一軒家民泊の利益相場｜大阪の2階建て100平米180日制限の場合

2025年の大阪・関西万博開催を控え、国内外から熱い視線が注がれる大阪の宿泊市場。その中でも、ファミリー層やグループ客からの根強い人気を誇り、高い収益性が期待できるのが「一軒家民泊」です。

しかし、大阪市特有の「条例」による規制も存在する中、「実際に、どれくらいの利益が見込めるのか？」という疑問は、事業を検討する上で最も重要なポイントでしょう。

特に、**「大阪市内で」「2階建て・100平米程度の一軒家を」「年間180日制限（住宅宿泊事業法）で運営した場合」**という、具体的な条件における利益相場を知りたい、という声は少なくありません。

先にこの記事の結論からお伝えします。

上記の条件下で、運営を成功させた場合の年間の税引前利益（キャッシュフロー）の相場は、およそ50万円〜250万円程度と試算できます。

ただし、この数字はあくまで理想的な運営ができた場合の目安であり、物件の立地や状態、そして何より**大阪市特有の「上乗せ条例」**の影響によって、大きく変動する可能性を理解しておく必要があります。

この記事では、この利益相場の計算根拠となる収支シミュレーションの詳細と、180日という限られた日数の中で利益を最大化するためのポイントを、プロの視点から徹底的に解説していきます。

【最重要】大阪市の「180日制限」のリアル：上乗せ条例の壁を理解する

シミュレーションに入る前に、まず大阪市における「180日制限」の現実を正確に理解することが不可欠です。

• 国のルール：住宅宿泊事業法（民泊新法）年間を通じて宿泊サービスを提供できる日数の上限が180日と定められています。
• 大阪市の独自ルール：「上乗せ条例」国のルールに加え、大阪市ではさらに厳しい独自の条例が定められています。特に重要なのが、**「学校等の敷地の周囲100m以内の区域」**においては、月曜日の正午から金曜日の正午までの、いわゆる「平日」の宿泊営業が禁止されている点です。（※住居専用地域に限定されるなどの詳細条件あり。必ず最新の条例をご確認ください）
• シミュレーションへの影響:もし、あなたの物件がこの条例の対象となるエリアにある場合、事実上、週末や祝日、長期休暇期間しか運営できないことになります。これは、国の定める180日という上限をフルに活用することすら困難になる可能性を意味し、売上予測に極めて大きな影響を与えます。本記事のシミュレーションは、この上乗せ条例の対象外のエリアにある物件を想定して行います。

利益相場を計算するための3つのステップ

利益を算出するためには、以下の3つのステップで計算を進めます。

1. STEP 1：売上予測 → 平均宿泊単価（ADR）と平均稼働率（OCC）を設定し、年間売上を算出する。
2. STEP 2：経費算出 → 運営にかかる全ての経費（変動費・固定費）を算出する。
3. STEP 3：利益計算 → 年間売上から年間経費を差し引き、年間の税引前利益を算出する。

【シミュレーション】大阪市・100平米・2階建て・180日制限の場合

STEP 1：売上予測

平均宿泊単価（ADR）の設定

• 根拠: 大阪市内の100平米規模の一軒家（3LDK〜4LDK、最大収容人数8〜10名程度を想定）は、ファミリー層やグループ客からの需要が高く、比較的高い単価設定が可能です。競合調査の結果、平日で25,000円〜、週末・祝前日で40,000円〜、繁忙期（GW、お盆、年末年始など）では60,000円以上といった価格帯が見られます。年間を通じてならしたADRは、35,000円〜45,000円程度と設定するのが現実的でしょう。ここでは、中間値の40,000円を採用します。

平均稼働率（OCC）の設定

• 根拠: 180日という上限の中で、収益を最大化するためには、単価の高い週末や繁忙期を中心に、高い稼働率を目指す戦略が基本となります。ここでは、許可された180日のうち、80%が予約で埋まると仮定します。（年間を通じた実質稼働率は、180日 × 80% ÷ 365日 ≒ 39.5% となります）
• 年間稼働日数: 180日 × 80% = 144日

年間売上予測

• 計算式: ADR 40,000円 × 年間稼働日数 144日 = 5,760,000円

STEP 2：経費算出

初期費用（参考：開業時にかかる費用）

（今回は利益相場の計算のため、運営経費のみに焦点を当てますが、参考として記載します）

• 物件取得費（購入または賃貸初期費用）
• リフォーム・リノベーション費
• 消防設備費（民泊新法の場合、比較的安価なことが多い：5万円〜）
• 届出費用（行政書士報酬など：10万円〜）
• 家具・家電・備品費（100平米規模：150万円〜）

