中古の民泊物件を購入する際に失敗しないためのチェック10選

「民泊許可付き！」「運営中につき高利回り！」

不動産サイトで、このような魅力的な謳い文句が並ぶ「中古の民泊物件」。ゼロから許認可を取得する手間が省け、すぐに収益を生み出せるように見えるため、投資家にとって、またとない「お宝物件」のように映るかもしれません。

しかし、その魅力的な側面に飛びつく前に、一歩立ち止まって考える必要があります。「なぜ、その物件は売りに出されているのか？」

先にこの記事の結論からお伝えします。

中古の民泊物件購入で失敗しないための鍵は、「現在の運営状況」という過去の実績を鵜呑みにせず、「法的な瑕疵（かし）」や「隠れたコスト」、「未来の収益性」といった、物件の本質的な価値を、冷静かつ徹底的に見極めることです。

この記事では、あなたの貴重な投資を「高値掴み」で終わらせないために、中古の民泊物件を購入する際に、絶対に確認すべき「10のチェックポイント」を徹底解説します。

なぜ中古民泊物件の購入は、通常の不動産投資より危険なのか？

中古民泊物件の購入は、通常の居住用中古マンション投資とは比較にならないほど、専門的で複雑なリスクを伴います。

• 1.「赤字」を引き継ぐリスク:そもそも、売りに出されている理由が「運営不振（赤字）」である可能性は非常に高いです。その赤字の原因が、立地や間取りといった、あなたの努力では改善しようのない、物件の根本的な問題である場合、あなたも同じ失敗を繰り返すことになります。
• 2.「法的リスク」を引き継ぐリスク:前オーナーが取得した許認可（旅館業法や特区民泊）が、実は建物の違法な増改築に基づいていた、消防法や建築基準法の一部を満たしていなかった、といった「法的な瑕疵」を抱えている場合があります。これを引き継いだ場合、最悪、行政指導により運営停止に追い込まれるリスクがあります。
• 3.「負の遺産」を引き継ぐリスク:騒音やゴミ出し問題で、すでに近隣住民との関係が決定的に悪化している。あるいは、OTAサイトのレビュー評価が、過去のずさんな運営によって地に落ちている。これらの「目に見えない負の遺産」は、その後の運営に深刻な悪影響を及ぼします。

【失敗回避】中古民泊物件・購入前の10のチェックリスト

《法的・物理的リスクのチェック》

1.【最重要】取得している「許認可」の種類は何か？

• チェック: その物件が取得している許可は、年間180日上限の「住宅宿泊事業法（民泊新法）」ですか？それとも、365日運営が可能な「旅館業法（簡易宿所）」または「特区民泊」ですか？
• 理由: この違いは、あなたの事業の収益性を根底から決定づけます。投資として収益最大化を目指すなら、「旅館業法」または「特区民泊」の許可が必須です。「民泊許可付き」という曖昧な言葉に騙されてはいけません。

2.【最重要】その許認可は「適法」に取得されているか？

• チェック: 購入前に、保健所や消防署に対し、その物件が旅館業法や消防法の基準を「現在も」満たしているか、違法な増改築などがないか、行政書士や建築士といった専門家を介して、徹底的に確認します。
• 理由: 前オーナーの許可を、そのまま自動的に引き継げるわけではありません。あなたが新たなオーナーとして、再度、適法性を証明する必要があり、この段階で法的な問題が発覚するケースは少なくありません。

3.（マンションの場合）「管理規約」で本当に許可されているか？

• チェック: 管理規約の原文を取り寄せ、「旅館業」や「簡易宿所」の運営が明確に許可されているかを、あなた自身の目で一言一句確認します。
• 理由: 「民泊新法」は許可しているが、「旅館業」は禁止している、といった複雑な規約も存在します。管理組合との良好な関係が維持されているかも、併せてヒアリングが必要です。

4.「隠れた瑕疵（かし）」は存在しないか？

• チェック: 契約前に、必ず第三者の専門家による**ホームインスペクション（住宅診断）**を依頼します。
• 理由: 雨漏り、シロアリ被害、給排水管の深刻な劣化といった「隠れた瑕疵」は、購入後に発覚すると、数百万単位の想定外の修繕費となり、事業計画を破綻させます。

