キャッシュフロー: 347万円 – 220万円 = 127万円

このシミュレーションから分かること

「儲かる」ことは間違いありません。しかし、投資回収には10年以上の長い期間がかかる、息の長いビジネスモデルであることが分かります。

収益を最大化し、「儲かる」事業にするための3つの秘訣

上記のシミュレーションは、あくまで一例です。この利益をさらに引き上げるための戦略が、成功の鍵となります。

1.【初期投資の圧縮】補助金と融資をフル活用する

• リノベーション費用の大部分を、**国や自治体の「空き家改修補助金」**で賄うことができれば、初期投資は劇的に圧縮されます。また、日本政策金融公庫の創業融資などを活用し、低金利で長期の資金調達を行うことが、毎月のキャッシュフローを安定させます。

2.【集客戦略】OTAだけに頼らない「ファン」を作る

• OTA手数料（売上の約15%）は、最大のコストの一つです。Instagramやnoteなどで、古民家の再生プロセスや地域の魅力を発信し、「ファン」を作ること。そして、そのファンを**「自社予約サイト」**に誘導し、直接予約を獲得すること。これが、利益率を最大化する最強の集客術です。

3.【運営の仕組み化】プロの力を賢く使う

• 古民家の運営（特に清掃や設備管理）は、専門的なノウハウが必要です。全てを自主運営で抱え込むのではなく、**信頼できる「運営代行会社」**に任せることで、オーナーはより上位の経営戦略（集客や次の事業展開）に集中できます。

まとめ：古民家ビジネスは「情熱」と「経営」の両輪で成り立つ

古民家を使った宿泊ビジネスは、「儲かるか？」と問われれば、**「正しく経営すれば、儲かる」**というのが答えです。

しかし、その「正しさ」とは、古き良きものを愛する「情熱」と、莫大な初期投資を冷静に回収していく「経営者」としての視点、その両輪を高いレベルで持ち合わせていることを意味します。このどちらが欠けても、事業の成功はあり得ません。

その「経営」、私たちプロが伴走します

「古民家の再生、憧れるけど、1,000万円単位の投資はリスクが大きすぎる…」

「補助金や融資、旅館業の許可申請なんて、複雑すぎて一人では無理だ…」

「この古民家が、本当に収益を生むのか、客観的に診断してほしい」

そのお悩み、ぜひ私たちにご相談ください。

私たちStay Buddy株式会社は、単なる民泊運営代行会社ではありません。私たちは、眠っている不動産のポテンシャルを最大限に引き出し、収益を生む「事業」へとプロデュースする、不動産活用のプロフェッショナルです。

私たちは、

• ①あなたの古民家（または検討中の物件）が持つ可能性を、法規制、市場ニーズ、改修コストの全てから徹底的に分析し、「儲かる」事業になるかを無料で診断します。
• ②補助金の活用から、日本政策金融公庫の融資獲得サポートまで、あなたの初期投資を最小化するための資金調達戦略を一緒に考えます。
• ③複雑な「旅館業許可」の取得から、コンセプトに基づいた空間プロデュース、そして運営開始後の集客まで、あなたの古民家再生ビジネスをワンストップで伴走します。

あなたの「情熱」を、持続可能な「収益」へ。

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