年間運営経費（ランニングコスト）

• 変動費（売上に連動）：
  • OTA手数料（売上の約15%）：5,760,000円 × 15% = 864,000円
  • 運営代行手数料（売上の約20%と仮定）：5,760,000円 × 20% = 1,152,000円
  • 清掃・リネン代（1回あたり15,000円と仮定）：15,000円 × 144回 = 2,160,000円
  • 消耗品費（売上の約2%）：5,760,000円 × 2% = 115,200円
  • 変動費合計：約4,291,200円
• 固定費（売上に関わらず発生）：
  • 水道光熱費（稼働日数を考慮）：月平均3万円 × 12ヶ月 = 360,000円
  • 通信費（高速Wi-Fi）：月5,000円 × 12ヶ月 = 60,000円
  • 各種保険料（火災・賠償責任）：年間50,000円
  • 固定資産税・都市計画税（物件による）：年間150,000円（仮定）
  • その他（システム利用料など）：年間30,000円
  • 固定費合計：約650,000円（※家賃やローン返済は、物件の取得方法により大きく異なるため、ここでは含みません）

年間運営経費 合計

• 計算式: 変動費 4,291,200円 + 固定費 650,000円 = 約4,941,200円

STEP 3：年間利益（税引前）の計算

• 計算式: 年間売上 5,760,000円 – 年間運営経費 4,941,200円 = 818,800円

このシミュレーション結果から、大阪市・100平米・2階建て・180日制限の一軒家民泊における、年間の税引前利益（家賃・ローン返済前）は、約82万円と試算できます。

利益相場の幅（50万円〜250万円）について

上記のシミュレーションは約82万円となりましたが、冒頭で提示した相場「50万円〜250万円」には幅があります。この差は、主に以下の要因によって生まれます。

• ADR（平均宿泊単価）の差: 立地（例：難波まで徒歩圏内か、郊外か）や、施設のグレード（内装、付加価値設備）によって、ADRは大きく変動します。ADRが50,000円になれば、売上は720万円となり、利益は約226万円まで増加します。
• 運営の効率化: 運営代行を使わず自主運営する、清掃をより安価なパートナーに依頼するなど、経費を削減できれば、利益は増加します。（ただし、品質低下のリスクも伴います）
• 上乗せ条例の影響: もし学校近くで平日営業が制限される場合、稼働日数はさらに減少し、利益は大幅に下がる可能性があります。

180日制限下で利益を最大化するための5つの秘策

この限られた条件の中で、利益を相場以上に引き上げるための戦略です。

1. 週末・繁忙期への「全集中」: 180日の営業日数を、単価の高い日に集中させます。
2. ダイナミックプライシングの徹底: イベント日などには、通常価格の数倍の価格を設定します。
3. 高単価を呼ぶ「付加価値」: BBQ設備、キッズスペース、プロジェクター、サウナなど、競合にはない魅力を追加します。
4. 非稼働日の「別活用」: 宿泊させない日は、レンタルスペースとして時間貸しするなど、別の収益源を模索します。（要・法的確認）
5. 運営コストの徹底的な「最適化」: 消耗品の仕入れ方法の見直しや、省エネ対策など、地道なコスト削減を継続します。

まとめ：180日制限でも、戦略次第で利益は出せる。しかし…

大阪市・100平米規模の一軒家民泊は、180日という制限下でも、戦略次第で年間数十万〜200万円以上の利益を生み出すポテンシャルを秘めています。

しかし、その一方で、大阪市特有の上乗せ条例のリスクや、旅館業法（365日運営）に比べて収益機会が半分以下になるという現実は、厳然として存在します。

もしあなたが、民泊を単なる副業ではなく、本格的な「事業」として捉え、より大きな収益と安定性を求めるのであれば、初期投資は大きくなりますが、「旅館業法」の許可取得を目指すことが、大阪市場における最適解である、と私たちは考えます。

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私たちStay Buddy株式会社は、大阪市内で数多くの民泊・簡易宿所施設を運営する中で蓄積した、**どこにも公開されていないリアルな「実績データ」**を保有しています。

私たちは、この独自のデータを元に、

• ①あなたの物件や計画に合わせた、民泊新法（180日）と旅館業法（365日）の両方の、精度の高い収益シミュレーションを無料で作成します。
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