民泊にすれば儲かる空き家の特徴10選

「所有している空き家を、どうにかして収益化したい…」

「どうせ活用するなら、通常の賃貸よりも収益性が高いと言われる民泊に挑戦してみたい」

そう考える空き家オーナー様は、非常に増えています。しかし、その一方で、「どんな空き家でも民泊にすれば儲かる」というわけでは決してない、という厳しい現実も存在します。

先にこの記事の結論からお伝えします。

民泊として「儲かる」空き家には、明確な共通点があります。 それは、単に「家が余っている」という理由ではなく、**「旅行者（ゲスト）が、お金を払ってでも泊まりたいと思う、強い魅力」**を、その物件が（あるいは、その物件の立地が）持っているかどうか、という点に尽きます。

この記事では、あなたの空き家が「宝の山」になる可能性を秘めているかを見極めるための、具体的な「10の特徴」を、プロの視点から徹底解説していきます。

なぜ「あなたの空き家」が、旅行者にとって魅力的なのか？

民泊で儲かるかどうかは、全て「ゲスト（＝旅行者）」の視点に立って考えることから始まります。彼らは、ホテルや旅館ではなく、あえてあなたの施設を選ぶ「理由」を探しています。その「理由」となり得る特徴を、あなたの空き家が持っているかどうかが、全ての分かれ目です。

【儲かる空き家の特徴】見極めチェックリスト10選

《法的・物理的ハードル編》

1.【最重要】「旅館業（簡易宿所）」の許可が取得できる立地

• 特徴:投資として収益最大化を目指すなら、年間180日上限の「民泊新法」では不十分です。365日運営が可能な「旅館業」の許可が必須ですが、これには**「用途地域」という最大の壁があります。原則として「住居専用地域」では営業できません。**
• 見極め:あなたの空き家が、「商業地域」「近隣商業地域」「準工業地域」など、旅館業が許可されるエリアにあるか。これは、自治体の都市計画マップ（例：大阪市の「マップナビおおさか」）で、今すぐ確認できます。

2.【最重要】建物の「適法性」が証明できる（検査済証がある）

• 特徴:旅館業の許可申請には、その建物が合法的に建てられたことを証明する**「検査済証」**が原則として必要です。
• 見極め:特に古い空き家（中古物件）の場合、この書類が紛失しているケースが多く、それだけで許可取得のハードルが跳ね上がります（専門家による適法性調査に、多額の費用と時間がかかるため）。この書類が手元にあることは、極めて大きなアドバンテージです。

3.【必須】「消防法」の基準をクリアできる（または改修可能）

• 特徴:旅館業施設は、不特定多数の人の命を預かるため、消防法によって非常に厳しい安全基準が課せられます。
• 見極め:建物の規模や構造によっては**「自動火災報知設備（自火報）」の設置が義務付けられ、これが数百万円単位の追加コスト**になることも。契約・工事の前に、必ず管轄の消防署に事前相談し、必要な工事費を見積もっておくことが不可欠です。

《収益性に直結する魅力編》

4.「立地」が観光客にとって圧倒的に便利

• 特徴:これは、民泊で儲けるための最も分かりやすい強みです。
• 見極め:
  • 主要ターミナル駅（例：新大阪、梅田、難波、東京、新宿）からアクセス抜群
  • 超有名観光スポット（例：USJ、浅草寺、道頓堀）まで徒歩圏内
  • 空港（関空、羽田、成田）からのアクセスが乗り換えなしこれらの条件を満たす物件は、競合が多くても、常に高い宿泊需要（特にインバウンド）が見込めます。

5.「大人数」を収容できる広さ・間取りがある（一棟貸し）

• 特徴:民泊市場で、常に需要に対して供給が不足しているのが、「6名〜10名以上」で泊まれる施設です。
• 見極め:マンションの一室ではなく、**「一棟貸し（戸建て）」**であること。そして、リビング・ダイニングの他に、最低でも3〜4つ以上の独立した寝室を確保できる間取りであること。これにより、ファミリー層や友人グループの需要を独占でき、宿泊単価を飛躍的に高めることが可能です。