《収益性・事業性のチェック》

5.「売りに出された本当の理由」は何か？

• チェック: 売り主に、「なぜこの物件を手放すのか」を、単刀直入に、かつ深く掘り下げて質問します。「他に注力したい事業ができた」といった前向きな理由か、それとも「赤字が続いた」「近隣トラブルに疲弊した」といったネガティブな理由かを見極めます。
• 理由: ネガティブな理由の場合、それがあなたの力で解決可能な問題（例：運営ノウハウの不足）なのか、解決不可能な問題（例：立地の問題）なのかを判断する必要があります。

6. 過去の「リアルな収支データ」は開示されているか？

• チェック: 売り主が提示する「想定利回り」を鵜呑みにせず、必ず過去1〜2年分の「実際の収支データ」（売上、OTA手数料、清掃費、光熱費、消耗品費など、全ての経費が明記されたもの）を開示してもらいます。
• 理由: このリアルな数字こそが、その物件の真の実力を示す唯一の証拠です。これを開示できない、あるいは渋る物件は、まず赤字であると疑うべきです。

7. OTAサイトの「レビュー」と「アカウント」は引き継げるか？

• チェック: その物件の、現在のOTA（Airbnbなど）のリスティングページのURLを教えてもらい、ゲストからの「レビューの評価（★の数）」と「内容」を徹底的に読み込みます。また、その高評価レビューが蓄積された**「アカウントごと譲渡」**されるのか、確認します。
• 理由: レビューは、民泊事業における最も重要な「資産」です。もしアカウントが引き継げず、レビューゼロからスタートする場合、その集客力は著しく低下します。

8.「運営代行会社」や「清掃体制」は引き継げるか？

• チェック: 現在、運営を委託している代行会社や、清掃チームとの契約を、そのまま引き継ぐことは可能か。そのパートナーは信頼できる相手か。
• 理由: 質の高い運営体制、特に優秀な清掃チームは、見つけるのが非常に困難な経営資源です。これを引き継げるのであれば、大きなメリットとなります。

9. あなたの「コンセプト」と合致しているか？

• チェック: その物件の内装や間取り、立地は、あなたが実現したい民泊のコンセプト（例：ファミリー向け、ビジネス客向け、和モダンなど）と合致していますか？
• 理由: もしコンセプトが大きく異なる場合、内装を全てやり直すための追加のリフォーム費用が発生し、中古物件を購入するメリットが薄れてしまいます。

10.「出口戦略」は描けるか？

• チェック: 万が一、民泊事業がうまくいかなかった場合、その物件を「通常の長期賃貸」や「居住用の実需」として、適正価格で売却できるか。
• 理由: 複数の「出口」が用意されている物件は、投資としての安全性が格段に高まります。民泊に特化しすぎた奇抜な間取りや、居住ニーズのない立地の物件は、リスクが高いと言えます。

まとめ：中古民泊物件は「宝物」か「ババ」かを見極めよ

中古の民泊物件は、成功への近道となる「宝物」である可能性と、前オーナーの問題を全て引き継ぐ「ババ抜き」の「ババ」である可能性が、表裏一体で存在しています。

そのどちらであるかを見極める力は、本記事で挙げた10のチェックポイントを、いかに冷静に、そして専門家の力も借りながら、徹底的に調査・分析できるかにかかっています。感情や「掘り出し物かも」という期待感を排し、冷徹な投資家としての目で、その物件の真価を見抜いてください。

その「中古物件」、本当に買って大丈夫ですか？

「チェックリストは分かった。でも、これを全部一人で調査・分析するのは、不可能に近い…」

「不動産会社は良いことしか言わない。誰か、中立的な立場でアドバイスをくれる専門家はいないだろうか」

そのお悩み、ぜひ私たちにご相談ください。

私たちStay Buddy株式会社は、大阪市場を知り尽くした運営のプロであると同時に、オーナー様の資産形成をサポートする**「不動産投資コンサルタント」**でもあります。

私たちは、あなたが検討している中古民泊物件に対し、

• ①法的な瑕疵（かし）がないか、行政へのヒアリングも含めて徹底的に診断します。
• ②開示された過去の収支データがリアルなものか、私たちの実績データと照らし合わせて検証します。
• ③アカウントや運営体制が引き継げない場合でも、私たちが運営することで、どれだけの収益改善が見込めるか、高精度なシミュレーションを作成します。

**「赤字物件」を「黒字物件」へと再生させる。**それこそが、運営のプロである私たちの真価です。

前オーナーの失敗を引き継いでしまう前に、その物件が本当に「買い」なのか、私たちプロの目でセカンドオピニオンさせてください。あなたの貴重な投資を、成功へと導くお手伝いをいたします。