民泊投資の利回り計算方法とシミュレーションのコツ

民泊投資を始めるにあたり、最も重要な問い、それは「この事業は、本当に儲かるのか？」という一点に尽きます。その問いに、感覚や希望的観測ではなく、客観的な「数字」で答えるための唯一のツールが、精度の高い「収益シミュレーション」です。

先にこの記事の結論からお伝えします。

民泊投資の成否は、事業を開始する前のシミュレーションの精度で9割が決まります。 そして、精度の高いシミュレーションの鍵は、「表面利回り」という幻想に惑わされず、全ての経費を考慮した「実質利回り」を、データに基づいて冷徹に算出することです。

この記事では、あなたの貴重な投資を成功に導くための、リアルな利回り計算方法と、その精度を極限まで高めるシミュレーションのコツを、初心者の方にも分かりやすく徹底解説します。

【重要】「表面利回り」と「実質利回り」の決定的な違い

まず、不動産投資における2つの「利回り」の違いを、明確に理解してください。

表面利回り：参考にならない「甘い数字」

• 計算式： 年間売上 ÷ 物件購入価格 × 100これは、運営にかかる経費を一切無視した、非常に単純な計算式です。不動産広告で「利回り20%！」などと魅力的に見せるために使われがちですが、民泊投資の意思決定において、この数字を参考にしてはいけません。

実質利回り：あなたの手元に残る「本当の収益力」

• 計算式： （年間売上 – 年間運営経費） ÷ （物件購入価格 + 購入時諸経費） × 100これは、年間の売上から、運営代行手数料、清掃費、光熱費といった全ての運営経費を差し引いた、**実際にあなたの手元に残る利益（キャッシュフロー）**を元に算出する利回りです。物件購入時にかかった仲介手数料などの諸経費も投資額に含めることで、より現実に即した、信頼できる数値を把握できます。

民泊は、居住用賃貸と比べて運営経費の割合が非常に大きいため、あらゆる投資判断は、必ずこの「実質利回り」を基準に行う必要があります。

【3ステップで完成】精度の高い収益シミュレーションの作り方

それでは、実際にシミュレーションを作成する3つのステップを見ていきましょう。

STEP 1：【売上予測】データに基づき現実的な売上を算出する

売上は、「平均宿泊単価（ADR）」と「平均稼働率（OCC）」という2つの変数で決まります。

1. 平均宿泊単価（ADR）を調査する

• 競合分析: https://www.google.com/search?q=Airbnb%E3%82%84Booking.comで、検討中の物件と**同じエリア・同じような物件タイプ（広さ、収容人数、築年数など）**の競合施設を最低10件以上リストアップします。
• 価格調査: それらの施設が、①平日、②週末（金・土）、③祝前日、④GW・お盆・年末年始などの超繁忙期に、それぞれいくらの価格設定をしているかを、スプレッドシートなどに meticulously（細心の注意を払って）記録します。
• ADRの仮設定: 調査結果の平均値を参考に、あなたの物件のADRを仮設定します。最初は少し保守的に見積もるのがコツです。

2. 平均稼働率（OCC）を予測する

• 競合の稼働状況を推測: リストアップした競合施設の予約カレンダーを確認し、どれくらい先まで予約が埋まっているかをチェックします。また、レビューの投稿頻度からも、おおよその稼働率を推測できます。
• 現実的な目標設定: どんな人気施設でも、100%の稼働率はあり得ません。清掃やメンテナンスのためのブロック日や、閑散期（例えば2月や8月後半など）を考慮し、まずは**60%〜80%**の範囲で目標を設定するのが現実的です。

3. 年間売上を計算する

• 計算式： ADR（平均宿泊単価） × 365日 × OCC（平均稼働率）（※365日運営可能な旅館業法・特区民泊を前提とします）

STEP 2：【経費算出】全てのコストを漏れなく洗い出す

売上予測ができたら、次はその売上から差し引かれる経費を、一つ残らずリストアップします。

1. 初期投資（イニシャルコスト）

• 物件購入価格
• 購入時諸経費（仲介手数料、登記費用、不動産取得税など。物件価格の約7〜10%が目安）
• リフォーム・リノベーション費用
• 消防設備設置費用
• 許認可申請費用（行政書士報酬など）
• 家具・家電・リネン・備品購入費