6.「古民家」など、建物自体に強い物語性がある

• 特徴:築年数が古いことは、デメリットではなく、むしろ最強の「武器」となり得ます。
• 見極め:黒光りする太い梁や大黒柱、土間、囲炉裏、美しい欄間（らんま）…。これらが残る古民家は、それ自体が、特に外国人観光客にとって「泊まる目的」となります。都会の便利な立地でなくても、この**「唯一無二の体験価値」**が、ゲストを呼び寄せます。

7. 独自の「付加価値」をプラスできるポテンシャルがある

• 特徴:宿泊以外の「体験」を提供できる「余白」がある物件は、収益化の可能性を大きく広げます。
• 見極め:
  • 屋上や広い庭: BBQやプライベートサウナ、ジャグジー、グランピングといった、高単価なオプションを提供できる。
  • 広い土間やガレージ: 自転車（サイクリスト向け）やバイクを持ち込める、あるいはアトリエとして活用できる。
  • 防音室: シアタールームやカラオケルームとして、新たな魅力を創出できる。

《運営・リスク管理編》

8.「近隣トラブル」のリスクが低い

• 特徴:民泊事業の継続を脅かす最大の要因が「近隣トラブル（特に騒音）」です。
• 見極め:
  • 戸建ての場合: 隣家との間に十分な物理的距離が確保されている。
  • マンションの場合: そもそも管理規約で民泊が許可されており、**建物の構造が遮音性の高い「RC造」**である。

9.「運営効率」の良い構造・設備である

• 特徴:日々の運営コストは、利益に直結します。
• 見極め:
  • 清掃スタッフが効率的に作業できる、シンプルな動線か。
  • 設備が古すぎず、頻繁な修理や交換が必要ない状態か。
  • （無人運営の場合）スマートロックや、IT機器（無人チェックインシステムなど）を設置しやすい環境か。

10. 複数の「出口戦略」が描ける

• 特徴:投資の安全性を高めるために、民泊以外の活用法も想定できることが望ましいです。
• 見極め:万が一、民泊事業がうまくいかなかった場合に、その物件を**「通常の長期賃貸」や「居住用の実需」**として、適正価格で貸し出したり、売却したりできるか。あまりに民泊に特化しすぎた立地や間取りは、この「出口戦略」が描きにくくなるリスクがあります。

まとめ：あなたの空き家は、どの「強み」で勝負しますか？

民泊で「儲かる」空き家とは、これら10の要素のうち、どれか一つ（あるいは複数）が、競合他社に対して圧倒的に秀でている物件のことです。

「立地」で勝負するのか、「広さ」で勝負するのか、それとも「建物が持つ物語」で勝負するのか。

あなたの空き家が持つ、その「強み」を正しく見極め、磨き上げること。それが、空き家という「負の資産」を、「収益を生む資産」へと変貌させる、最も確実な第一歩なのです。

その「強み」、私たちプロが「収益」に変えます

「自分の空き家が、この10のどれに当てはまるか、客観的に診断してほしい」

「旅館業の許可や消防法なんて、専門的すぎて、一人では判断できない」

「この空き家のポテンシャルを最大限に引き出す、具体的な事業計画が欲しい」

そのお悩み、ぜひ私たちにご相談ください。

私たちStay Buddy株式会社は、単なる民泊運営代行会社ではありません。私たちは、眠っている不動産のポテンシャルを最大限に引き出し、収益を生む「事業」へとプロデュースする、不動産活用のプロフェッショナルです。

私たちは、

• ①あなたの空き家が持つ可能性を、法規制、市場ニーズ、競合分析といったあらゆる角度から徹底的に分析し、「儲かる民泊」に再生可能か、無料で診断します。
• ②旅館業許可の取得を前提とした、精度の高い収支シミュレーションと、金融機関を納得させる事業計画書を作成し、あなたの資金調達をサポートします。
• ③複雑な許認可の取得から、空間のプロデュース、そして運営開始後の集客まで、あなたの空き家が「収益資産」へと生まれ変わるまでの全てのプロセスを、ワンストップで伴走します。

あなたの空き家は、本当に「負の資産」でしょうか？

私たちプロの目には、まだ誰も気づいていない「宝物」が眠っているのが見えているかもしれません。その可能性について、ぜひ一度、お話をお聞かせください。