2. 年間運営経費（ランニングコスト）

• 変動費（売上に連動）：
  • OTA手数料（売上の約15%）
  • 運営代行手数料（売上の15%〜25%）
  • 清掃・リネン代（売上の15%〜20%、または1回あたりの固定費）
• 固定費（売上に関わらず発生）：
  • ローン返済額
  • 固定資産税・都市計画税
  • 火災保険・賠償責任保険料
  • 水道光熱費、通信費
  • 消耗品費
  • システム利用料（サイトコントローラーなど）

STEP 3：【最終評価】利回りと投資回収期間を計算する

全ての数字が出揃ったら、いよいよ最終的な投資評価を行います。

1. 実質利回りを計算する

• 年間営業利益 = 年間売上 – 年間運営経費
• 実質利回り (%) = 年間営業利益 ÷ 初期投資総額 × 100

この数値が、あなたの求める投資リターン（例えば、実質利回り5%以上など）を満たしているかを確認します。

2. 投資回収期間を計算する

• 計算式： 初期投資総額 ÷ 年間営業利益何年で初期投資を回収できるかの目安です。この期間が短いほど、リスクが低く、優れた投資と判断できます。

シミュレーションの精度を極限まで高める3つのコツ

コツ1：データ分析ツールを活用する

AirDNAなどの専門ツールを利用すれば、特定のエリアや物件の、過去の実績に基づいた平均宿泊単価、稼働率、そして収益予測といった客観的なデータを取得できます。これにより、あなたのシミュレーションは、単なる「予測」から、データに裏打ちされた「分析」へと昇華します。

コツ2：複数シナリオを作成する

標準的な予測である「ベースシナリオ」に加え、稼働率が想定を下回った場合の「悲観シナリオ」と、非常に好調だった場合の「楽観シナリオ」の3つを用意しましょう。これにより、事業が耐えられるリスクの範囲を把握し、より安全な投資判断が可能になります。

コツ3：プロのセカンドオピニオンを得る

最も確実な方法は、そのエリアで豊富な運営実績を持つ、プロの運営代行会社に収益予測を依頼することです。彼らは、公開情報だけでは知り得ない、リアルな運営データと、肌感覚の市場動向を熟知しています。

まとめ：シミュレーションは、あなたの投資を守る「最強の盾」

民泊投資における収益シミュレーションは、単なる数字の計算ではありません。それは、あなたの貴重な資産を、感覚的な判断や希望的観測といった不確実性から守り、事業を成功へと導くための、論理的で強力な「盾」なのです。

この盾を、いかに精緻に、そしていかに頑強に作り上げられるか。その準備段階の努力こそが、あなたの投資家としての真価を証明し、豊かなリターンをもたらす礎となります。

そのシミュレーション、本当に「リアルな数字」ですか？

「計算方法は分かった。でも、一番重要な『平均単価』や『稼働率』の予測に、全く自信が持てない…」

「経費をリストアップしたけれど、漏れがないか、金額が妥当か、誰かに見てほしい」

そのお悩み、ぜひ私たちにご相談ください。

私たちStay Buddy株式会社は、民泊激戦区である大阪で数多くの施設を運営する中で蓄積した、**どこにも公開されていない、生々しいまでの「リアルな実績データ」**を保有しています。

私たちは、この独自のデータを元に、あなたが検討している物件の収益シミュレーションを、極めて高い精度で、しかも無料で作成いたします。私たちは、甘い夢を語るだけの不動産営業マンではありません。あなたの事業パートナーとして、楽観シナリオだけでなく、起こりうるリスクを全て織り込んだ悲観シナリオまでを具体的にお示しし、あなたの投資判断が本当に正しいものかどうかを、客観的な数字で証明します。

感覚的な不動産投資から、データドリブンな事業投資へ。

その重要な第一歩として、まずは私たちの無料収益査定をご利用ください。あなたの物件が秘める、本当の収益力を、私たちが具体的にお見せします。